180650 (Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная)
Описание файла
Документ из архива "Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "экономика" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "курсовые/домашние работы", в предмете "экономика" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "180650"
Текст из документа "180650"
Министерство образования Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
Государственный университет управления
Институт бизнеса в строительстве и управления проектом
Кафедра управления инвестициями и экономика строительства
Специальность: «Менеджмент организации» - 061100
Специализация: Экономика строительства и управления инвестициями
Форма обучения: очная
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью»
Тема «Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная»
Исполнитель:
Cтудент 5 курса 1 группы
Смирнов Г. А.
Преподаватель
Иванова Н.В
Москва - 2009 г.
1. ВВЕДЕНИЕ
В данном курсовом проекте определяется стоимость жилой недвижимости, а именно одномнатной квартиры в панельном, расположенной по адресу г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1
Рассматриваемый округ(ЮАО) по предложению на вторичном рынке жилья города занимает 12%. Спрос на недвижимость находится на низком уровне, и его оживление прогнозируется только на 2010 год. Несмотря на сложившуюся ситуацию, застройщики пока не намерены снижать цены, хотя их изменение и возможно благодаря сезонным колебаниям.
-
-
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
-
-
2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки: Квартира № 13, расположенная по адресу: г.Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1, состоящую из 1 (Одной) комнаты, общей площадью 45,3 (сорок пять и три десятых) кв.м.
Адрес объекта оценки: г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв. г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв. 13 на 4-м этаже
Собственник объекта оценки: Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811
-
-
2.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта были рассмотрены три подхода: затратный, сравнительный и доходный.
На основании проведенного анализа, наиболее целесообразно применение к оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры сравнительного подхода, в частности, метода сравнения продаж.
В результате выполненных расчётов был получен следующий результат рыночной стоимости:
-
-
-
2.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость квартиры №13, расположенная по адресу: г.Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 на дату оценки 10.12.2009 г. округленно составляет:
-
150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.
-
-
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Заказчик Плясовских В. В.
Оценщик Смирнов Григорий Алексеевич
Основание проведения оценки Договор, заключенный между Плясовских В. В. и Оценщиком от 10 декабря 2009 года
Объект оценки Квартира общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13
Цель оценки Определение рыночной стоимости квартиры
Оцениваемые права Право собственности
Дата оценки 10 декабря 2009
Используемые стандарты оценки Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Международные стандарты оценки МСО2003 (6-е издание)
Форма отчета письменная, полный отчет
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения результаты оценки будут использованы для продажи квартиры
Срок проведения оценки три дня с даты оценки
-
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
При выполнении данной оценки использованы следующие стандарты:
-
Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
-
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
-
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
-
Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.
Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220-ФЗ).
Нормативно-правовой базой при проведении данной оценки также являются:
-
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть первая (действующая редакция);
-
Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть вторая (действующая редакция);
-
Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть третья (действующая редакция);
-
Федеральный закон № 146-ФЗ от 31 июля 1998 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» - часть первая (в ред. от 17 мая 2007 г. № 84-ФЗ);
-
Федеральный закон № 117-ФЗ от 5 августа 2000 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» - часть вторая (в ред. от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ);
-
другие нормативно-распорядительные акты.
-
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ
-
-
5.1 Разъяснение общих понятий, на которых базируется настоящая оценка
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.
Примечание. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имуществ
База оценки имуществ – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.
Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:
· рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
· покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
· имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
· оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.
Примечание.
1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.
Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.
Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.
-
-
5.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки
Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.
1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.
2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.
3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.
4. Выбор и применение подходов к оценке.
5. Анализ рынка жилой недвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.
6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.
7. Составление отчета об оценке.
-
-
-
-
6. Описание объекта оценки
При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13.
Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.