МДС 11-3.99, страница 12

То же. Вып. 2 (сборник содержит нормативно-методические документы за 1993 - 1994 гг., рекомендуемые Главценообразованием Минстроя России к практическому использованию при разработке сметной документации и взаиморасчетах).

21. Вестник Главценообразования "Консультации и разъяснения по вопросам сметного ценообразования в строительстве":

- выпуски 1 - 4 за 1995 г.;

- выпуски 5 - 8 за 1996 г.

22. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве.

23. Справочное пособие по условиям ценообразования, действовавшим по состоянию на 1991 год.

24. Пособие по расчету затрат на содержание службы заказчика-застройщика. (Пособие окажет помощь составителям расчетов. В нем будут представлены:

- примеры расчетов затрат, отражающих различные условия деятельности заказчиков-застройщиков;

- методические пояснения к расчетам;

- рекомендуемые к применению правовые и нормативные документы).

2,9, ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ¹⁾

2.9.1. Целью экспертизы этого раздела является определение обоснованности принятых в проекте показателей эффективности инвестиций в строительство объекта, реальности намеченных условий финансирования, обоснованности предложений по государственной поддержке осуществления проекта, а также объемов реализации работ (услуг).

При экспертизе указанного раздела должны быть:

- определены полнота и правильность применения Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, утвержденных Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России и Госкомпромом России от 31.03.94 г. № 7-12/47²⁾, достаточность и достоверность принятых исходных данных, правильность применения экономических нормативов и расчетов, соблюдение федеральных законов;

- проверено соответствие данных и показателей, принятых в проекте, заданию на проектирование и ранее разработанному и утвержденному (одобренному) обоснованию инвестиций. При этом следует иметь в виду, что отдельные показатели, определенные в проекте, могут существенно изменяться по сравнению с полученными в обоснованиях инвестиций. В этом случае необходимо установить влияние изменений на общие выводы об эффективности инвестиций в строительство объекта и дать оценку их обоснованности.

Экспертизу этого раздела рекомендуется проводить совместно с технологическим и другими разделами проекта и учитывать результаты совместного рассмотрения при подготовке выводов и предложений по оценке целесообразности и эффективности осуществления проекта.

2.9.2. Общие вопросы определения эффективности инвестиций.

При расчетах эффективности инвестиций в строительство зданий и сооружений могут использоваться различные программные пакеты, в которых соблюдаются основные положения "Методических рекомендаций".

Основными расчетно-аналитическими таблицами, отражающими финансовое состояние предприятия в течение периода его проектирования, строительства и эксплуатации, должны являться следующие базовые формы: отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств и проектно-балансовая ведомость (баланс). На основании этих форм определяются показатели, характеризующие эффективность инвестиций (коммерческая, бюджетная и экономическая).

_______

¹⁾ Раздел рассматривается в случаях, когда необходимость выполнения расчетов эффективности инвестиций в строительство данного объекта обусловлена договором.

²⁾ Далее "Методические рекомендации".

В проекте на строительство зданий и сооружений с поддержкой государства на уровне Российской Федерации и (или) субъектов Федерации наряду с оценкой коммерческой эффективности инвестиций должна быть выполнена оценка бюджетной эффективности, отражающая влияние осуществления проекта на бюджеты различного уровня. Состав расходов и доходов бюджета, связанных с проектом, указан в разделе 4 "Методических рекомендаций".

Продолжительность расчетного периода принимается с учетом особенностей проектируемого объекта.

Расчеты затрат и результатов осуществления проектов производятся с применением базисных цен, не изменяющихся в течение расчетного периода и (или) прогнозных цен, принимаемых с учетом возможных их изменений в течение этого периода.

Степень достоверности прогноза в значительной степени зависит от полноты анализа изменений уровня цен. При выполнении расчетов в прогнозных ценах следует отличать изменения, связанные с общей инфляцией и вызванные неинфляционными факторами: тенденциями рыночной конъюнктуры на отдельные виды продукции, изменениями уровня зарплаты и т.д.

Темпы общей инфляции могут оцениваться в этих расчетах исходя из анализа их изменения в предшествующий период, а также прогнозов, выполняемых директивными органами и достаточно авторитетными экономическими организациями.

