180650 (Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная), страница 3

По предварительной оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 года падение ВВП составило 8,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года (в сентябре – 7,8 процента). За десять месяцев ВВП снизился на 9,6 процента. С исключением сезонного и календарного факторов с июня 2009 года сохраняется положительная помесячная динамика ВВП. После ускорения в сентябре (0,8%) в октябре рост ВВП замедлился и составил 0,3 процента. Снижение динамики связано, прежде всего, с сокращением выпуска в обрабатывающих отраслях. Положительный вклад в рост ВВП внесли в октябре сельское хозяйство, добыча полезных ископаемых и торговля.

В октябре наблюдалось усиление спада промышленного производства - падение по отношению к октябрю прошлого года составило 11,2% (в сентябре – 9,5%, соответственно). За период с начала года снижение промышленного производства составило 13,3% к соответствующему периоду предыдущего года. С исключением сезонного и календарного факторов, после положительной динамики с июня по сентябрь, в октябре промышленное производство снизилось на 1 процент.

В обрабатывающих производствах в октябре снижение составило 17,5% (против 13,4% в сентябре) к соответствующему периоду прошлого года. Наибольшее сокращение отмечено в производстве транспортных средств и оборудования (на 36,8%), в производстве машин и оборудования (48%), в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования (24,8%), в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов (23,1 процента). С исключением сезонной и календарной составляющих в октябре произошло снижение на 2,6% по сравнению с сентябрем. В январе-октябре 2009 г. в сфере деятельности «обрабатывающие производства» снижение составило 18,9% к соответствующему периоду прошлого года.

В октябре по сравнению с октябрем прошлого года производство продукции сельского хозяйства увеличилось на 4,8%, однако за период с начала года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года снизилось на 0,1 процента.

Октябрьские данные свидетельствуют о замедлении спада инвестиционного спроса. С исключением сезонного и календарного факторов рост инвестиций в основной капитал в октябре по отношению к сентябрю составил 0,3% (в сентябре – 0,1 процента). Однако по отношению к предыдущему году спад по-прежнему остается весьма существенным. В октябре 2009 года по сравнению с октябрем 2008 года инвестиции в основной капитал сократились на 17,9%, за период с начала года – на 18,8 процента.

Спад объемов работ по виду деятельности «Строительство» в октябре по сравнению с сентябрем замедлился и составил 14,5% к соответствующему периоду прошлого года (в сентябре – 18,3%, соответственно), за десять месяцев объемы сократились на 18,0% к соответствующему периоду предыдущего года. С исключением сезонного и календарного факторов в октябре строительство увеличилось на 2,0 процента.

В секторе жилищного строительства в октябре текущего года было введено в действие жилых домов 4,7 млн. кв. м общей площади, что ниже, чем в сентябре на 10%, но превышает уровень октября прошлого года на 1,3 процента. В январе-октябре текущего года ввод в действие жилых домов снизился на 0,4% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

В октябре реальные располагаемые доходы населения увеличились на 3,9% к соответствующему периоду 2008 года. С начала года их сокращение составило 0,4 процента.

Реальная заработная плата в октябре снизилась на 4,5%, за десять месяцев на 3,6% к соответствующему периоду 2008 года. С исключением сезонного и календарного факторов реальная заработная плата в сентябре увеличилась на 0,4% по сравнению с сентябрем. При этом по состоянию на 1 ноября 2009 г. суммарная задолженность по заработной плате увеличилась по сравнению с 1 октября 2009 г. на 6,4% и составила 5406 млн. рублей.

На рынке труда к концу октября текущего года, когда закончилось действие сезонного фактора, численность безработных возросла на 75 тыс. человек и составила 5,8 млн. человек, или 7,7% экономически активного населения, увеличившись на 0,1% по сравнению с сентябрем.

В октябре падение потребительского спроса замедлилось. Оборот розничной торговли снизился в октябре на 8,5% к соответствующему периоду предыдущего года, объем платных услуг населению – на 6,7 процента. За десять месяцев к соответствующему периоду прошлого года снижение составило 5,7% и 4,4%, соответственно. Вместе с тем по отношению к сентябрю оборот розничной торговли показал рост на 3,2%, а с исключением сезонного и календарного факторов – на 0,5 процента.

Экспорт России, по оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 г составил 30,0 млрд. долларов США (76,7% к октябрю прошлого года, 102,8% - к сентябрю текущего года), в январе-октябре 2009 г. – 238,2 млрд. долларов США (57,7% к соответствующему периоду прошлого года).

Импорт России, по оценке Минэкономразвития России, в октябре 2009 г составил 18,7 млрд. долларов США (68,0% к октябрю прошлого года, 106,3% - к сентябрю текущего года), в январе-октябре 2009 г. – 150,2 млрд. долларов США (61,1% к соответствующему периоду прошлого года).

