ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1.1 Этапы становления и развития гражданско-правового института аренды

1.2 Особенность арендных отношений на современном этапе

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Заключение договора аренды

2.2 Содержание и исполнение договора аренды

2.3 Расторжение договора аренды и его возобновление

2.4 Ответственность по договору аренды

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Договоры аренды недвижимого имущества

3.2 Договор аренды движимых вещей

3.3 Финансовая аренды (лизинг)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В настоящей дипломной работе рассмотрен один из видов гражданско-правовых договоров – договор аренды (имущественного найма). Выбор данной темы дипломной работы обосновывается тем, что, во-первых, договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую; во-вторых, актуальность темы видится в том, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, аренды транспортных средств.

Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом.

Он обоснован актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Общие правила параграфа гл. 34 Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование – их немало, - а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений. Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения, сложившиеся в государстве.

Степень научной разработанности. В юридической литературе договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как Аксюк И.В., Ахметьянова З.А., Базарова А.С., Бибиков А.И., Бондаренко Д.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Гришин Л.Ж., Ефимова Л.Г., Жариков Ю.Г., Завидов Б.Д., Иванова Е.В., Иоффе О.С., Калпин А.Г., Киндеева Е.А., Клинова Г.Н., Корнев О.Д., Кособродов В.М., Левенсон Д.С., Маковская С.В., Мейер Д.И., Мызров С.Н., Оводов А.А., Покровский И.А., Пронина М.Г., Ромашов О.Ж., Ромов Л.Ж., Савкин С.Ф., Сарнаков И.В., Сафиуллин Д.Н., Суханов Е.А., Тарасенко Ю.А., Толмачев О.Ж., Фазулина О.Ж., Щенникова Л.В., и другими.

Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, что также объясняет актуальность темы исследования.

Объектом исследования выступают общественные отношения возникающие в связи с арендой различных объектов регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в работе уделено внимание объекту договорных обязательств, к которому относятся права и обязанности сторон (субъектов), правовое положение объектов, и отдельные виды договора аренды, такие как договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинга).

Целью дипломной работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:

• Рассмотреть общее положение об аренде;

• Изучить законы и нормативные акты по вопросам существенных условий договора аренды;

• Описать действующие виды договоров аренды.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, материалы судебной практики.

В ходе выполнения дипломной работы проведено исследование норм различных отраслей права, изучена законодательная база разных уровней с использованием последних изменений.

Методология и методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1.1 Этапы становления и развития гражданско-правового института аренды

Гражданско-правовой институт аренды давно известен человечеству. Достаточно вспомнить римское право. Здесь использовался «наем», который порождал обязательство, в котором участвовали наймодатель, обязываемый к передаче имущества в пользование или к обеспечению определенной работы, и наниматель, принимающий на себя обязанность оплатить предоставленное пользование или оказанные услуги¹.

Римляне различали два вида найма: а) наем вещи с тем, что когда предметом найма был дом, наниматель назывался (жилец), а когда внаем сдавалась земля, он выступал под именем (колон); б) наем работы, который в свою очередь конструировался в двух различных вариантах, как 1осаtiо орегum или как locatio operis ferendi. В первом случае происходило то, что в далеком историческом будущем трансформировалось в наем рабочей силы: контрагент обязывался за обусловленную плату- предоставить соответствующую способность к труду для использования в определенных целях. Во втором случае выкристаллизовывался прототип договора, который в последующие исторические эпохи обрел правовую самостоятельность под наименованием договора подряда: контрагент за обусловленную плату обязывался просто к какой-либо работе, а к выполнению полученного заказа, к достижению заранее оговоренного заказчиком результата. Когда заказ выполнялся лицом свободной профессии (поэтом, художником и т. п.), то, поскольку платный труд в рабовладельческом обществе унижал достоинство человека, речь шла уже не о locatio-conductio, а не более чем о поощрении оделанного почетным вознаграждением-гонораром. Таковы исторические истоки этого термина, и ныне применяемого к оплате труда определенных видов, но уже без того специфического оттенка, который сообщался ему особенности древнеримского мировоззрения.

