160873 (Ипотечное кредитование), страница 7

Квартира, приобретаемая с помощью ипотеки, должна устраивать не только самого заемщика, но и кредитора (список требований к залоговой недвижимости бывает достаточно жестким). Чтобы вариант не оказался «холостым», имеет смысл доверить подбор жилья специалистам, знакомым с запросами кредитных учреждений. Такого рода услуги сегодня оказывают агентства недвижимости, а также некоторые ипотечные брокеры.

После того как квартира найдена, оценена, и для ее покупки подготовлены все необходимые бумаги, наступает черед подписания кредитного договора. Он заключается между банком, выдающим кредит, и заемщиком.

Заключение кредитного договора является одним из самых важных этапов ипотечной сделки. Ведь именно на основании этого документа и будут строиться дальнейшие отношения банка и заемщика на весь период кредитования. Поэтому содержание кредитного договора необходимо читать очень внимательно. Согласно новой редакции закона ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательное нотариальное удостоверение кредитных договоров не требуется. Документ составляется в простой письменной форме в помещении банка.

В кредитном договоре оговариваются существенные параметры сделки. В частности, размер кредита (с указанием валюты), срок его возврата, цель (на покупку квартиры, загородного дома, участка и т.д.), величина процентной ставки за пользование кредитом и порядок ее расчета. Кроме того, документ должен внятно описывать порядок начисления процентов, основания для предъявления требований о досрочном погашении кредита, а также условия досрочного погашения.

Особое внимание нужно обратить на сумму кредита, способ погашения, платежный период, а также – на схему досрочного погашения. При этом нужно учесть, что датой платежа считается дата списания средств со ссудного счета. Если заемщик вносит платеж через другой банк, то средства могут быть зачислены на его ссудный счет в банке-кредиторе только через 2–3 дня.

Кроме того, клиенту стоит озаботиться таким важным вопросом, как прописка родственников. Кредитный договор должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. После подписания документа эти вопросы придется решать в каждом случае индивидуально, и в обязательном порядке согласовывая с банком.

Условия кредитного договора должны соответствовать тем, которые были указаны в уведомлении Кредитного комитета. В документе обозначается: как и где решаются споры по заключенному кредитному договору. Важно также проверить договор на наличие технических ошибок (опечатки в адресе квартиры, паспортных данных заемщиков и т. д.). Они могут стать причиной приостановки (отказа) в государственной регистрации.

Договор с банком оформляется, чаще всего, в один день с договором страхования жизни, трудоспособности заемщика и закладываемого имущества. Наличие оплаченной страховки – залог защиты интересов и клиента, и кредитора в случае наступления страхового события в период проведения сделки. При этом очень удобно, если в кредитной организации действует «принцип одного окна» и оба документа регистрируются в одном и том же месте.

После заключения кредитного договора в этот же день или с перерывом в день-два подписывается договор купли-продажи квартиры. Как и кредитный договор, он может быть заключен в простой письменной форме. Однако у такой формы есть свой минус – в случае потери договора его нельзя восстановить, так как Федеральная регистрационная служба (ФРС), которая регистрирует этот документ купли-продажи, выдает только копии документов и дубликаты свидетельства о праве собственности.

Решить проблему можно с помощью нотариального удостоверения договора. В этом случае дубликат документа всегда будет храниться у нотариуса. Но, естественно, такой алгоритм действий оказывается более затратным – заемщику придется оплатить нотариальные услуги. Поэтому участники сделки по своему усмотрению и обоюдному соглашению должны решить, надо ли придавать договору нотариально удостоверенную форму.

Многие специалисты рекомендуют именно нотариальное удостоверение договора, так как практика показывает, что это намного надежнее. Тем более что в случае предъявления иска о расторжении договора или признании его недействительным, нотариус привлекается в качестве третьего лица. Формулировки договора купли-продажи должны соответствовать требованиям банка. Поэтому лучше обращаться для его составления к нотариусам, рекомендованным кредитным учреждением.

Существенными условиями договора купли-продажи являются данные, характеризующие квартиру (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь квартиры и т. д.). Также в документе обязательно указывается цена квартиры, установленная соглашением сторон договора. В этом пункте требования банка-кредитора и продавца в отношении цены объекта, указываемой в договоре, могут различаться. Нередки случаи, когда банк предпочитает указать в договоре реальную сумму сделки, а продавец квартиры хочет прописать сумму до 1 млн. руб., чтобы не платить налоги. В договоре должно содержаться и указание на то, что квартира никому не продана, не подарена, в споре или под арестом не состоит, наймом не обременена и не является предметом залога.

Кроме того, использование для взаиморасчетов заемных средств требует включения в документ некоторых особых положений. В частности, условий получения денег с банковского счета покупателя (куда их заблаговременно переводит продавец), описание схемы расчетов (через ячейку, с использованием аккредитива, безналичный расчет). А также – ссылку на кредитный договор и его реквизиты, чтобы заемщик мог получить налоговую льготу.

Подписанный сторонами договор купли-продажи передается в УФРС по Вологодской области на регистрацию, где по закону рассматривается в течение 10 дней. Продавцы квартиры могут получить деньги только после предъявления в банке документов о регистрации договора купли-продажи²⁰.