По предварительным данным таможенной статистики, в октябре 2009 г. по сравнению с сентябрем 2009 г. стоимостной объем импорта товаров из стран дальнего зарубежья увеличился на 6,7%, прежде всего за счет увеличения импорта продовольственных товаров и сырья для их производства – на 9,9% (в т.ч. мясо свинины – на 29,2%), химической продукции – на 10,1% (в т.ч. фармацевтической продукции – 25%, парфюмерно-косметических товаров – 18,7%), средств наземного транспорта - на 9,9 процента. При этом в октябре 2009 г. импорт из стран дальнего зарубежья в стоимостном выражении сократился по сравнению с октябрем 2008 г. на 33,5 процента.

Положительное сальдо торгового баланса, по оценке Минэкономразвития России России, в октябре 2009 г. составило 11,3 млрд. долларов США (в октябре прошлого года – 11,6 млрд. долларов США), в январе-октябре 2009 г. – 88,0 млрд. долларов США (в январе-октябре прошлого года – 166,6 млрд. долларов США).

В октябре международные резервы возросли: их объем, в условиях возобновления притока капитала частного сектора, составившего за октябрь, по оценке, около 10 млрд. долл., увеличился на 20,98 млрд. долларов. В целом за январь-октябрь увеличение резервов составило 7,3 млрд. долл. (в январе-октябре годом ранее наблюдался прирост на 5,8 млрд. долл.). По состоянию на 1 ноября 2009 г. объем международных резервов составил 434,4 млрд. долл. США.

Дефицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-октябре текущего года составил, по предварительным данным Минфина России, 1506,0 млрд. руб., или 4,7% ВВП. При этом доходы бюджета составили 5788,8 млрд. руб., или 18% ВВП, а расходы бюджета (на кассовой основе) – 7294,8 млрд. руб., или 22,7% ВВП. Непроцентные расходы сложились в объеме 7144,5 млрд. руб., или 22,2% ВВП, а обслуживание государственного долга (процентные расходы) составило 150,3 млрд. руб., или 0,5% ВВП.

В октябре инфляция на потребительском рынке третий месяц подряд сохраняется на нулевом уровне. С начала года ИПЦ составил 8,1% (годом ранее – 11,6%). Основной вклад в сохранение нулевых темпов роста потребительских цен, как и в предыдущие месяцы, вносит динамика цен на продовольственные товары. За январь-октябрь рост цен на продовольствие составил 5,2%, тогда как за тот же период предыдущего года продовольствие подорожало на 13,9 процента. Кроме того, сдерживающее влияние на инфляцию в октябре оказало снижение на 0,1% цен на платные услуги населению.

В октябре цены производителей снизились на 0,9% (с начала года – рост на 13,9 процента). Таким образом, после падения цен с сентября 2008 по январь 2009 года на 27,4% и последующего периода устойчивого роста цен с февраля по сентябрь на 18,9% в октябре возобновился спад.

2. 7.2 Обзор рынка жилой недвижимости г. Москвы за 3 квартала 2009 года²

Предложение

В 3 квартале ситуация на рынке не изменилась. Активность девелоперов является невысокой. Заявлений о новом строительстве практически не поступает. Девелоперы по возможности стремятся завершить уже начатые объекты. Это говорит о том, что дальнейшее развитие коммерческого строительства будет напрямую зависеть от ситуации на рынке – при отсутствии финансирования и активных продаж снижение объемов предложения новостроек неизбежно.

Основной тенденцией в настоящее время является вымывание наиболее качественных и интересных предложений, а восполнять этот пробел пока нечем. А это значит, в ближайшей перспективе, при отсутствии каких-либо существенных потрясений на рынке, дефицит качественного жилья неминуем.

С начала года объем предложения на рынке новостроек Москвы снизился на 2%.

В сентябре 2009 г. лидером среди округов Москвы оказался Западный, здесь предлагалось 20% от общего числа квартир в новостройках. Меньше всего квартир в новостройках предлагается в СВАО (5%) и ЮВАО (3%).

Объем предложения на вторичном рынке за 9 месяцев 2009 г. увеличился на 5%. 2009 г. приходились на ЦАО (20%), ЗАО (15%), САО (12%) и ЮЗАО (12%).

