36007 (Совершенствование управления муниципальной собственностью), страница 11

В городе планируется разместить еще1168 цветников на вертикальных клумбах. В них будут высажены ампельные растения со свисающими ветвями и цветами красного, синего и розового цвета.

С середины апреля в Иркутске проходят публичные слушания по проектам планировки Центрального района и Октябрьского округа до 2020 года.

В итоге к 2020 году средняя этажность вводимых домов составит 5,4 этажа, причем более 60% зданий будут насчитывать 6-9 этажей.

Средняя плотность населения в границах жилой застройки составит 116 человек на гектар, и это значительно ниже существующей нормы в 375 человек.

Так как центр города - место, притягательное для туристов, огромного количества приезжих, и такой запас по плотности вполне оправдан.

В центральной части города строительство жилого квартала планируется на месте старой предмостной площади, по улице Краснофлотской, у здания СУЭКа и гостиницы «Русь». Согласно плану, основная застройка развернется на территории бывшего рынка «Шанхай» и площади Павла Чекотова - вплоть до улицы Карла Либкнехта.

Обсуждение идет детальное: сколько квадратных метров жилья будет построено и где именно, как будет решаться проблема парковок и гаражей, где раскинутся парки и что пойдет под снос.

3.2 Разработка проекта по совершенствованию управления муниципальной собственностью г.Иркутска

Более интересным, объемным и ответственным представляется решение вопроса о реконструкции (или сносе и строительство нового объекта) ветхих объектов муниципального жилого и нежилого фонда г. Иркутска.

Суть проекта

Проектирование паркинга (парковки, автостоянки) — это разработка комплекта инженерной, конструкторской, технико-экономической документации, содержащие и отражающие всю необходимую информацию для подготовки, строительства, контроля, оборудования, ввода и эксплуатации парковки или автостоянки, а также ее обслуживание и ремонт. В случае проектирования механизированного паркинга, упомянутый выше комплект проектной документации должен также касаться всех узлов и механизмов устанавливаемого в паркинг оборудования для парковки автомобилей в автоматическом или полуавтоматическом режиме.

Несмотря на то, что в проектировании парковок (как и в любой другой сфере деятельности) существует определенное число стандартных типовых проектных решений, они редко находят практическое применение, т.к. обычно проектирование паркинга выполняется на основании уникального набора требований Заказчика, специфики его бизнеса, особенностей пятна застройки, объемов финансирования и множества других корректирующих индивидуальных факторов.

Основными нормативными документами, устанавливающими нормы проектирования автостоянок и паркингов, являются следующие:

— СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений",

— Порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта для проектирования и строительства объектов гаражного назначения на территории города;

— СНиП 21-02-99 Стоянки автомобилей;

— Постановление о городской целевой программе строительства гаражей-стоянок в городе;

— МГСН 5 01-01 Стоянки легковых автомобилей;

— Пособие к МГСН 5.01.94;

— ВСН 01-89 Предприятия по обслуживанию автомобилей;

— ОНТП-01-91 РОСАВТОТРАНС;

Объект: Многоуровневая открытая автостоянка, расположенная на ул. Гагарина.

Расположение: Расположен близко к центру города и в близи нового моста. Правобережный район.

Описание объекта: Представляет собой четырехуровневый гаражный комплекс-паркинг, вмещающий одновременно 380 автомашин.

Паркинг оснащен электричеством, противопожарными сигнализациями, предполагается создать видеонаблюдение на каждом уровне, парковка будет оснащена электрическими розетками, централизованное отопление паркинга не предусмотрено.

Территория на которой расположен паркинг подлежит благоустройству.

Сроки строительства: Сдача объекта планируются во втором квартале 2011 г. Прибизительно 6 месяцев займет ввод объекта в эксплуатацию.

Информация о Застройщике:

Необходимо провести тендер на строительство многоуровневой автостоянки и в зависимости от предложенных условий выбрать наиболее выгодного подрядчика.

Необходимо составление проектной декларации в отношении объекта "Многоуровневая автостоянка»

Этапы и сроки реализации проекта:

1. Подготовительные работы;

2. Земляные работы;

3. Строительство наружных инженерных сетей;

4. Строительно-монтажные работы ниже нулевого уровня;

5. Строительно-монтажные работы выше нулевого уровня;

6. Внутренние работы (сантехнические, электромонтажные и др.);

7. Наружные отделочные работы;

8. Работы по благоустройству

Начало строительства: 01.09.2010 г.

