29661 (587070), страница 9

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

- цена (арендная плата);

- форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено в Гражданском кодексе статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

В сё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. Изучение обозначенных в работе проблем требует дальнейшего продолжения.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений. Согласно ст. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку, поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельных видах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеют приоритет над общими. А поскольку понятие "здание" несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие "нежилое помещение", трудно согласиться с мнением, что "в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме".

2. В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока; 2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

3. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.

Было бы вернее ввести в Гражданский кодекс новую главу 35 ¹ «Наем нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.

4. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

5. Так возможна следующая редакция п. 1 ст. 26 «1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, либо это регистрация договора аренды осуществляется на основании решения суда».

6. Во-первых, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи. То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.

Во-вторых, регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации. Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникают все права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.

Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ, изменив формулировку, изложив п. 1 в следующей редакции «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества».

В п 3. в следующей редакции: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)".

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 09.02.2009] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 27.02.2009] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 года, по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 135-ФЗ, принят 29.07.1998 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3813.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

9. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.

10. О принятии общероссийского классификатора основных фондов [Текст]: [Постановление Госстандарта РФ № 359, от 26.12.1994 г.] // Бюллетень нормативных актов. – 1995. – № 1. – С. 9.

11. Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [Приказ Минфина РФ № 91н, от 13.10.2003 г., по состоянию на 27.11.2006] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 4. – С. 8.

12. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст]: [Приказ Министерства юстиции России № 135, от 06.08.2004 г., по состоянию на 24.12.2004.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2004. – № 34. – С. 36.

13. О положении о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в областной собственности [Текст]: [Постановление губернатора Самарской области № 56, от 12.03.1999 г.] // Волжская коммуна. – 1999. – № 8. – С. 36.

14. Об утверждении положения "О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду" [Текст]: [Решение Думы городского округа Самара № 499, от 29.11.2007 г.] // Самарская Газета. – 2007. – № 228 (3777). – С. 16.

15. Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества [Текст]: [Решение Думы городского округа Отрадный Самарской области № 96, от 28.11.2006 г.] // Рабочая трибуна. – 2006. – № 48 (6081). – С. 19.

Научная и учебная литература

1. Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью, возникшие противоречия нормам конституционного и гражданского права [Текст] // Нотариус. – 2009. – № 2. – С. 22.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) [Текст] – М., Статут. 2005. – 862 с.

3. Брауде М.Л. Право настроение и сделки построениям. [Текст] – М., Госюриздат. 1950. – 628 с.

4. Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. [Текст] – М., Консультант. 2007. – 408 с.

5. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) [Текст] // Хозяйство и право. – 1996. – № 3. – С. 8-9.

6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] – М., Статут. 2001. – 602 с.

7. Град Г. Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2009. – № 3. – С.32.

8. Гражданское право. Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтер Клувер. 2008. – 832 с.

9. Гражданское право. Часть вторая [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2008. – 798 с.

10. Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. – М., Юристъ. 2007. – 782 с.

11. Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. – № 2. – С. 99-100.

12. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2003. – № 7. – С. 26

13. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 17. – С. 27;

14. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) [Текст] // Государство и право. – 2008. – № 7. – С. 105-107.

    1. лизарова Н.В. Проблемы заключения договоров энергоснабжения с отдельными категориями потребителей [Текст] // Юрист. – 2008. – № 1. – С.19.

15. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. – № 8. – С. 11-16.

16. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. – 2009. – № 2. – С. 28.

17. Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав [Текст] // Хозяйство и право. – 2009. – № 3. – С. 8.

18. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. – № 3. – С. 106.

19. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 2007. – № 10. – С. 38.

20. Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора [Текст] // Российская юстиция. – 2006. – № 10. – С. 22.

21. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. – 2008. – № 6. – С. 28-37.

22. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 17. – С. 23.

23. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. [Текст] – М., Юрайт. 2007. – 786 с.

24. Козлова Е. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. – 2009. – № 4. – С. 20.

25. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. – 2001. – № 11. – С. 35.

26. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. – М., Инфра-М. 2008. – 894 с.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2008. – 868 с.

28. Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. – № 10. – С. 121.

29. Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств [Текст] // Юридический мир. – 2009. – № 3. – С. 34-35.

30. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 11. – С. 28.

31. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 11. – С. 29.

32. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] – М., Юстицинформ. 2009. – 678 с.

33. Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. [Текст] – М., Изд-во иностранной лит. 1961. – 798 с.

34. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. – 2009. – № 3. – С. 40.

35. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 8. – С. 17-23.

36. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений [Текст] // Адвокат. – 2009. – № 3. – С. 19.

37. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2005. – № 7. – С. 22.

38. Медведев М., Самоль М. Договор аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 9. – С. 31.

39. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2003. – 906 с.

40. Николаева Ю. Срочный договор и его последствия [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 17. – С. 32.

41. Ожегов С.И. Словарь русского языка. [Текст] – М., Русский язык. 1990. – 1024 с.

42. Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] – М., Азбуковник. 2007. – 1378 с.

43. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. [Текст] – М., Норма. 2008. – 498 с.

44. Петров Д. Нет согласия – есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2009. – № 5. – С. 12.

45. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. – № 2. – С. 18.

46. Попов М. Чья земля под ногами арендатора? О правах арендатора нежилого помещения на земельный участок [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 6. – С. 28.

47. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. – М., Статут. 2008. – 298 с.

48. Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула [Текст] // Вестник гражданского права. – 2008. – № 1. – С. 25.

49. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] – М., Ось-89. 2008. – 512 с.

50. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2009. – № 1. – С. 32.

51. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости [Текст] // Право и экономика. – 2003. – № 3. – С 57.

52. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2009. – № 1. – С. 25.

53. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву [Текст] // Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). – М., Статут. 2006. – 516 с.

54. Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 9. – С. 24.

Материалы юридической практики

1. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8, от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 7.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 26.

3. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 27.

4. Постановление Президиума ВАС РФ № 3678/08 от 2 июля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 10. – С. 44.

5. Постановление Президиума ВАС РФ № 7527/07 от 16 июня 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 9. – С. 11.

6. Постановление Президиума ВАС РФ № 7654/07 от 21 апреля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 7. – С. 32.

7. Постановление Президиума ВАС РФ № 5096/07 от 10 марта 2008 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. –№ 9. – С. 54.

8. Постановление Президиума ВАС РФ № 1536/06 от 10 марта 2007 г. // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 8. – С. 15-16.

9. Постановление Президиума ВАС РФ № 2926/02 от 22.03.2005 г. // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 7. – С. 11.

10. Постановление Президиума ВАС РФ № 1281/02 от 22.12.2004 г. // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 3. – С. 14.

11. Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2008 г. по делу № А55-9454/2007 // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 3. – С. 64.

12. Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 28.03.2006 г. по делу № А55-20374/04-24 // Вестник ВАС РФ.- 2006. – № 6. – С. 78.

1 Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - 2002. –С.34.

Характеристики

Список файлов ВКР