Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация)⁷⁸.

Вместе с тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую право арендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, который не может, правда, превышать плату более чем за два срока подряд. Следовательно, при ежемесячной оплате - не более чем за два месяца подряд, при квартальной - только за два квартала (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

В течение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То есть сохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободил помещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную плату при досрочном освобождении помещения (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66)⁷⁹.

Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ № 66)⁸⁰.

В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ № 66)⁸¹.

Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена⁸².

Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационного письма ВАС РФ № 66)⁸³.

Кодекс специальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Хотя в конструкции ст. 615 ГК РФ и нет никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК, которая корреспондирует со ст. 615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Второй пункт ст. 617 ГК гарантирует определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора идет речь. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Договоры аренды недвижимого имущества

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что "юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом"⁸⁴. Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком"⁸⁵. Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, Законов Российской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, как неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые не потеряли актуальности и сегодня.

В германском Гражданском уложении к недвижимости относятся: земельный участок, его составные части, вещи, прочно связанные с землей.

Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость "по природе" (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

В научной литературе так и не достигнуто единообразия в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью понимают "землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом"⁸⁶. Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

По мнению других авторов, "в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю"⁸⁷. С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность - это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость "по природе") можно выделить:

прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

индивидуальную определенность;

ограниченность объектов.

Под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке.

Остановимся более подробно на рассмотрении зданий и иных сооружений как вида недвижимости.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке⁸⁸.

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом⁸⁹.

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

искусственность возведения;

"привязка" к определенному земельному участку;

невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

самостоятельность;

законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению⁹⁰.

Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"⁹¹ сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение"⁹².

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

Характеристики

Список файлов ВКР