Окончание строительства: 30.10.2011 г.

Собственник земельного участка: Правительство Иркутской области (Администрация Иркутской области).

Элементы благоустройства: Благоустройство в границах отведенной территории. Проектом благоустройства предусматриваются: вертикальная планировка территории с организованным водоотводом, устройство проездов с твердым покрытием с бортовыми камнями, озеленение, асфальтирование тротуарной зоны.

Описание объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией: Многоуровневая автостоянка для легковых автомобилей расположена на прямоугольном в плане участке (перепад отметок составляет от 6 до 7,25 м. В соответствии с нормативными требованиями предусмотрен доступ пожарных машин с обеих сторон здания. Автостоянка включает в себя три надземных открытых уровня (отм. 452,50, отм. 455,50, отм. 458,50) и уровень на отм. 461,50 с открытыми стояночными местами. Пункты управления и охраны расположены на отм. 446,50 и 452,50. Доступ владельцев автотранспорта организован по наружным открытым лестницам.

Объект представляет собой простое прямоугольное в плане сооружение размером в осях 57,6*18,6 м. высотой 4 этажа с пристроенной монолитной железобетонной рампой. Высота этажей 3 м. Высота здания 19 м. С первого по пятый уровень располагаются индивидуальные автобоксы, разделенные между собой бетонными (несущими) перекрытиями, имеющие входные роликовые ворота с запирающим устройством. В каждом автобоксе, за исключением правого крыла второго уровня расположены окна ПВХ. На 6 уровне автостоянки расположена парковка для автомобилей под крышей.

Конструктивная схема здания – здание с несущим железобетонным рамно-связевым каркасом (с вертикальными железобетонными диафрагмами, воспринимающими сейсмическую нагрузку). Фундамент – монолитные железобетонные плиты из тяжелого бетона класса В 22.5, армированными сетками и каркасами из стали класса А-3, толщина 200 мм. Стены соприкасающиеся с грунтом - монолитные железобетонные, из тяжелого бетона класса В 25, армированные каркасами из стали класса А -3, А-1. Стены — камень стеновой двухпустотный 390*190*188 и камня перегородочного 390*90*188. Колонны каркаса - монолитные железобетонные из тяжелого бетона класса В25, армированные пространственными каркасами из стали класса А-3, А-1, сечением 40*40см. Диафрагмы жесткости — монолитные железобетонные из тяжелого бетона класса В25, армированные каркасами из стали класса А-3, А-1 толщина -200 мм. Перекрытия - монолитные железобетонные из тяжелого бетона класса В25, армированные сетками и каркасами из стали класса А-3, толщиной 200 мм. Колонны каркаса -монолитные железобетонные плиты из тяжелого бетона класса В25, армированные пространственными каркасами из стали класса а-3,а-1, сечением 40*40.

Кровля(навес) — над открытой частью автостоянки выполнен в виде стального каркаса, включающего в себя поперечные бесшарнирные трехпролетные рамы, прогоны и связи, сочлененные между собой в пространственную геометрически неизменяемую систему.

Наружная отделка: Затирка монолитных конструкций с последующей окраской фасадными составами .

Штукатурка, покраска фасадными составами кирпичных стен.

Кровля –профилированный лист, окрашенный порошковыми красителями в заводских условиях.

Количество и состав самостоятельных частей в строящемся объекте:

Общая площадь автостоянки – 2 672 кв.м.

Общее количество автобоксов – 213 шт., площадь автобоксов —17,3 кв.м.; 18,1кв.м.; 21,2 кв.м., 29,5 кв.м.

Комнаты охраны 2 шт. по 13,05 кв.м.; комната персонала- 2 шт. по 9, 18 кв.м. сан.узлы - 2шт. п .4,35 кв.м..

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию: 30.12. 2011 г.

Перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых принимают участие в приемке объекта в эксплуатацию:

- проектировщик;

-подрядчик;

-Южные электрические сети ОАО «Иркутскэнерго»;

-МУП ПУ ВКХ;

-Городской центр телекоммуникаций ОАО «Сибирьтелеком»;

-Управление Архитектуры и градостроительства г. Иркутска;

-Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области.

- Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Администрации г. Иркутска;

- Управление государственного пожарного надзора по Иркутской области;

- Территориальное управление государственного энергетического надзора по Иркутской области;

- Государственная инспекция безопасности дорожного движения УВД г.Иркутска;

- Отдел охраны окружающей среды администрации г. Иркутска.

Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства: Инфляционные риски умеренные.

Инвестиционные риски – невысокие. Техническая недвижимость (парковки, стоянки) в г. Иркутске пользуется устойчивым спросом, это обуславливается отсутствием (нехваткой) парковочных мест (стоянок) в г. Иркутске. Добровольное страхование отсутствует.

Планируемая стоимость строительства: 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей.

Для более быстрого строительства данного объекта необходимо привлечение инвесторов.

В приложении 1 (Рис 3.1.) продемонстрирован общий план многоуровневой автостоянки.

3.3 Расчет эффективности предлагаемого проекта

При полной загрузки автостоянки – 380 автомашин, в сутки выручка от аренды автостоянки будет равна (при условии, что 1 час парковки = 15 руб.) = 15*24*380 = 136 800 руб. Значит, в месяц 136 800 руб.*30 = 4 104 000 руб. А в год 4 104 000руб.*12=49 248 000 руб.

Следовательно, срок окупаемости проекта = 60 000 000 руб./49 248 000 руб.= 1 года и 3 месяца.

По истечении данного срока ежегодный доход в бюджет будет составлять 50 млн. руб.

Теперь рассмотрим вариант, если эту муниципальную землю сдавать в аренду.

Оценка земель и установление обоснованной платы за землю - одна из основных задач государственного управления земельными ресурсами. Первоначально работы по государственной оценке земель на территории г. Иркутска выполнены в 2000-2005 годах. Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N316, которыми установлена периодичность проведения ГКОЗ не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, начиная с 2006 г. на территории области, как и на всей территории РФ, проводится актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель (далее - ГКОЗ).

В настоящее время актуализированные результаты кадастровой стоимости земельных участков категории населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 27.11.2008 г. N101-ПП.

Кадастровая стоимость земельных участков, вновь образованных или характеристики (категория земель, вид использования, площадь) которых изменились после утверждения результатов оценки, определяется по средним оценочным показателям, также утвержденным этим документом.

Результаты ГКОЗ опубликованы в издании «Областная газета», с ними можно познакомиться на интернет-сайте Управления Роснедвижимости Иркутской области по адресу http://www.r38.kadastr.ru/, территориальном подразделении Роснедвижимости, в администрации муниципального образования.

Кадастровая стоимость земли в г.Иркутске изменилась, как и изменилась экономическая основа - рыночная стоимость земли с 2000 г. Методическая основа расчета кадастровой стоимости изменилась для категории земель населенных пунктов. При этом определение кадастровой стоимости земельных участков ранее проводилось по 14 группам видов разрешенного использования земель, а сейчас их 16, причем, изменения произошли и внутри самих групп.

Так, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в населенных пунктах, объединены в одну группу. К разным группам теперь относятся земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности и земли для электростанций, обслуживающих их объектов, земельных участков под линейными объектами (авто и ж/д дорогами, ЛЭП, трубопроводами и т.д.). Раньше они были в одной группе, и, соответственно, величина кадастровой стоимости для них была одинаковой. Теперь кадастровая стоимость земельных участков под линейными сооружениями является минимальной величиной для группы под производственными объектами по г.Иркутску.

Влияет на показатель кадастровой стоимости то, что г. Иркутск является промышленным центром региона. Сказывается также расположение относительно центра города - в Иркутске больше всего вырос показатель в Кировском районе. Так, кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых зданий, увеличилась на 40% - до 9976 рублей за квадратный метр, для индивидуальной жилой застройки - на 46% до 2197 рублей. Согласно налоговому законодательству (ст. 394 главы 31 Налогового кодекса РФ) налоговые ставки в г. Иркутске установлены решением городской Думы г. Иркутска от 23.11.2005 г N004-20-180203/5 и не могут превышать:

- 0,15 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, занятых гаражными кооперативами, жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или предоставленных для жилищного строительства;

- 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса);

- 1% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, занятых индивидуальными гаражами;