Эффективность инвестиций в расширение или реконструкцию зданий и сооружений должна устанавливаться по отношению к существующему (исходному) их состоянию. При этом в расчетах определяется изменение всех составляющих по сравнению с данными о работе действующего объекта в условиях его функционирования.

2.9.3. Оценка исходных данных для определения эффективности инвестиций.

При рассмотрении проектов необходимо проверять правильность определения данных, принятых в основных расчетно-аналитических таблицах, в том числе:

Объемов реализации работ (услуг).

При этом проверяется обоснованность:

- принятых объемов работ (услуг) с учетом потребностей рынка, сроков освоения вводимых мощностей и этапности их ввода;

- цен на реализацию работ (услуг). Часто в проектах принимают фактические цены, сложившиеся в период разработки проекта; а иногда - расчетные цены, определяемые исходя из заданного уровня рентабельности. Такие цены нельзя считать достаточно обоснованными. Уровень цен, принимаемых в расчетах, должен обеспечивать конкурентоспособность проектируемого объекта. В связи с этим цены необходимо определять с учетом сопоставления с ценами на аналогичные виды работ (услуг), оказываемые конкурентами.

Все указанные данные должны основываться на материалах изучения рынка работ (услуг).

Производственных (текущих) издержек (затрат).

Проводится проверка правильности определения элементов производственных издержек. При этом необходимо руководствоваться утвержденным Правительством Российской Федерации "Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли " ( " Положение " ).

В методических материалах по проектированию и в проектах часто приводятся различные структуры производственных издержек. Следует особое внимание обращать на полноту учета всех видов издержек, а также на недопущение включения в их состав затрат, которые не предусмотрены указанным "Положением".

Проверяются изменения величин издержек в течение рассматриваемого периода эксплуатации и их соответствие данным по изменениям объемов работ (услуг).

Проверяется также правильность следующих статей производственных издержек:

- амортизационных отчислений с учетом установленной величины процента от стоимости основных фондов различного характера и обоснованности применения порядка ускоренной амортизации; изменение величины амортизационных отчислений в течение рассматриваемого периода должно соответствовать изменениям стоимости основных фондов;

- прочих издержек (на обслуживание и ремонт оборудования, зданий и сооружений, накладных расходов и др.); часто в проектах эти издержки принимают по укрупненной оценке. Следует проверять обоснованность такой оценки с учетом отличий рассматриваемого проекта от принятого аналога;

- издержек по реализации работ (услуг), включающих затраты на изучение рынка, организацию сбыта, рекламу и т.д.

Проводится анализ проектной себестоимости и уровня рентабельности производства продукции (отношение прибыли до выплаты налогов к производственным издержкам) и сопоставление с данными по аналогичным предприятиям для оценки конкурентоспособности проектируемого здания (сооружения).

Инвестиционных издержек, включающих капиталовложения в основные фонды, затраты на пуск и наладку и т.д. При анализе должны учитываться результаты экспертизы сметной документации.

Проводится оценка уровня инвестиционных издержек по сравнению с объектами, аналогичными проектируемому; анализируется технологическая структура инвестиций с учетом влияния на нее уровня цен на строительно-монтажные работы и оборудование.

Проверяется правильность пересчета базисной стоимости строительства в текущие и прогнозные цены, а также распределение инвестиционных издержек по годам рассматриваемого периода с учетом условий финансирования.

Проверяется правильность определения стоимости вводимых основных фондов, на основе которых рассчитываются амортизационные отчисления и налог на имущество.

Налогов и платежей, которые могут быть разделены на следующие группы:

- налоги, рассчитываемые на основе заработной платы;

- налоги, зависящие от объема реализации работ (услуг);

- налоги на прибыль;

- местные налоги;

- прочие налоги.

Проводится проверка расчета чистой прибыли и налога на прибыль, выполняемого для каждого года рассматриваемого периода.

В этом расчете приводятся валовая прибыль (разность между притоком средств от реализации продукции и производственными издержками, включая налоги и платежи, входящие в их состав), экспортные и импортные пошлины, налоги, выплачиваемые из прибыли, и чистая прибыль после их выплаты.

При определении бюджетной эффективности в доходах бюджета должны учитываться все налоги и платежи, поступающие в федеральный и местные бюджеты.

