29661 (587070), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, в приложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотемлимой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК).

Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652). Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) .Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка³⁸.

Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка – его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.

Хочется добавить еще и то, что здания и сооружения могут передаваться на праве владения и пользования или только на праве пользования. Например, согласно Транспортному уставу железных дорог РФ подъездные железнодорожные пути для проведения маневровых и иных работ могут передаваться только на праве пользования³⁹.

По своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.

Поскольку договор аренды является синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречных обязанностей, одинаково важных для существования обязательства: обязанность арендодателя передать имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Если арендодатель не исполнил данной обязанности, арендатору предоставлено право приостановить исполнение своей обязанности либо вовсе отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условие признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: "...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой"⁴⁰. К числу необходимых условий договора найма вещей арендную плату относит и французская доктрина⁴¹.

Применительно к договорам аренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). "Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора"⁴². Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.

Комитет по управлению государственным имуществом по Самарской области обратился в Арбитражный суд с иском к ООО "Волга-Юг" о взыскании 64490 руб. 29 коп., в том числе 43667 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 16823 руб. 03 коп. пеней и 5000 руб. 00 коп. штрафа.

Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды № 642-ф/2 от 24.06.2002.

До принятия решения истцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований до 40676 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 368970 руб. 92 коп. пеней и 5000 руб. штрафа. Ходатайство истца судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2008, требования истца удовлетворены в сумме 40676 руб. 93 коп. основного долга по арендной плате, 5000 руб. пеней и 500 руб. 00 коп. штрафа. Применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, суд уменьшил размер подлежащей взысканию суммы пеней и штрафа.

Ответчик в кассационной жалобе указал, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил назначение денежных средств, перечисленных ответчиком в счет арендной платы, не выставил требования ответчику и не согласовал расчет начисленных пеней.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом по Самарской области (арендодатель) и ООО "Волга-Юг" (арендатор) заключен договор аренды № 642-Ф/02 от 24.06.2006 нежилых помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных на первом этаже производственного здания Новокузнецкого почтамта по адресу: город Новокуйбышевск, переулок Больничный, 5.

Пунктами 3.2 - 3.3 договора аренды стороны определили порядок и сроки внесения арендной платы, в частности, арендатор обязан вносить арендодателю за пользование помещениями арендную плату до 10 числа месяца, за который производится оплата. Размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора.

Условиями договора стороны предусмотрели, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендных платежей (пункт 3.5).

Пунктами 4.1, 4.2 договора от 24.06.2006 за просрочку внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 50 минимальных размеров оплаты труда и пеней в размере 0,7% от суммы просроченного долга за каждый день просрочки.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, истец, исходя из условий пункта 3.5 договора аренды, произвел арифметический расчет задолженности арендной платы, штрафа и пеней, который ответчиком не оспорен.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения⁴³.

Подобное достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения⁴⁴. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ)⁴⁵.

Необходимо отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества"⁴⁶. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

Характеристики

Список файлов ВКР