100169 (Инвестиционный проект "Складской комплекс"), страница 6

Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам.

1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости

Экономическое обоснование инвестиций в недвижимость является важнейшей частью принятия решения инвестором и является многогранным и масштабным вопросом. Поэтому для целей настоящей работы необходимы ограничения, а именно ограничимся рассмотрением темы через призму землепользования в городских условиях. В обычном понимании не существует единого городского рынка недвижимости, а есть множество ситуаций, определяющих формирование цен в городе на земельные участки, на недвижимость, в силу существования множества скрытых рынков, являющихся одновременно автономными и связанными между собой [34]. В целом земельный рынок можно рассматривать как два сегмента: застроенные участки и свободные от застройки участки или как, например, такие сегменты:

• земли сельскохозяйственного назначения;

• открытые незастроенные земли (рекреации, туризм, охота, рыбалка);

• незастроенные земли города и пригородной зоны (ближайшая периферия) в перспективе с возможностью использования под застройку;

• застроенные или отведённые под застройку городские земли;

• земли, под жилыми односемейными домами с огородными участками;

• участки многоквартирной многоэтажной застройки;

• участки коммерческой и промышленной собственности;

• участки собственности (недвижимости) различных инфраструктур;

• участки, определённые под застройку на условиях передачи в аренду [36].

Возможна иная классификация объектов недвижимости и сегментация рынка, где будет формироваться своя собственная структурированность условий и стоимость объектов недвижимости. Например, в г.Москве выделяют секторы: офисной, торговой и производственно-складской недвижимости [24]. Для экономического обоснования вложений в земельные участки рассмотрим вкратце современную ситуацию на рынке и некоторые тенденции её развития.

Сектор офисной недвижимости. По мнению аналитиков [9] в 2005г. спрос на офисную недвижимость класса «А»-«В» в Москве ещё будет превышать предложение. Но активность спроса будет падать до стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платёжеспособного спроса в этом секторе, что уже наблюдается с середины 2004г. Резкого снижения цен (арендных ставок) в 2005г не прогнозируется, хотя уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%.

Стабильный рынок с высокой активностью – это область деятельности институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Их приход означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет до 2006г., что символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы - продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners стала таким символическим событием ещё в 2003г. [9].

На этом фоне необходимо отметить ещё несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003г., но в полной мере проявились в 2004г. и продолжатся далее. Это появление ещё одного типа объектов класса «В» - “бизнес-парков”, децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начали выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает заметно ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - Кутузовского, Ленинградского проспектов и других.

Аналогичная ситуация характерна и для ближайшего Подмосковья, куда ещё недавно переводились производственные мощности, а теперь это зона, благодаря целенаправленной политике областного руководства, является привлекательной для многих инвесторов и по сути становится основой для будущего роста рынка. Сектор офисной недвижимости Москвы и Московской области показывает устойчивые темпы развития и роста инвестиций.

В секторе торговой недвижимости объёмы предложения за счёт нового строительства также растут. Суммарная площадь введённых в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5 млн. кв.м, а общая площадь торговых центров составила в 2004 году более 2  млн.  кв.м и продолжает расти в 2005г. [9]. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв.м в год и более. За пределами Садового кольца ставка не выше $1 тыс. за кв.м в год. На 01.03.2005г. она даже снизилась, составив $0,8-0,9 тыс.  за кв.м в год [40].

На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку, несмотря на бурный рост розничных сетей, операторы не могут наращивать объёмы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить фиксированный минимум и определённый процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для фирм, специализирующихся на продаже одежды и обуви - 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20% [29].

Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве предусматривает увеличение площадей с 8 млн. кв.м до 16 млн. кв.м. до 2020г. Из них 6,3 млн. кв.м появятся при строительстве 300 крупных торговых центров. Производственные зоны и незастроенные территории площадью от 13 до 38га должны быть реорганизованы в торговые зоны. К тенденциям 2005г. специалисты относят развитие крупных сетевых торговых центров (уровня “Ашан”, “Метро” и другие), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) - “ритейл-парков”.