Спрос

В начале 2009 г. в связи с развитием кризиса спрос на жилье находился на критически низком уровне. Значительная часть покупателей ушла с рынка вследствие «урезания» кризисом их финансовых возможностей. Те же покупатели, которые обладали свободными финансовыми ресурсами, не спешили, ожидая еще большей ценовой коррекции, а также наступления некоторой определенности в отношении дальнейшего развития рынка. Однако к весне ситуация начала меняться. На рынке жилья Москвы было отмечено некоторое оживление спроса, которое выразилось в первую очередь в росте числа первичных обращений, а также показов. В настоящее время покупатели ведут себя достаточно активно, несмотря на то, что многие ожидают дальнейшего снижения цен. Повышение активности покупателей связано с такими факторами, как сезонность, некоторая адаптация к кризисным условиям (реализация отложенного спроса), а также формирование спроса, ориентированного на покупку значительно подешевевших объектов. Несмотря на то, что цены на недвижимость подверглись значительной коррекции, инвестиционных покупателей на рынке по-прежнему мало. Те покупатели, которые выбирают жилья для себя, предпочитают максимально качественные готовые объекты по выгодным ценам.

Несмотря на отмечаемую участниками рынка активизацию спроса, количество заключаемых сделок остается ниже прошлогодних уровней. По данным УФРС, в Москве с января поавгуст 2009 г. было зарегистрировано 32 266 сделок купли-продажи квартир, что на 24,7% меньше, чем в аналогичномпериоде 2008 г.

Дополнительно существенно выросла доля альтернативных сделок (одновременная продажа старой и покупка новой квартиры): к настоящему времени эта доля подобных сделок достигла 90% от общего количества сделок, в то время как докризиса этот показатель составлял порядка 60%.

В кризисных условиях спрос на ипотечные кредиты резкоснизился в связи с действием таких факторов, как:

- Экономическая нестабильность, в условиях которой растут риски снижения уровня жизни конкретной семьи и невозможности погашения кредита в будущем;

- Уже состоявшееся снижение уровня доходов в большом числе семей;

- Значительное ужесточение условий оценки платежеспособности клиентов;

- Практическое отсутствие возможности приобретения в ипотеку строящегося жилья, падение цен по которому более существенно, а ценовой уровень – ниже;

- Повышение требований к первоначальному взносу (ранее он мог быть нулевым, теперь, как правило, не менее 30%);

- Повышение ставок по ипотечным кредитам (средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, по данным АИЖК, на конец сентября 2009 г. составила 19,77%, в то время как до кризиса находилась в диапазоне от 8 до 12%);

- Ожидание дальнейшего падения цен на жилье, в условиях которого брать ипотечный кредит и фиксировать текущую стоимость просто невыгодно.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС), в Москве с января по август 2009 г. было совершено 4 463 сделки с использованием ипотечных кредитов, что на 63,6% ниже, чем в аналогичном периоде 2008 г.

В условиях низкого спроса на ипотеку банки стремятся привлечь клиентов разнообразными акциями и льготными условиями. Один из подобных методов – снижение ипотечной ставки в индивидуальном порядке. Например, уменьшение процентной ставки по кредиту за счет увеличения единовременной комиссии банку или наоборот.

В конце сентября в Госдуму был внесен проект поправок в закон «О банках и банковской деятельности», согласно которым банк не сможет в одностороннем порядке изменять срок кредита, процентную ставку и размер комиссионного вознаграждения. Это будет касаться только кредитов, выданных физическим лицам после внесения поправок. В свою очередь эти поправки могут привести к тому, что банки будут пытаться изначально устанавливать более высокие процентные ставки по кредитам. Таким образом, решение, в теории направленное на защиту заемщиков, на практике с высокой вероятностью приведет к еще большему снижению доступности ипотечных кредитов .

Цены

Средняя цена на рынке новостроек Москвы на конец третьего квартала 2009 г. составила $4 720 за кв. м, на вторичном - $5 300 за кв. м. За 9 месяцев 2009 г. рынок прошел несколько стадий:

- резкое снижение уровня цен (январь-февраль), 19% на первичном рынке и 10% на вторичном (причины: низкий уровень спроса, сезонный фактор, переход застройщиков к прямому снижению цен по прайсам, рост курса доллара к рублю, резко ускорившийся в январе 2009 г.);

- замедление темпов снижения цен (март-апрель), ежемесячное снижение в пределах 3-5% (причины: активизация рынка, снижение курса доллара);

- стабилизация на рынке (май-сентябрь), ежемесячное снижение цен в пределах 1-2%, сокращение размера скидок, а также количества продавцов готовых их предоставлять (причины: относительная экономическая стабилизация, достижение определенного уровня цен на рынке, ниже которого продавцы пока не готовы опускаться).

Следует отметить, что в течение 2009 г. темпы снижения цен на вторичном рынке были меньше, чем на новостройки, что связано с переориентацией покупателей на приобретение готового жилья.

В целом 3-й квартал не принес существенных изменений на рынке. Стабилизация, наметившаяся еще в начале лета 2009г., продолжилась. Квартальное снижение уровня цен на первичном рынке жилья составило 5%, на вторичном – 4%. С начала года столичные новостройки потеряли в цене около 31%, квартиры на вторичном рынке – 21%, за год кризиса это снижение составило 36% и 28% соответственно.