8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Как видно, аренда исключается из разряда средств приватизации государственного и муниципального имущества, что является логическим объяснением аренды как обычного обязательства.

Основы законодательства об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».¹⁶

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договором имущественного найма.

В действующем законодательстве дается следующее определение договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». В данном случае российское гражданское законодательство отступило от классической доктрины деления имущественного найма и арендного договора, свойственного континентальному праву, что, с другой стороны, позволяет применять при регламентации арендных отношений унифицированные нормы имущественного найма, в случае непротиворечив специальным нормам аренды, исходя из специфики субъектного состава и имущества, выступающего объектом договора.

Обратим внимание на то, что, в отличие от дореволюционного гражданского законодательства, арендатор (наниматель) обладает не только правом пользования, но и правом владения в отношении имущества, полученного по договору. То есть он получает право не только извлекать полезные свойства из имущества (пользование), но и является титульным владельцем.

Так как наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как по существу найма пользование невозможно без владения, К. Победоносцев разграничивает владение наемщика и владение собственника. «Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности, наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение, но и его владение, хотя и зависящее, тем не менее, твердо и неприкосновенно своих границах».¹⁷ По его мнению, личное договорное начало в найме соединяется с вотчинным началом владения, что приобретает особую важность при переходе права собственности от одного лица к другому.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонним.

Под договором имущественного найма в зарубежных странах понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.¹⁸

Для российской правовой системы также характерно обязательное действие различных источников правового регулирования аренды, поскольку для того, чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Данный процесс происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином нормативно-правовом акте и приобретает всеобщий и общеобязательный характер. Таким образом, источниками правового регулирования аренды в странах общего права и американского права; в странах романо-германской правовой семьи, российской правовой системы признаются «наполненные юридическим содержанием» внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера - нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды.

Однако российское законодательство регламентирует разнообразие арендных отношений, специфика которых определяется различными факторами: фигурой арендодателя (§ 2 гл. 34 ГК РФ — договор проката); спецификой аренды транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ); особой ценностью недвижимости и неразрывной связью зданий (сооружений) с землей (§ 4 гл. 34 ГК РФ); особым предметом аренды как предприятие (§ 5 гл. 34 ГК РФ); наличием специфических правоотношений между продавцом арендодателем и арендатором в договоре лизинга (§ 6 гл. 34 ГК РФ). Поэтому к источникам гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, относятся, помимо ГК РФ, и другие кодифицированные акты РФ: Водный кодекс РФ;¹⁹ Воздушный кодекс РФ;²⁰ Кодекс торгового мореплавания РФ;²¹ Лесной кодекс РФ;²² законы: Закон о недрах РФ;²³ Закон о космической деятельности РФ;²⁴ Закон РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним²⁵ и др., а также указы Президента, Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права.

В связи с многообразием и спецификой имущества, выступающего в качестве предмета аренды, необходимо говорить о достаточно большом массиве нормативно-правовых актов, регулирующих институт аренды.

Проблематичным остается вопрос о соотношении унифицированных норм и нормообразующих признаков при регулировании механизма заключения, изменения и расторжения договора аренды и его видов. В связи с этим, учитывая не только юридическую силу, порядок принятия, но и критерий соотношения общих и специальных норм, необходимо создать взаимосвязанную систему источников правового регулирования института аренды, в целях упорядочивания массива нормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу предпринимательской деятельности.

Вследствие этого на основании обозначенного критерия необходимо использовать следующую систему источников правового регулирования:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Возвращаясь к сравнительно-правовой характеристике договора аренды, отметим, что в американском праве слово «договор» используется в различных значениях. «Иногда, как в обычной речи, просто для того, чтобы сослаться на документ, содержащий условия, на основе которых стороны пришли к соглашению. Таким образом, одна из сторон может заявить: «У меня договор на столе». Но гораздо чаще слово «договор» используется в техническом смысле для обозначения обещания или ряда обещаний, соблюдение которых закон будет обеспечивать правовой санкцией, или, по крайней мере, в той или иной мере признавать их».²⁶

Вместе с тем, объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды, который выражается в том, что «арендодатель получает в виде арендной платы гарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, не неся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый «предпринимательский доход») зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет риск неблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования».²⁷

Закрытое акционерное общество "1С Акционерное общество" (далее - ЗАО "1С") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к закрытому акционерному обществу "Мир компьютеров" (далее - общество) о взыскании с последнего 5000 рублей компенсации за нарушение авторских прав.