3.3 Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования в Вологодской области

Анализ и обобщение опыта Вологодской области, поступившие из нее предложения, позволяют сформулировать ряд концептуальных предложений и рекомендаций по дальнейшему развитию ипотечного кредитования и повышению его эффективности.

На настоящем этапе экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

К вопросам создания таких условий относится, прежде всего, настоятельная необходимость совершенствования действующего законодательства. В этой части следует решить такие задачи:

• В настоящее время нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется только Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством Российской Федерации в 2000 году и носящий информационно-рекомендательный характер. В этой связи необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

• Требуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.

Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.

Необходим также ряд изменений и дополнений в регулирующие акты Банка России, касающиеся требований по обязательным нормативам и резервированию.

3. Одновременно следует предпринять усилия по развитию институтов рынка ипотечного жилищного кредитования. Этот рынок уже сегодня нуждается в создании новой организующей площадки – ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Из-за ее отсутствия объем объем таких сделок крайне невелик. Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных), существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие или мезонинные транши таких бумаг.

4. Требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства государственного Пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

5. Российскому ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» следует разработать и внедрить стандарты оформления ипотечного кредита для строительства индивидуального жилого дома, предусмотрев использование земельного участка незавершенного строительства (с учетом использования деревянных и т.п. конструкций) в качестве залога под обеспечение взятого кредита с возможностью рефинансирования данных кредитов.

Важно также обеспечить неограниченный выкуп открытым акционерным обществом «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» закладных, оформленных региональным оператором.

6. Дополнить ФЦП «Жилище» подпрограммой по обеспечению государственной поддержки в отношении разработки документов территориального планирования и выделения на эту подпрограмму средств из федерального бюджета.

Включить юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ (государственные и муниципальные учреждения), в число застройщиков, которые вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве при условии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды.

7. Изменить механизм государственной поддержки в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищной застройки». Вместо субсидирования процентной ставки по кредитам, получаемым застройщиком в российских кредитных организациях, предусмотреть возможность прямого финансирования работ, связанных с обустройством земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.

8. Рассмотреть возможность увеличения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья, используемого для расчета размера государственной поддержки на приобретение жилья участниками подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», приблизив ее к рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в субъектах РФ, в частности применять рыночную стоимость квадратного метра жилья, сложившуюся в субъекте РФ.

9. При реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» разрешить направлять средства субсидии на долевое строительство жилья.

10. На государственном уровне должна найти поддержку жилищная кооперация, которая выражается в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

11. Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что создаст условия для адекватного стимулирования строителей на увеличение предложений на рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких, как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы²¹.

Современные строительные сберегательные кассы должны стать серьезным институтом инвестирования жилищной сферы. Основой механизма его функционирования является принцип «помощь для самопомощи».

Система строительных сберегательных касс, особенно на начальных этапах своего развития, может функционировать только при условии финансовой поддержки со стороны государства членам строительных сберегательных касс, начисления им премий, рассчитываемых исходя из суммы собственных сбережений вкладчика, которая суммируется со средствами граждан на этапе накопления.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Рассмотрев процесс развития ипотечного кредитования, как в России, так и в Вологодской области, можно сделать следующие заключения.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства; относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг; наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

В качестве обеспечения предоставляемых банком кредитных продуктов рассматриваются движимое и недвижимое имущество, принадлежащее клиенту по праву собственности, и имущественные права при отсутствии установленных законом или банком запретов или ограничений на использование имущества в качестве залога. Не рассматриваются в качестве залогового обеспечения виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут являться предметом залога. Не рекомендуются для рассмотрения в качестве залога: драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия; предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции; предметы антиквариата; объекты интеллектуальной собственности; опытные образцы промышленных изделий.

Для развития механизма ипотеки по инициативе Губернатора области В.Е.Позгалева Правительством области в 2000 году создана некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». Следует отметить, что реализация Программы разбита на два основных этапа, первый из которых уже успешно завершен:

• 2000-2003 годы - это период становления Фонда, начало работы на строительном рынке области, первые шаги по установлению партнерских отношений со страховыми, оценочными компаниями, отработка механизмов сотрудничества с органами местного самоуправления, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нотариусами. Основной итог этого этапа - завоевание доверия вологжан, которые приобретали жилье с использованием рассрочки, создание первой на территории Северо-Западного федерального округа организации, объединяющей строительный и финансовый сектора для решения жилищной проблемы населения области.

Вопросы ценовой политики на рынке недвижимости области, выделения бюджетных средств на инвестирование строительства инженерных коммуникаций, внедрение государственной поддержки определенным малообеспеченным категориям населения, создание условий для внедрения классической банковской ипотеки с непосредственным участием кредитных организаций - это главные вопросы, направленные на повышение доступности приобретения жилья, которые рассматривались и решались Правительством области, департаментом финансов области, администрациями муниципальных образований области на заседаниях Совета Фонда ипотечного жилищного кредитования, возглавляемого заместителем начальника департамента финансов области О.Н. Гординой, и Попечительского совета, возглавляемого исполняющим обязанности начальника департамента финансов области, первым заместителем Губернатора области С.С. Тугариным.