Принудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Следует отметить, что правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме Высшего Арбитражного суда РФ от 10 сентября 1993 года, за несколько лет до принятия нового Гражданского Кодекса РФ⁸⁰.

И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем.

Новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество в аренду другому лицу.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Норма закона, которая регулирует возобновление аренды на новый срок носит диспозитивный характер. И по этому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя⁸¹.

Заключение

На основании изложенного в работе можно сделать вывод, что целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и интересы своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы.

Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи имущества в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии производственных фондов.

Заинтересованность арендатора к использованию нанятого имущества состоит в то, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением имущества в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое имущество для производственных или них целей.

Можно выделить основные черты характерные для договора аренды:

- это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель;

- в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать имущество арендатору во владение, пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга;

- аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества;

- договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним;

• данный договор является так же консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформление договора).

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков, а также о генетическом родстве большинства вещных прав и права аренды.

1. В работе дается трактовка критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.

В частности:

- договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаются именно в хранении;

- договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);

- договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;

- договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;

- концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);

- практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.

2. Действующие правила о государственной регистрации «права аренды» требуют уточнения редакции ряда положений. В частности, необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, что объектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числе и в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды в целом.

Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» изложить в следующей редакции:

«1. Регистрации подлежат права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, и регистрируемые путем предоставления арендатором соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

3. Из смысла п. 2 ст. 656 ГК РФ следует, что установлен не просто запрет на передачу арендодателем прав, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, но на арендодателя же возлагаются и неблагоприятные последствия неисполнения арендатором обязательств, исполнение которых требует таких разрешений (лицензий). Однако приобретение прав административного характера, их поддержание или утрата зависят не от арендодателя, а от самого арендатора. Поэтому было бы правильным исключить ответственность арендодателя, предусмотренную указанной нормой.

4. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Однако в действительности законодательство, регулирующее отношения в сфере землепользования и недропользования, содержит специальные правила не только о сдаче в аренду объектов, но и относительно субъектного состава, порядка заключения договоров, их исполнения, ответственности и пр. Поэтому следует или исключить из земельного законодательства всякие специальные правила об исполнении арендных обязательств или же указанный пункт изложить в следующей редакции:

«2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством».

5. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Иначе говоря, для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель должен соблюсти претензионный порядок. На арендатора такой обязанности не возложено, однако обращение арендатора с иском в суд о досрочном расторжении договора возможно лишь после получения отказа арендодателя (арендатора) на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Учитывая все положения закона при заключении договора аренды, можно сохранить имущественные интересы как арендодателя, так и арендатора и не допустить возникновения значительного ущерба при недобросовестном поведении какой-либо из сторон по договору.

6. В качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защиты арендатора при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 2 ст. 621 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда". Часть 2 ст. 621 ГК РФ соответственно будет считаться частью 3.

И в заключение хочется сказать, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России продолжается развитие и совершенствование арендных отношений.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 24.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 31.07.1998 г., по состоянию на 17.05.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3824.

8. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

9. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

10. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 19.06.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. – Ст. 2381.

11. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [Федеральный закон № 178-ФЗ, принят 21.12.2001 г., по состоянию 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251.

12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

13. О недрах [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, принят 21.02.1992 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.

14. О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти [Текст]: [Указ Президента РФ № 314, от 09.03.2004 г., по состоянию на 12.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2004. – № 11. – Ст. 945.

15. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.

16. Об утверждении положения о социалистическом государственном производственном предприятии [Текст]: [Постановление Совмина СССР № 731, от 04.10.1965 г.] // СП СССР. – 1965. – № 19. – Ст. 155.

Специальная и учебная литература

1. Алещев И. Перенаем с препятствиями [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 23. – С. 6.

2. Базарова А.С. Аренда транспортных средств [Текст] // Налоги (газета). – 2006. – № 41. – С. 18.

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры по передачи имущества [Текст] – М.: Статут. 2005. – 678 с.

4. Витрянский В.В. Договор аренды. [Текст] // Закон. – 2000. – № 11. – С. 15.

5. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды. [Текст] // Хозяйство и право. – 1999. – № 11. – С. 83.

6. Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие [Текст] – М.: Дашков и К. 2007. – 486 с.

7. Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 20. – С. 6.

8. Гражданское право. Том 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.: Проспект. 2007. – 734 с.

9. Гражданское право. Том 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М.: Волтерс Клувер. 2007. – 724 с.

10. Гражданское право России. Обязательственное право. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристь. 2006. – 614 с.

11. Гречихо Е.С. Договор аренды (имущественного найма). [Текст] – М.: Эксмо. 2008. – 196 с.

12. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. – 2007. – № 3. – С. 21.

13. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве [Текст] // Хозяйство и право. – 2003. – № 3. – С. 26.

14. Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. – 2007. – № 5. – С. 24.

15. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды [Текст] // Юрист. – 2008. – № 2. – С. 14.

16. Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 3. – С.24.

17. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 4. – С. 4.

18. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве. [Текст] – М.: ИПК «Лига Разум». 2007. – 342 с.

19. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа [Текст] // Право и экономика. – 2008. –№ 3. – С. 20.

20. Истомин С.И. Субъектный состав в правоотношениях при перемещении товаров по лизингу [Текст] // Юридический мир. – 2007. – № 10. – С. 23.

21. Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] – М.: Статут. 2002. – 612 с.

22. Камышанский В.П. К вопросу о правопреемстве при аренде земельных участков, предоставленных под строительство объектов недвижимости [Текст] // Правовые вопросы строительства. – 2007. – № 1. – С. 21.

23. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 17. – С. 14.

24. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделок. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов [Текст] – М.: Юрайт. 2004. – 436 с.

25. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. – 2007. – № 10. – С. 18.

26. Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков [Текст] // Законность. – 2008. – № 1. – С. 24.

27. Ковалев В.В. Учет выкупа имущества при аренде [Текст] // Бух.учет. – 2008. – № 5. – С. 14.

28. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 1. – С.22.

29. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М.: Юрайт-Издат. 2007. – 812 с.

30. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Контракт. 2006. – 846 с.

31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] // Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. – М.: Юнити. 2007. – 786 с.

32. Короткова О.И. О балансе интересов государства и частного собственника в арендных правоотношениях [Текст] // Законодательство и экономика. – 2006. – № 5. – С. 21.

33. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка [Ткест] // Адвокат. – 2006. – № 1. – С. 24.

34. Медведев М., Самоль М. Договор аренды. [Текст]// Бизнес-адвокат. – 2006. – № 9. –С. 13.

35. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. [Текст] – М.: Статут. 2003. – 654 с.

36. Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади [Текст] // Жилищное право. – 2006. – № 9. – С. 21.

37. Настольная книга нотариуса. Том 2. [Текст]/ Под ред. Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинникова П.В., Юшкова Е.Ю., Яркова В.В. – М.: Волтерс Клувер. 2007. – 562 с.

38. Павлова И.Ю. Система преимущественных прав в современном гражданском праве [Текст] // Право и политика. – 2007. – № 9. – С. 21.

39. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. [Текст] – М.: ТК Велби. 2005. – 786 с.

40. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа [Текст] // Корпоративный юрист. – 2007. – № 1. – С. 19.

41. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве [Текст] – М.: Статут. 2007. – 568 с.

42. Терешко Ю. Обязательства до регистрации [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 15. – С. 5.

43. Терновцов А. Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 2. – С. 26.

44. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации [Текст] // Право и экономика. – 2007. – № 12. – С. 25.

45. Украинский Р. Аренда и заем - противопоставление нет? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 3. – С. 7.

46. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2004. – № 1. – С. 23.

47. Шагов В.В. Условия договора аренды по российскому праву. [Текст] / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. – М.: Статут. 2006. – 576 с.

48. Шапкина Г. Договор аренды [Текст] // Хозяйство и право. – 2003. – № 7. – С. 23.

49. Шевченко Е.Е. Вопросы расторжения договора аренды [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2008. – № 2. – С. 21.

50. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. [Текст] – М.: Статут. 2005. – 702 с.

51. Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды [Текст] // Юрист. – 2006. – № 2. – С. 23.

52. Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды [Текст] // Нотариус. – 2008. – № 2. – С. 6.

Материалы юридической практики

1. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 33.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 14, от 05.05.1997 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 7. – С. 22.

3. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, от 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1993. – № 11. – С. 104.

4. Постановление ФАС Поволжского округа по делу № А55-16955/01-91-197, от 01.11.2007 г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 4. – С. 32.

5. Постановление ФАС Поволжского округа по делу № А55-38207/06-89-348, от 28.03.2007 г. // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 7. – С. 26.

6. Постановление ФАС Поволжского округа по делу № А55-10532/2006, от 31.01.2007 г. // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 5. – С. 26.

7. Постановление арбитражного суда Самарской области по делу № А5-32778/06-77-252, от 30.10.2006 г. // Правосудие в Поволжье. – 2007. – № 2. – С.21.

8. Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808, 809 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1999. – № 6. – С. 17.

9. Решение Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-6505/07. от 07.10.2007 г. // Правосудие в Поволжье. – 2008. – № 2. – С. 35.

1 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. [Текст] – М.: Статут. 2003. – С. 260.