Будущий консенсуальным, рассматриваемый договор опирался исключительно на само соглашение о найме. Чтобы обрести юридическую силу, это соглашение, помимо предмета найма, должно было установить наемную плату

По договору найма наймодатель обязывался передать в пользование вещь и обеспечить выполнение определенной работы или достижение обусловленного результата. Нарушение этих обязанностей могло быть вменено наймодателю в ответственность при любой тяжести вины, не исключая и легкой неосторожности, очерчена в соответствии с абстрактным критерием. При наличии этих условия он должен был возместить убытки, возникшие у нанимателя, интересы которого обеспечивались иском по поводу нанятого.

Наниматель также нес определенные обязанности, исполнение которых обеспечивалось предоставленным наймодателю иском по поводу сданного внаем. Он был обязан принять сданную внаем вещь или произведенную работу и уплатить наемную плату, обеспечить сохранность полученного в пользование имущества и возвратить его в обусловленное время наймодателю. На Счет нанимателя относился ущерб, причиненный наемному имуществу как по его собственной вине, так и действий подвластных лиц, вызванными недостаточным надзором с его стороны.

Пока не истек установленный сторонами срок, договор найма сохранял свое действие, хотя бы вследствие продажи, смерти наймодателя или по иным причинам находящееся у нанимателя имущество перешло в собственность другого лица. Обычно наем прекращался с истечением срока, если его действие не продлевалось на неопределенный срок путем молчаливого возобновления, когда наниматель продолжал пользоваться имуществом, а наймодатель – принимать поступавшую наемную плату².

На Руси также широко применялся «наем».

Наем движимого имущества, по Русском Правде, не вызвал никаких законодательных определений. Но из условий найма недвижимых вещей возникали сложные отношения закупничества ролейного или крестьянской аренды участка земли, с чем обыкновенно соединялась отдача в пользование крестьянину разных движимых вещей (коня, плуга, бороны). Благодаря последнему обстоятельству ролейное закупничество соединялось с наймом в личное услужение (Рус. пр. Кар. 71-73) и вело к временному ограничению личной свободы. Совершенно иначе было поставлено изорничество в Псковской судной грамоте: изорничество состояло из главного условия о найме земли или воды (для рыболовства) и добавочного условия о покруте, которое и здесь осложняло договор найма имущества личными отношениями.

Личный характер получает и договор о найме помещения: берущий помещение в наем технически назывался «подсуседником», а отдающий помещение в отношении к нему - «государем»; личная зависимость первого от последнего объясняется тем, что в древности всякий, живущий в чужом доме, становился подчиненным членом семьи, «захребетником»; фактически это объясняется тем, что плата за помещение обычно заменялась работою на общую семью.

В Московском государстве наем земли (взятие в оброчное содержание) имеет уже простой вид арендного контракта. Когда тяглые имущества нельзя было продавать боломестцам, то устанавоивалась отдача их в наем в вечное пользование, что собственно сливалось с договором купли-продажи через посильную грамоту³.

В конце XIX века, в работах видных русских цивилистов, мы также встечаем понятие «наем». Так, например, в работе первопроходца российской цивилистики Д.И.Мейера читаем: «Наем имущества - это договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение. Таким образом, существенные составные элементы имущественного найма - лица договаривающиеся, предмет найма, срок и вознаграждение за наем. Лица, участвующие в договоре, это лицо, отдающее имущество внаем, называемое обыкновенно хозяином (хотя и не всегда лицо это есть собственник имущества), и лицо, нанимаюшее имущество, называемое нанимателем. Сверх общей способности к гражданской деятельности, способности вступать в договоры вообще, от лица, отдающего имущество внаем, требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог.

Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемъм имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные. Однако же не всякая физическая вещь способна быть предметом найма, а только такая вещь, которая не уничтожается непосредственно от употребления, употребление которой, сообразно ее существу, не состоит в потреблении; словом, только вещь потребляемая может быть предметом найма. Например, хлеб, мясо, другие съестные припасы не могут быть предметом найма, потому что пользование этими предметами непосредственно ведет к уничтожению, а уничтожение вещи составляет уже осуществление права распоряжения ею - неотделимую составную часть права собственности, нанимателю принадлежит только право пользования вещью. Точно так же не могут быть предметом найма имущества, индивидуальность которых не имеет значения, скажем, деньги, пользование которыми состоит в их отчуждении. Кроме того, некоторые имущества не могут отдаваться внаем для известного рода пользования ими, по особому определению законодательства, хотя по существу своему они и могли бы быть употреблены к тому. Например, церковные и монастырские здания не могут отдаваться в наем под торговые и трактирные заведения» ⁴.