29661 (Общественные отношения в сфере аренды нежилых помещений), страница 8

Истец с решением суда не согласился и обратился в суд вышестоящей апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе арендодатель настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента - "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, что вполне соответствовало духу и букве п. 2 ст. 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было отменено, а исковые требования были признаны законными и подлежащими удовлетворению⁸¹.

Таким образом, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, если положение об этом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (а равно как и иного имущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражной практике уже имеется⁸².

21 ноября 2001 г. ООО "Предпринимательское" (арендодатель) и ЗАО "Торговое" (арендатор) заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 150 кв. м сроком на 4 года. Договором был предусмотрен следующий порядок выплаты арендной платы: ежеквартально в размере 700 у.е.

21 августа 2002 г. арендатор вместо положенных 700 у.е. выплатил 500 у.е. и просил арендодателя закрепить данный уменьшенный размер арендной платы в договоре, мотивировав свой поступок тем, что вот уже практически год он исправно, по согласованию с арендодателем вносит арендную плату в меньшем размере, чем отражено в договоре, - 600 у.е. и как добросовестный арендатор может рассчитывать на ее уменьшение. Арендодатель с такой позицией не согласился и потребовал вносить арендную плату в полном объеме в соответствии с договором. После категорического отказа арендатора арендодатель 3 сентября 2002 г. обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением. Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, частично признал правоту истца (арендодателя) и постановил: взыскать с ответчика (арендатора) задолженность по арендной плате и неустойку в размере 2000 у.е., а в иске о расторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность в размере 400 у.е. В ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.

Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.

Арендодатель обжаловал это несправедливое, на его взгляд, решение в вышестоящем суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды⁸³.

Таким образом, и в этом случае - при внесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения об этом нет в договоре, но при условии, что суд признает существенным данное нарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестного арендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора аренды недвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

2.4 Ответственность по договору аренды нежилых помещений

Многие ученые рассматривают вопросы гражданско-правовой ответственности по договору аренды нежилых помещений. Так, В.В. Витрянский отмечает: "В ГК отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств» ⁸⁴.

Арендатор и арендодатель лизингополучатель могут предусмотреть любую ответственность; возмещение прямых и (или) косвенных убытков, пеню за просрочку исполнения взаимных обязательств, штраф в определенном размере от суммы договора при отказе от выполнения или невыполнении условий договора финансовой аренды недвижимости и т.д. Следовательно, основным условием, которому должна отвечать договорная ответственность, - это непротиворечие закону, соответствие ему.

Сторонам при определении договорной ответственности необходимо учитывать следующие условия:

равноправие их в гражданском обороте, независимо от организационно-правового статуса юридического лица;

неустойка или штрафы должны быть соразмерны последствиям нарушения обязательства; суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения договора (ст. 333 ГК РФ);

кабальная ответственность, т.е. имеющая явно односторонний характер в пользу одного из субъектов договора, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) с применением двухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);

применение повышенной, несоразмерной и несуразно высокой ответственности одного контрагента при полном отсутствии ответственности другого за нарушение обязательств является не чем иным, как злоупотреблением правом с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), совершенная лишь для вида, только лишь с целью заполучить деньги или товар у партнера. Такая сделка признается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);

уплата неустойки и убытков при ненадлежащем исполнении договора финансовой аренды освобождает должника от исполнения обязательства в натуре;

Можно сделать вывод о необходимости соблюдения сторонами принципа эквивалентной ответственности субъектов договора.

Статья 616 ГК РФ, распределяющая обязанности по содержанию арендованного имущества, устанавливает, что текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный - арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные (или разумные) сроки.

Основная обязанность аредатора заключается в выплате аредодателю арендной платы. Ненадлежащее исполнение или неисполнение этой обязанности влечет установленную законодательством и соглашением сторон ответственность. В первом случае ГК РФ предоставляет арендодателю право установить срок для досрочного внесения арендатором арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Во втором случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора (если арендная плата не была внесена более двух раз подряд). А.С. Кабалкин считает, что, решая такой спор, "... суд должен установить характер неправомерных действий арендатора: повлекли ли они для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенность нарушения договора определяется судом"⁸⁵.

Иную форму воздействия на должника предлагает ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ: в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. В ст. 13 Закона о лизинге сказано: "Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд". Здесь мы видим несогласованность данной нормы с нормами ГК РФ. Должен быть разработан более четкий механизм "бесспорного списания денежных средств". Иначе лизингополучатель будет постоянно реализовывать указанное право на защиту своих интересов в суде.

С.А. Королев считает, что реализация рассматриваемой меры ответственности возможна при обращении арендодателем в банк, где открыт счет арендатора, причем для того, чтобы банк списал денежные средства по требованию первого без акцепта последнего, указанная возможность должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре банка с клиентом (арендатором)⁸⁶. Мы считаем, что дополнительную регламентацию данного правоотношения следует внести в закон, тогда стороны при заключении договора смогут наиболее детально предусмотреть варианты возможного поведения. Например, Н.В. Кузнецов предлагает "регулировать непосредственно договором неустойку за просрочку уплаты лизинговых платежей, как правило, в процентном соотношении от просроченной суммы за каждый день просрочки"⁸⁷.

В.В. Витрянский отмечает необходимость поиска эффективных способов воздействия на недобросовестного арендатора⁸⁸.

По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.

Ответственность за недостатки сданного в аренду нежилого помещения возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена нежилого помещения, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена нежилого помещения участка возможна, только в порядке исключения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, можно сделать вывод, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, хозяйственной деятельности, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране. Итак, мы рассмотрели один из видов аренды – договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют сделать следующие выводы:

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.

К существенным признакам договора относятся:

- предмет;