В помещении магазина, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Лизюкова, д. 25, общество распространяло программы для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат ЗАО "1С". Экземпляры программ были приобретены обществом по договору с ООО "НПП "Школа-Инфо", действовавшим на основании договора с ООО "Руссобиттрейд", которое, в свою очередь, приобрело их у ООО "Дарумсан", являвшегося официальным дилером ЗАО "1С".

При продаже экземпляра программы общество вместе с кассовым чеком выдавало покупателю талон, подтверждающий проверку диска продавцом и гарантию отсутствия дефектов. Кроме того, такой талон предоставлял покупателю право в течение неопределенного времени обменять диск на любой другой за 25 рублей, а также после совершения пяти обменов - право на получение одного диска бесплатно.

Представленные суду доказательства свидетельствуют о фактическом проведении указанных действий с экземплярами программ для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат истцу.

Отношения, сложившиеся у ответчика с потребителями, свидетельствуют о том, что последние не только приобретали вещное право на экземпляр программы для ЭВМ, но и право на использование программы путем воспроизведения, то есть записи ее в память ЭВМ. Пользователь программы, купивший первый диск у общества, после обмена своего экземпляра (с доплатой) на другой, приобретал право на неопределенное время (до следующего обмена) использовать новую программу. Общество же получало возможность повторно продать этот же экземпляр или передать ее новому покупателю во временное пользование (до следующего обмена).

По своему экономическому и правовому содержанию обязательства общества, изложенные в так называемом "гарантийном талоне", сводились к коммерческому прокату программ для ЭВМ, который приводит к широкому копированию таких произведений, наносящему ущерб исключительному праву на воспроизведение.

Таким образом, действия ответчика представляли собой самостоятельный способ использования объекта авторских прав, нарушали ограничение принципа исчерпания прав, запрет без согласия автора распространять его произведения в коммерческих целях.

Однако, поскольку на момент подачи искового заявления указанная норма действовала в редакции, позволяющей взыскивать компенсацию в сумме от 10 минимальных размеров оплаты труда, то исковые требования подлежали удовлетворению в сумме, заявленной ко взысканию, - 5 тысяч рублей.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд кассационной инстанции неправомерно исходил из увеличения исковых требований и необходимости уплаты государственной пошлины в соответствии с увеличенной ценой иска, поскольку суд отказал истцу в увеличении суммы подлежащей взысканию компенсации²⁸.

Немаловажным фактом является то, что объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности. Аренда, возведенная в ранг средства разгосударствления и приватизации, явившаяся необходимым условием перехода к рыночной экономике, утратила сегодня вою актуальность. Вместе с тем, все же замечалось функциональное сужение роли аренды. Договор аренды предприятия с правом выкупа противоречил сущности договорного обязательства вследствие наделения арендатора статусом управляющего хозоргана, в результате проблематичным оказывалась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий арендатора и арендодателя противоречили самой сути договора.

Сравнительно-правовая характеристика договора аренды по российскому и зарубежному законодательству позволяет акцентировать внимание на тождественности понятий «аренда» и «имущественный найм», что несвойственно континентальному праву. Вследствие этого российское гражданское законодательство применяет унифицированные нормы имущественного найма к арендным правоотношениям, в случае непротиворечия последним, что создает некоторые проблемы при применении норм законодательства из существующего массива нормативно-правовых актов. Следовательно, необходимо создание органической системы источников правового регулирования института аренды, с учетом критерия порядка принятия и соотношения унифицированных норм и нормообразующих признаков. Предлагается следующая система нормативно-правовых актов:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Указанная система позволит упорядочить большое количество нормативно-правовых актов, необходимых для регулирования института аренды в той или иной области предпринимательской деятельности.

1.2 Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения

Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем²⁹.

Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения³⁰. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.