27408 (Договор аренды земельных участков), страница 14

Отдельно в работе обсуждаются вопросы, связанные с понятием «земельный участок», его значением как объекта гражданских правоотношений и объекта договора аренды. В частности, отрицается возможность признать договором аренды так называемую аренду земельной доли. Причина проста – в подавляющем большинстве случаев земельная доля не выделена в натуре и тем самым не имеет определенности в объекте.

Надо признать, что делимость земельного участка, провозглашенная ст. 6 ЗК РФ, оспорима. Но все-таки следует учитывать, что наличие кадастровых номеров, обязательное с позиций земельного законодательства, является не обязательным с точки зрения законодательства гражданского. Это означает, что проведение идентификации по другим критериям (в том числе и при аренде) позволяет признать самостоятельным объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка. Далее в работе отмечается особое значение «вертикального» и «горизонтального» срезов земельного участка, возрастающее значение воздушного пространства над участком и необходимость выработки правовых подходов, позволяющих разрешить споры с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и арендодателя.

Специально рассмотрены вопросы, связанные с существенными условиями данного договора и признано, что ими являются объект (земельный участок), срок (в значении временного характера пользования) и порядок установления размера арендной платы (в том числе предложено соответствующим образом изменить и ст. 65 ЗК РФ).

Наибольшие нарекания вызывает ст. 22 ЗК РФ, подробно рассмотренная в работе. Внесены конкретные предложения по изменению редакции ряда ее норм, направленные на уточнение состава участников (п. 2), исключение противоречий другим нормам ЗК РФ (п. 3), на обеспечение соответствия гражданскому законодательству при обороте (передаче) права аренды (п. 5) и т.д.

В работе также поставлен и частично решен ряд вопросов, связанных с порядком предоставления земель, в частности, сделан вывод о том, что факт отмены административного акта о предоставлении земли в аренду сам по себе не прекращает арендных отношений; в таком случае можно говорить об оспоримости, а не о ничтожности сделки.

В ходе исследования внесены также различные предложения законодательного характера, предложения по уточнению толкования ряда положений закона, приводятся новые аргументы, связанные с подходом к решению конкретных проблем правоприменения.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.

В данной работе критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков –широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.

Список использованных нормативных актов и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Российская газета. – №237.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 //ЭБД Кодекс

3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 // СЗ РФ. – 1996. – №5. – Ст. 410.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 // СЗ РФ. – 2001. – №44. – Ст.4147.

5. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // ЭБД Кодекс

6. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)

7. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. / ВВС РФ. –1991. – №44. – Ст. 1424.

8. Закон РСФСР от 22.11.1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВВС РСФСР. – 1990. – №26. – Ст. 324.

9. Федеральный закон от 18.06. 2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. – 2001. – №26. – Ст. 2582.

10. Федеральный закон от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. – 2000. – №2. – Ст. 149.

11. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4148.

12. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2003 г. №28-ФЗ // ЭБД «Кодекс».

13. Закон РФ «О недрах» в ред. ФЗ от 3.03.1995 г. // СЗ РФ. – 1995. – №10. – Ст. 823.

14. Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ. – 2001. – № 30. – Ст. 3060.

15. Указ Президента РФ №337 от 7.03.1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».

16. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.1998 г. // СЗ РФ. – 1998. – №8. – Cт. 963.

17. Постановление Правительства РФ от 19.09.1997 г. №1200 «О порядке перевода лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда» // СЗ РФ. – 1997. – №39. – Ст. 4538.

18. Постановление Правительства РФ от 8.06.1996 г. №667 «О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования» // СЗ РФ. –1996. – №25. – Ст. 3023.

19. В работе использованы и другие правовые акты, в том числе субъектов РФ, органов местного самоуправления (более 50), материалы судебно-арбитражной практики, указанные в тексте. В случаях, когда источник нормативного правового акта или литературы специально не указан, использовалась база данных Справочной правовой системы «Гарант», версия «Гарант-Максимум», на 10.01.2003 г.

Специальная литература

1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли / Ф.Х. Адиханов // Государство и право. – 2001. – № 1. – С. 32-39.

