181274 (Определение стоимости объекта недвижимости), страница 4

3. медианного значения:

4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 4733,769 тыс.р.

1. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый

объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, его скорректированная цена – 4808,265 тыс.р.

1. скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],

где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi

Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:

(xi/xj)	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
А1	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5
А2	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А3	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А4	1,5	1	1	1	1	1,5	0,5	0,5	0,5
А5	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А6	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5
А7	1,5	1	1	1,5	1	1,5	1	0,5	0,5
А8	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1
А9	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.

Таблица 3.7

Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов

	Сумма значений по строкам матрицы	Р(Но)	Р1	Р(Н1)	Р(Н1)*гр.13 тыс.р.
А1	7,5	0,068	0,568	0,068	320,627
А2	7,5	0,111	0,913	0,109	523,351
А3	10	0,111	0,913	0,109	506,487
А4	12	0,105	0,855	0,102	478,414
А5	12	0,111	0,913	0,109	495,480
А6	12	0,068	0,568	0,068	315,478
А7	5	0,117	0,966	0,115	548,445
А8	8,5	0,154	1,345	0,160	769,354
А9	6	0,154	1,345	0,160	771,180
Итого:	81	1,000	8,386	1,000	4728,817

Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 4728,817 тыс. р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:

(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.

3.3. Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

Сдп = ЧОД/Ккап, (3)

где Сдп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

Ккап – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. [6, c. 20 ]

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.

Таблица 3.8

Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	3511200	Доход от аренды*70% т.к здание в удовлетворительном состоянии
Убытки	245784	5-10% от ПВД(7%)
ЭВД	3265416	ПВД - Убытки
ОР:	1184571
- налог на землю	50592	12 р./м2 площади участка Sз*12*4
- налог на имущество	69755	2% в год от Снс с учетом износа (Снс-Ин)*2%*1000
- коммунальные расходы	42160	40 р./м2/мес. Sз*40
- расходы на управление	489812	15% от ЭВД
- страхование	5572	0,1% от Снс в год
- обеспечение безопасности	526680	15% от ПВД
Резервы	111430	2% от Снс в год
ЧОД	1969414	ЭВД - ОР

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

• Ставки доходности на капитал;

• Нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга).Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 лет: поскольку наше здание имеет назначение общественного питания, а в этой сфере довольно таки часто происходят различного рода изменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профиль заведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/20 = 5%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

• Риск низкой ликвидности: примем равным 2%, т.к. данный объект недвижимости довольно легко продать в связи с его привлекательным местоположением (центр города, выход на главную магистраль) и назначением здания;

• Риск вложений в недвижимость: примем 5%, риск не высок, поскольку здание находится в благополучном районе и спрос на него будет постоянно, не зависимо от его назначения;

• Риск инвестиционного менеджмента: 4%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение может быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведена таким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.[5, c.23]

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.9).

Таблица 3.9

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	2
Риск вложения в недвижимость	5
Риск инвестиционного менеджмента	4
Норма возврата капитала	5
Итого Ккап	24

Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

Сдп = 1969414,145/0,24=8205,892 тыс.р.

4 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации).Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

• Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

• Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;

• Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 4.1.

Таблица 4.1

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс.р.	Весовой коэффициент
Затратный	5321	0,05
Сравнительный	4750	0,80
Доходный	8206	0,15
Рыночная стоимость	5291	1

Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1054 м2 (включая земельный участок), находящегося в центре города, арендуемого под ресторан составляет 5291 тыс.р.

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.[1, c. 651]

При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости – довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам ( требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы. [5, c. 108]

При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную Сзп = 5321 тыс.р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 4750 тыс.р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную Сдп =8206 тыс.р.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 5291 тыс.р.

Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимости находящегося в центре города Новосибирска, по адресу ул. Красный проспект 25, с выходом на главную улицу, было установлено, что рациональнее всего использовать его в качестве объекта общественного питания, т.к. ставка аренды за помещение в данном случае является наивысшей и составляет 1000 р./м2. Используя выше перечисленные подходы, была определена рыночная стоимость объекта на момент оценки, т.е на 11.10.2005 г., равная 5291 тыс.р. Как продавца объекта, так и покупателя эта цифра в полнее устраивает и уже в начале следующего года новым владельцем, после проведения всех необходимых ремонтных и отделочных работ, в данном помещении откроется новый ресторан для элитной публики.

Список литературы

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб./В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592с.

2. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51ФЗ принят ГД СФ РФ 21.10.1994(ред. От 30.12.2004) //КонсультантПлюс: ВерсияПроф.

3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2002.- 56 с.

4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Гос.ком. по гражд. Стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988.- 70 с.

5. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с.

6. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод. Указания к курсовой работе по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)».- Новосибирск: НГАСУ, 2004. – 32 с.