30052 (Основные операции с недвижимостью), страница 6

Таким образом, единственным критерием применения к договору купли-продажи требований § 7 гл. 30 ГК РФ является предмет договора - имущество, которое относится к недвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации.

Данное замечание, которое кажется весьма банальным (неужели стороны могут заблуждаться относительно принадлежности объекта к недвижимости?!), на самом деле имеет большое практическое значение. Как показывает практика, участники гражданского оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости, но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической инвентаризации и кадастрового учета, либо пытаться "выдавать желаемое за действительное", полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для определения правового режима договора.

Так, например, в соответствии с планом приватизации в состав имущества приватизированного предприятия были включены два ангара. При этом они были отражены в перечне оборудования, т.е. движимого имущества. Приватизированное предприятие осуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен без учета требований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и стороны не обращались за его регистрацией. В дальнейшем новый владелец ангаров решил внести их в уставный капитал одного из юридических лиц. По требованию этого юридического лица была проведена техническая инвентаризация, в результате которой ангары были признаны объектами недвижимости. Естественно, что сделка по передаче объектов в уставный капитал была сорвана, так как у лица отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы. Привести же их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи недвижимости, не было возможности, так как юридическое лицо - продавец было к тому времени уже ликвидировано.

А что же будет, если продавцом будет заключен договор купли-продажи с другим покупателем до передачи объекта первому покупателю? Разберем несколько вариантов.

Вариант 1. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности и не состоялась фактическая передача недвижимости.

В этом случае в соответствии со ст. 398 ГК РФ преимущество будет иметь лицо, которое раньше заключило договор.

Вариант 2. По обоим договорам не зарегистрирован переход права собственности, но предмет договора фактически передан второму покупателю, который заключил договор позднее.

В данной ситуации положение сторон должно рассматриваться в свете положений ст. 398 ГК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ у кредитора (покупателя) отпадает право требовать отобрания предмета договора у должника (продавца), если "вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления". Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 говорит о том, что переданная по договору вещь служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является ее законным владельцем.

Итак, с одной стороны, условие ст. 398 ГК РФ, исключающее отобрание вещи у продавца отсутствует, так как хотя предмет договора и передан третьему лицу (второму покупателю), но это лицо не обладает на него правом собственности, поскольку переход права не зарегистрирован. С другой стороны, второй покупатель подпадает под признаки законного владельца в соответствии с п. 14 указанного постановления. Какое же решение должен принять в таком случае суд? В поисках выхода из данной ситуации следует иметь в виду, что фактическая передача недвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имущества движимого. В случае движимого имущества передача связана с физическим перемещением товара от продавца к покупателю (ст. 458 ГК РФ), что по закону не требует фиксации в каком-либо документе. В случае недвижимости все наоборот - перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" (ст. 556 ГК РФ).

Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при принятии решения в рассматриваемой ситуации. По мнению автора, положения п. 14 постановления не должны здесь применяться, поскольку они относятся только к случаю, когда продавец заключил один договор купли-продажи и подписал акт передачи недвижимости. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст. 398 ГК РФ, которая не исключает, а значит, позволяет отобрание имущества лицом, которое заключило договор купли-продажи раньше. Такое решение представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам. Определить же в этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, так как по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются как у одного, так и у второго претендента.

Вариант 3. По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход права собственности.

Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю дату. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права", а "зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке". Разумеется, "первый" покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само по себе основанием для признания недействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости. Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора.

Вызывает сомнение предложение В.А. Петрушкина, который считает "необходимым дополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость за покупателем, но при фактической ее передаче и полной оплате (выделено мной. - В.А.) приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом. Само по себе предложение в законе зафиксировать положение продавца и покупателя до регистрации прав на недвижимость не вызывает возражений. Однако вряд ли стоит запрещать продавцу распоряжаться недвижимостью только в том случае, если покупатель ее полностью оплатил. Вполне достаточно такого критерия, как состоявшаяся передача имущества, так как в гражданском обороте практически отсутствуют ситуации, когда до регистрации права на недвижимость покупатель полностью рассчитывается с продавцом.

Мы рассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии нескольких договоров купли-продажи в отношении одного объекта. Но как должен поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два договора отчуждения одного и того же объекта? На наш взгляд, единственно правильным решением регистрирующего органа в данном случае было бы приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об этом каждого из обратившихся. При этом условием проведения регистрации следовало бы считать либо отказ одного из заявителей от регистрации своего права, либо решение суда о том, чье право подлежит регистрации.

ГЛАВА II ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Договор купли – продажи недвижимости жилых помещений

Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения», который, по мнению автора, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:

- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ГК РФ);

- жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

- жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в

жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ);

- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям;

- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.⁰

Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости от того, объектом каких отношений они являются. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодности для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенности для проживания людей».⁰ Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие, в конечном счете, к определению статуса помещения - жилое или нежилое.⁰

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Итак, понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другой недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.⁰

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).⁰

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст. 292 ГК РФ, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но, тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.⁰

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки.⁰ Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.