С конца 2004г. существенно изменилась и будет изменяться структура торговых площадей возле станций метрополитена и железной дороги в Москве и Московской области, что является выполнением решений государственных органов, связанных с политикой безопасности. По этим же причинам заметно снижение мелкой уличной торговли, что также усиливает эти тенденции и ведёт к снижению доходности. С другой стороны эти же причины могут и вызывают спрос, а, следовательно, и рост цены доходности. В целом прогноз доходности в этом секторе неочевиден даже для узких специалистов [9].

Сектор производственно-складской недвижимости является одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. На сегодняшний день предложение по складским помещениям в Москве составляет ~1,6 млн. кв.м. Но в структуре этого предложения наблюдается преимущественно низкий стандарт, часто с ненадлежащим образом оформленными правами. Только менее 200 тыс. кв.м (практически 1/10) можно рассматривать как международный стандарт. К концу 2005-началу 2006г. окончится строительство складских комплексов класса «А» - «В» и без учета строительства для собственных нужд, объём нового предложения составит до 150 тыс. кв.м. В 2005г. ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м в год (на уровне 2003г.), в крупных - упадет до уровня $110-120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2005г. и ещё год-два останется стабильной (15-18%) за счёт неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание до 11% и менее. Хотя существует мнение, что при выполнении городских программ по стимуляции развития малого бизнеса, возможен рост цены аренды (может быть как субаренды) из-за массового спроса на небольшие складские и производственно-складские помещения, что приведёт к достаточно устойчивой доходности на уровне 13-14% [9].

Надо отметить, что часть сектора производственно-складской недвижимости, в силу специфики бизнеса в стране, часто не учитывается ни ведущими участниками рынка, ни специалистами.

На середину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м в сутки) были следующие:

• для неотапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) - $0,33;

• для отапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) - $0,43;

• для неотапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) - $0,28;

• для отапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) - $0,30.

Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячному бюллетеню “Rway”, составляла $1,5 до $4,1 за тонну груза. Стоимость продажи складских комплексов составляет $350-800 за 1 кв.м в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом она незначительно зависит от месторасположения склада [9].

Очевидно, что доходность в этом секторе недвижимости сильно зависит от качества помещений и услуг, только для таковых высокого класса надо ожидать роста инвестиций. Ведущие дела в России девелоперы классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений.

По мнению специалиста компании Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева [40], сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. Большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, делающих свой бизнес на сдаче их внаём, - российские компании.

Ещё один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса «А», - интеллектуальные склады. Считается, что именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они редко разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу [40].

Аренда и строительство. Развитие Московского региона, особенно сферы недвижимости, обусловлено в основном внешнеэкономической деятельностью фирм как российских, так и иностранных головные офисы которых расположены в г.Москве. За последние годы Москва превратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнего зарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые для большинства арендаторов отвечают их потребностям в размещении складских площадей это Западный, Юго-Западный, Северный, Северо-Западный Подмосковья. Все имеющиеся на данный момент времени складские помещения в этих районах заняты более чем на 95% и лидируют по размеру арендной ставки. С экономической точки зрения строительство новых складских объектов в этих зонах Подмосковья наиболее выгодно, что подтверждается новыми проектами по строительству складов, общей площадью порядка 250 000 кв.м, которые будут введены в строй в период 2005-2007гг., но и стоимость земельных участков самая высокая. Однако потребность в качественных складских помещениях на данный момент составляет более 600 тыс.  кв.м. Так что огромный спрос на складские площади в этих районах сохранится.

Учитывая, что в г.Москве в последнее время наблюдаются огромные проблемы с транспортным движением и ограниченное предложение на земельные участки пригодные под строительство современных складских комплексов, а также увеличение цены на аренду или выкуп земли, многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, обращают свой взор на ближайшее Подмосковье.