Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество представляет собой одно из самых главных и наиболее ликвидных активов в условиях рыночной экономики, что придает особую значимость правовому регулированию оборота данного объекта гражданского права.

Общеизвестным является тот факт, что выделение в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ГК") отдельных правил, посвященных купле-продаже недвижимости опосредовано, прежде всего, следующими обстоятельствами: 1) большинство объектов недвижимости неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они располагаются; 2) поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей; 3) в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте; 4) недвижимость, как правило, является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

В настоящий момент как на законодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехи в вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако, вместе с тем еще остаются не решенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессе правоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий норм гражданского, жилищного и земельного законодательства. Не менее актуальным остается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Вполне естественно, что вся совокупность различных видов недвижимого имущества определяет специфику отчуждения тех или иных объектов в зависимости от их правовой природы. Это касается, например, объектов недвижимости являющихся таковыми в силу прямого указания закона (воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты), тем более, что в отношении них законом чаще всего определяется особая процедура регистрации прав собственности и купли-продажи недвижимости.

Наличие обширной судебной практики в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также подтверждает наличие значительного числа пробелов в правовом регулировании данного института гражданского права.

Кроме указанного, на наш взгляд, в свете значительной стоимости недвижимого имущества, немаловажным является вопрос об ответственности сторон договора купли-продажи в случае нарушения одной из них договорных условий. Опять же из-за высокой рыночной стоимости недвижимого имущества возрастает необходимость более взвешенного и юридически грамотного подхода к самой процедуре совершения соответствующей сделки, поскольку в процессе оформления того же договора купли-продажи недвижимого имущества иногда приходится учитывать и обрабатывать огромное количество правовых норм, входящих в том числе в состав семейного и жилищного законодательства, и содержащих определенные условия отчуждения недвижимости.

Все вышеизложенное в целом подтверждает актуальность и значимость настоящего исследования, опосредуя его своевременность и новизну.

Цель исследования. Целью настоящего исследования является, прежде всего, анализ правовых норм, регулирующих куплю-продажу недвижимости, а также выявление путей разрешения отдельных проблем правового регулирования правоотношений, возникающих в связи с куплей-продажей недвижимого имущества.

Задачи исследования. Достижение поставленной цели предполагается путем решения нижеследующих задач:

- определение правовой характеристики договора купли-продажи недвижимости и обозначение источников правового регулирования отношений, возникающих из купли-продажи объектов недвижимого имущества;

- исследование основных элементов договора купли-продажи недвижимости;

- выявление основных аспектов, связанных с формой договора купли-продажи недвижимости и государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество;

- раскрытие содержания договора купли-продажи недвижимости и рассмотрение вопроса об ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости;

- исследование специфики купли-продажи жилых помещений и земельных участков, обремененных возведенными на них зданиями и сооружениями.

Объект исследования. Объектом настоящего исследования является нормативно-правовое регулирование общественных отношений, возникающих между субъектами гражданского права в связи с куплей-продажей недвижимого имущества.

Предмет исследования. В предмет настоящего исследования вошли теоретические разработки современных ученых-юристов по теме исследования; материалы судебной практики, содержащие информацию о правоприменении положений о купле-продаже недвижимости, в том числе постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, судебные обзоры, постановления окружных федеральных арбитражных судов.

Методы исследования. С целью повышения эффективности научного поиска в процессе исследования были применены следующие методы: всеобщий (диалектический) метод в целом в процессе исследования; при исследовании теоретических разработок ученых по отдельным правовым вопросам был применен метод сравнения, анализа и синтеза. Эти же методы применялись при изучении судебной практики по вопросам купли-продажи недвижимости. В отдельных случаях, при рассмотрении современного правового регулирования и содержания нормативно-правовой базы, уже утратившей действие, был применен сравнительно-правовой метод исследования.

Характеристика источников исследования. В нормативно-правовую базу исследования вошли в частности: Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, регулирующие гражданско-правовые отношения в сфере купли-продажи недвижимости, в том числе ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и т.д.

Значительное место в исследовании придается судебной практике по вопросам купли-продажи недвижимости.

В эмпирическую базу исследования вошли разработки ведущих отечественных ученых: Брагинского М.И., Витрянского В.В., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Толстого Ю.К. и др.

1. Понятие договора купли-продажи недвижимости и источники правового регулирования

1.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело "с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка"¹.

В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права.

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования "принцип публичности" и "принцип достоверности"

Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании. Рассмотрим вопрос о его купле-продаже подробнее.

Нормы о договоре купли - продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям сделки в надлежащей форме, что позволяет определить его как консенсуальный.

В договоре купли-продажи недвижимости и покупатель, и продавец выступают в отношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавец обязан передать товар, и имеет право требовать от покупателя уплаты денежных средств за товар; покупатель обязан оплатить товар и одновременно имеет право требовать его передачи. Вышеуказанные признаки позволяют квалифицировать договор розничной купли-продажи как двусторонний.

Также договор купли-продажи предполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также является признаком взаимного договора (синаллагматического), когда исполнение обязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующих встречных обязательств контрагентом.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли - продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества².

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".