27792 (586853), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование⁴².

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.⁴³ Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года.

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать «изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке».⁴⁴

Вследствие этого, представляется вполне логичным, что договор аренды может составлять правовое состояние. В самом деле, «если сфера каждого индивида имеет основой и пределом его волю и если всякое правовое состояние является взаимоотношением, существующим между двумя индивидами, и который один есть субъект активный, а другой субъект пассивный, то, очевидно, необходимо соглашение двух воль для того, чтобы расширить юридическую сферу одного и сократить юридическую сферу другого. Одним словом, так как всякое юридическое состояние есть взаимоотношение двух лиц, то оно может возникнуть лишь из отношения между двумя волями. Так как оно является связью между двумя лицами, то оно по необходимости соответствует связи, созданной между двумя волями».⁴⁵

Российское гражданское право относится к правовым системам, «не признающим юридический формализм в качестве ведущего своего принципа. Отдавая должное форме сделки, оно требует, чтобы суду представляли не чисто формальную, а реальную экономическую регуляцию между сторонами».⁴⁶

При определении сущности договора аренды в той или иной степени приходится стакиваться при применении норм ст. 169 ГК (о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности); ст. 178 ГК (о недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения), и ст. 431 ГК (о толковании договора).

Нельзя не согласиться с Н.Б. Новицким, утверждавшим, что существенность определяется не по капризу того или иного лица.⁴⁷

Выделение сущности сделки имеет под собой объективные основания, ее интуитивное отыскание, отличаясь неопределенностью и неустойчивостью, «повышенной зависимостью от субъективного усмотрения, противоречит сути нормативного регулирования, а также интересам устойчивости гражданского оборота, заключает в себе опасность судейского произвола».⁴⁸

Вместе с тем, для того чтобы познать сущность договора аренды, необходимо признать его как в качестве юридического факта, «запускающего» определенного рода правоотношения, так и как некоторой формы правоотношения. В связи с этим О.С. Иоффе обращал внимание на то, что «для всестороннего ознакомления с сущностью договора, он должен быть изучен и как юридический факт, и как правоотношение».⁴⁹

В качестве средств, определяющих сущность договора аренды и облегчающих применение норм права, выступают категории воля и волеизъявление, «пороками и несоответствиями которых объясняются соответствующие нормы права».⁵⁰

Сущность волеизъявлений субъектов договора аренды заключается в том, что участник (арендодатель, арендатор), исходя из мотивов волеизъявления, выдвигает предложения (индивидуальные условия), касающиеся, например, арендной платы, срока аренды и т.д.

Такие односторонние обособленные волеизъявления согласовываются между контрагентами в рамках договора аренды. Стороны договариваются. В связи с этим О.А. Красавчиков отметил, что «посредством согласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия, образующие содержание договорного акта».⁵¹ В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления сторон, выраженные в реализации собственных интересов контрагентов. Например, интерес арендатора (нанимателя) заключается в том, чтобы приобрести вещь (имущество) во временное владение и пользование, а арендодателя (наймодателя) — передать данную вещь арендатору (нанимателю). Отсюда в договоре аренды (имущественного найма) «вытекают» права и обязанности сторон. Так, обязанность арендатора (нанимателя) уплатить денежную цену (периодичность устанавливается соглашением участников договора) и право получить вещь на определенное время, право арендодателя получить плату и обязанность передать вещь.

В ряде случаев законодатель побуждает гражданина или юридическое лицо к обязательному заключению договора. Некоторые ученые-юристы справедливо связывают эти обстоятельства с необходимостью защиты более слабых участников оборота⁵² (каковым является арендатор) в договоре аренды.

Так, ФЗ РФ от 17 августа 1995г. «О естественных монополиях»,⁵³ запрещает субъектам естественных монополий отказываться от заключения договоров с отдельными потребителями. Аналогичный режим установлен пунктом 1 ст. 426 Гражданского кодекса для «публичных договоров» - договоров, заключаемых коммерческой организацией, которая по характеру своей деятельности не должна отказывать тому, кто к ней обратится.

Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в массового потребителя,⁵⁴ в частности в договоре проката, являющегося разновидностью договора аренды.

Одновременно законодательство многих стран, в том числе и России, развивается в сторону предельной регламентации всех аспектов договорных отношений. Основной целью провозглашается, как было сказано, защита «слабых» участников договорных отношений. Таким образом, у «слабого» контрагента публичных обязательств есть шанс: при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения такого договора обратиться в суд о понуждении заключить договор. По мнению Б.В. Завидова, «здесь законодателю надо пойти по пути ужесточения: усилить ответственность юридических лиц, занимающих доминирующее положение на рынке товаров»,⁵⁵ именно при заключении договора аренды.

Как мы видим, в сфере частного права наблюдается устойчивая тенденция к стандартизации содержания договоров. «Огромное количество индивидуальных договоров заключается на основе различных «общих условий заключения сделок», «типовых договоров», «договоров присоединения» и т.п. Одни субъекты, пользуясь статусным или экономическим превосходством, зависимостью своих потенциальных клиентов-контрагентов, откровенно навязывают им унифицированные договорные клише».⁵⁶

Поэтому наблюдалось максимальное ограничение значимости договорной модели, так как почти все действовавшие в этой области нормы носили императивный характер.