При проверке правильности определения налогов и платежей следует руководствоваться действующими законами.

Необходимо постоянно следить за изменениями налогового законодательства.

2.9.4. Определение источников и условий финансирования инвестиций.

Данные об источниках и условиях финансирования инвестиций в строительстве объекта являются исходными для расчетов эффективности инвестиций и в то же время должны уточняться в результате ее вариантных расчетов с определением условий финансирования, приемлемых для всех его участников. Обычно они определяются в обоснованиях инвестиций, однако значительные изменения показателей при разработке проекта могут потребовать пересмотра условий финансирования.

Источниками финансирования инвестиций могут являться:

- собственные финансовые средства инвесторов (прибыль, накопления, амортизационные отчисления и пр.);

- ассигнования из федерального бюджета, бюджета субъектов федерации и местного бюджета, а также из внебюджетных фондов, выделяемые на безвозмездной основе;

- заемные средства (долгосрочные и краткосрочные кредиты банков, бюджетные кредиты); могут быть привлечены кредиты нескольких кредиторов с различными условиями кредита;

- привлеченные средства, получаемые от продажи инвестором акций;

- иностранные инвестиции, представляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий;

- финансовые средства, централизуемые объединениями предприятий;

- взносы членов трудовых коллективов, граждан и юридических лиц;

- прочие.

При экспертизе следует:

- проанализировать размер собственных средств, выделяемых инвестором, наличие у него прибыли и амортизационных отчислений, их долю, выделяемую на строительство объекта с учетом намечаемого инвестором выполнения других работ; следует учитывать, что низкая доля собственных средств в инвестициях может уменьшить доверие других участников финансирования к проекту;

- проверить обоснованность принятых условий предоставления кредитов, их соответствие заключенным или предварительно согласованным договорам, срокам погашения и процентам, принимаемым обычно для кредитов инвестиций аналогичного характера; следует учитывать, что при выполнении расчетов эффективности инвестиций в постоянных ценах должна приниматься величина процентной ставки, не учитывающая влияние инфляции (реальная ставка). В расчетах эффективности может также применяться номинальная ставка, определяемая с учетом инфляции.

Особое внимание следует уделить анализу обоснованности привлечения средств бюджета различного уровня на безвозвратной или возвратной основе. Безвозвратное выделение бюджетных средств может осуществляться только для наиболее приоритетных объектов, имеющих большое государственное или региональное значение. Государственные кредиты предоставляются, в основном, на конкурсной основе для осуществления наиболее эффективных инвестиций при большой доле собственных и привлекаемых инвестором из других источников средств (Указ Президента РФ от 17.09.94 г. № 1928).

2.9.5. Оценка показателей эффективности инвестиций.

Основные расчетно-аналитические таблицы и показатели эффективности инвестиций в строительство объектов оцениваются с учетом результатов рассмотрения исходных данных в соответствии с п. 2.9.3.

Таблица движения потоков наличности (реальных денег, денежных средств) в методических материалах и расчетных программах имеет различный вид. Так, в "Методических рекомендациях" выделены три вида деятельности - операционной, инвестиционной и финансовой и приводятся приток и отток денежных средств по каждому из этих видов, в других - такого разделения нет, приток наличности при всех видах деятельности, так же как и отток объединены.

В методических материалах и ряде программ в составе притока наличности приводятся ассигнования из всех источников финансирования инвестиций, включая собственные средства (капитал) непосредственных участников реализации проекта. При этом сальдо потока наличности (разница между притоком и оттоком) по каждому шагу расчета не должно быть отрицательным. При определении же чистого дохода собственные средства в притоке наличности не учитываются и в отдельные периоды (например в период строительства, когда реализация работ (услуг) еще отсутствует) величина чистого дохода может быть отрицательной.

По этим методикам и программам определяют два вида чистых доходов: а) с включением в отток наличности всех инвестиционных затрат и б) с включением в отток наличности только части инвестиционных затрат, осуществляемых за счет собственных средств, и без включения в приток источников финансирования (для определения эффективности использования собственных средств).

В некоторых программах в таблице движения наличности в состав притока не включаются собственные денежные средства, выделяемые для финансирования инвестиций. При этом чистый доход получают в качестве итога непосредственно в этой таблице и он может иметь как положительную, так и отрицательную величину.