2. Алакоз В. Зачем России земельная реформа / В. Алакоз, В. Киселев, Г. Шмелев. – М.: Бек, 2000. –365c.

3. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового регулирования / М.А.Александрита: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. – Волгоград, 2002. – 39 с.

4. Анисимов А.П. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ / А.П. Анисимов, А.Е. Черноморец // Новая правовая мысль. – 2006. – №1. – С. 27-35 // www.estwu.ru

5. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав / С.А. Антипов // Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. науч. ст. – М.: Институт недвижимости, 2001. – С. 75-76.

6. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис.... канд. юрид. наук / Л.М. Ахметшина. – Казань: КазГУ, 2002. – 47 с.

7. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М.: ЮрИнфоР, 2001. – 189 с.

8. Богданов Е.В. Арендатор и арендодатель: особенности правового положения / Е.В. Богданов // Правовое регулирование деятельности хозяйственных субъектов: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика». Ч. 3. – Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2002. – С. 20-26.

9. Богдановская И.Ю. Судебный прецедент – источник права / И.Ю. Богдановская // Государство и право. – 2002. – №12. – С. 5-10.

10. Брагинский М.И. В. Витрянский. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1997. – 398 с.

11. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное – право частное» / М.И. Брагинский // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М: Городец, 2000. – 352 с.

12. Быстров Г.Е. Аренда земли по российскому законодательству: дисс. канд. … юрид. наук / Г.Е. Быстров. – М.: МГУ, 2006. – 217 с.

13. Витрянскии В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1999. – 312 с.

14. Волков Г.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Г.А. Волков // Хозяйство и право. – 2003. – №4. – С. 45-48.

15. Волков Г.А. А.К.Голиченков, О.М.Козырь Развитие рынка земли: правовой аспект / Г.А.Волков, А.К.Голиченков, О.М.Козырь // Государство и право. – 1998. – №2. – С.55-60.

16. Воронин Б.А. Крестьянские фермерские хозяйства: правовые проблемы и тенденции развития / Б.А. Воронин // Аграрное и земельное право. – 2004. – №1. – С. 24-27.

17. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) / С.И. Герасин // Государство и право. – 1998. – №12. – С. 67-71.

18. Голубева Н. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности / Н. Голубева // Финансовая газета (региональный выпуск). – №7-8. – 2005. – С.17.

19. Гражданское к торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. – М.: Международные отношения, 1993.-640с.

20. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Бек, 1997. –540с.

21. Гражданское право. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2000.-645с.

22. Гражданское право. Т. 2. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 1993. –523с.

23. Гражданское право. Том 1 \ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2000. –540с.

24. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1998. –570с.

25. Грось Л. Участие публично-правовых образований в отношениях собственности: гражданско-правовые проблемы / Л. Грось // Хозяйство и право. – 2000. – №5.

26. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки / Л.А. Грось // Журнал российского права. – 2002. – №9. – С 23-30.

27. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве / И. Гусев // Хозяйство и право. – 2003. – №2. – С.32-35.

28. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике / В.А. Дозорцев // Государство и право. – 1994. – № 7. – С. 25-30.

29. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / А.Г. Дорошкова. – Саратов, 2002. – 45.с.

30. Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) / Е.В. Ельникова // Юрист. – 2001. – №9. – С. 24-29.

31. Емельянова Е. Некоторые правовые вопросы государственной регистрации договора и права аренды / Е. Емельянова // Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. науч. ст. – Самара: Самарск. гос. ун-т, 2006. – 79 с.

32. Жалинский А. А. Рерихт. Введение в германское право / А. Жалинский, А. Рерихт. – М.: Спарк, 2001.

33. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений / Ю.Г. Жариков // Государство и право. – 1996. – №2. – С. 36-47.

34. Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти / В. Залесский // Гражданское законодательство. Практика применения. – М.: Юстицинформ, 2002. – С.250-284.

35. Звеков В. Участие Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством / В. Звеков // Хозяйство и право. – 1998. – №5.