Тем не менее договор аренды, безусловно, должен соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 422 ГК), которые «в сфере договорных обязательств практически всегда устанавливают те или иные ограничения договорной свободы в общественных и государственных (публичных) интересах. Однако императивные правила закона, принятого после заключения договора, не должны распространяться на условия ранее заключенных договоров, если только сам этот закон прямо не придаст им обратную силу (п. 2 ст. 422 ГК)» ⁵⁷. Подзаконными же актами, включая президентские указы, нельзя предписывать изменения условий заключенных договоров. В ряде случаев ограничения договорной свободы вызваны развитием самого рынка, который не сможет нормально функционировать при их отсутствии. Так, «ограничиваются возможности монопольных производителей товаров или услуг, которые не вправе навязывать своим контрагентам условия договоров, используя свое выгодное положение и невозможность потребителей обратиться к другим производителям, т.е. нарушая принцип конкуренции». Согласно ст. 6 ФЗ «О естественных монополиях», органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а также устанавливать цены (тарифы) или их предельный уровень на продукцию таких монополий, то есть определять контрагентов и некоторые существенные условия соответствующих договоров. Причем законодательная база для подобной системы ценового регулирования начала формироваться, в частности, с выходом Указа Президента РФ от 28 февраля 1995г. № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» ⁵⁸ и одноименного Постановления Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 239⁵⁹. В них намечался переход к государственному регулированию цен в основном только на продукцию естественных монополий.

Незаконным будет также и «навязывание контрагентам условий договоров на основе заключенных соглашений о разделе тех или иных товарных рынков или иных форм недобросовестной конкуренции». Такой запрет необходим с целью создания объективных условий для добросовестной конкуренции на рынке. «Там же, где она по экономическим причинам нерентабельна (например, при естественной монополии), должна действовать специальная система регулирования. Будучи ее составной частью, публичный договор сможет стать правовой формой воздействия государства на сферы естественной монополии».⁶⁰

«В тщательной защите нуждаются граждане-потребители, выступающие в качестве заведомо более слабой стороны в их взаимоотношениях с профессиональными предпринимателями».⁶¹

В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.⁶² Применение данного принципа оправданно, например, при заключении договора аренды нежилых помещений между муниципальным органом, являющимся собственником имущества, и предпринимателем. Арендный договор должен отражать баланс экономических интересов, как арендодателя, так и арендатора, при этом интересы не должны ограничиваться получением арендодателем арендной платы и использованием арендуемого объекта - арендатором. Арендодатель, основываясь на необходимости наиболее эффективного и целесообразного использования арендуемого имущества в хозяйственном и социальном аспектах, должен исходить из первостепенной цели — благо государства и граждан. Указанные аспекты являются ведущими приоритетами в решении вопросов кому, на каких условиях и на какой срок необходимо сдавать имущество. Однако условия договора и определяемое им содержание арендных отношений не должны ограничивать арендатора в выборе наиболее эффективного в рамках законодательного и договорного ограничений использования арендуемого имущества.

Одним из факторов, предопределяющих гибкость использования объектов аренды, является срок. Представляется, что в данном случае есть смысл предусматривать возможность заключать договор: при краткосрочной аренде от 5 до 10 лет, при долгосрочной - до 49 лет. Что может повлечь возникновение обязательства по инвестированию арендатором объекта. В таких вложениях арендатора-инвестора можно заинтересовать не только сроками аренды, но и в случае, если обусловленное им улучшенное имущество он будет вправе присваивать в зависимости от того, является ли оно отделимым или нет. В данном же случае возникает возможность стимулирования посредством договора аренды инвестирования в объекты государственной и муниципальной собственности и тем самым способствовать их развитию.

Говоря о равенстве субъектов, а именно равенстве волеизъявлений, как признаке договора аренды, следует отметить, что это один из противоречивых признаков. Поскольку, говоря о равенстве, мы имеем в виду формальное, юридическое равенство, а не фактическое равенство.

Формальное равенство субъектов означает, что их волеизъявления могут носить только формально равноправный характер. «При определении договорных условий может иметь место диктат статусное или экономически превосходящего субъекта. И последствиями договора могут быть отношения как фактического, так и юридического неравенства».⁶³

В действительности, равенство сторон в договоре аренды воплощается лишь в равных правах арендатора и арендодателя на инициацию изменений и дополнений условий договора, на инициацию расторжения договора и т.д.⁶⁴

Заключение договора аренды было бы бессмысленно без намерения исполнять его условие арендодателем и арендатором, значит, исполнение договорных условий является еще одним немаловажным условием договора. Квинтэссенцией этого признака обоснованно считается классический императив «pacfa sunt servanda» - «договоры следует выполнять». Договорные условия, договорные обязанности есть продукт согласия сторон. Арендатор, согласившись с условиями арендодателя, признает обязательность для себя совместно установленных на основе этого согласия общих условий. Можно даже сказать, что участники договора аренды должны рассматривать согласованные волеизъявления друг друга как «руководство к действию».

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правил их поведения: выработка собственного варианта либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по справедливому замечанию В.В. Витрянского, «устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия «договор».⁶⁵ Таким образом, состав условий договора аренды определяли: волевой акт участников гражданского оборота, правила поведения индивидуального характера, обязательные только для его сторон, правила поведения, сформулированные сторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения, установленная законодательством форма. Мы выделяем существенные условия договора аренды, закрепленные в п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.⁶⁶

При этом в частности Л. Андреева, в качестве критерия выделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность для признания договора (существующим).⁶⁷

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия — это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.

Характеристики

Список файлов ВКР