36. Земельное право: Учебник / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. – М.: Проспект, 2007. –456с.

37. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Норма-Инфра-М, 1999.-490с.

38. Земельное право России: Учебник / Под ред. Ю.Г. Жарикова. – М.: Былина, 2002. –456с.

39. Земельное право России. Практикум: Учеб. пособие для вузов / Под ред. А.К. Голиченкова. – М.: БЕК, 2001.-321с.

40. Земельное право: учебник для вузов / С.А. Боголюбов, В.В. Никитин, В.В. Устюгова. – М.: Норма, 2006.-426с.

41. Земельный вопрос / Под ред. Е.С. Строева. – М.: Колос, 1999. – 563 с.

42. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. – 2002. – № 9. – С. 77-88.

43. Земельный участок: Собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. – М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю. – М.: Юрист, 2006. – 345 с.

44. Иконицкая А.И. Разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений / А.И. Иконицкая // Юридический мир. – 1998. – №4. – С. 42-44.

45. Иконицкая И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве / И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов, Э.И. Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина // Государство и право. – 2000. – №7. – С. 33.

46. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития / И.А. Иконицкая. – М., 1999. – 239 с.

47. Иконницкая И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // И.А. Иконницкая, Н.И. Краснов, Э.И. Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина // Государство и право. – 2000. – №7. – С. 29-41.

48. Иоффе О.С Обязательственное право / О.С. Иоффе. – М.: Юрид. лит., 1975.-780с.

49. Иоффе О.С. Основы римского гражданского права / О.С. Иоффе, В.А. Мусин. – Л.: ЛГУ, 1974. – 156 с.

50. Исаев И.А. История государства и права России / И.А. Исаев. – М.: БЕК, 2003. –531 с.

51. История древних государств / Под ред. С.П. Матюшина. – М.: АСТ, 1997. – 426 с.

52. Козырь М.И. Государственная поддержка сельского хозяйства: специфика государственной поддержки крестьянских (фермерских) хозяйств / М.И. Козырь // Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России: правовые вопросы. – М.: МГУ, 2007. – С. 82-83.

53. Козырь О.М. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости / О.М. Козырь, А.А. Маковская // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. – 2003. – №3. – С. 92-114.

54. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. – 478 с.

55. Комментарий к закону «О государственном земельном кадастре» / Под ред. Е.А. Галиновской. – М.: Юстицинформ, 2006.-256с.

56. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Под ред. М.В. Бархатова. – М.: Юрайт-Издат, 2002. – 341 с.

57. Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. – М.: Юрист, 2002.-325с.

58. Комова С.А. Особенности использования земельных участков для нужд энергетики / С.А. Комова // www.for-expert.ru/zemelnyi.ru

59. Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме / Л.Л. Кофанов. – М.: Юрист, 1994. – 216 с.

60. Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности/Ю.А. Кочеткова// Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. – М.: Юрист, 2000. –258с.

61. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике / Н.И. Краснов // Государство и право. – 1994. – №7. – С. 53-54.

62. Крассов О.И. Земельное право / О.И. Крассов. – М.: Юрист, 2005. – 671 с.

63. Круглый стол: «Пути развития земельного законодательства РФ» // Государство и право. – 1999. – №7. – С.42-65.

64. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации / Ю. Кулешова // Хозяйство и право. – 2000. – №3. – С. 80-91.

65. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России / В.А. Лапач: Дис. … д-ра юрид. наук. – Ростов-на-Дону, 2002. – 199 c.

66. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 1 / Д.И. Мейер. – М.: Статут, 1997.-645с.

67. О некоторых аспектах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса РФ / Под ред. Новоженина. – М.: Юристъ, 2006.-369с.

68. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды / М. Орлова // Российская юстиция. – 2002. – №5. – С.30-40.

69. Осипов Н.Т. Учебно-методические указания по изучению курса «Советское земельное право» / Н.Т. Осипов. – Л., 1968.-325с.

70. Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель / Э.И. Павлова // Государство и право. – 2002. – № 12. – С.63-64.

71. Павлова Э.И. Сельскохозяйственная аренда в Западной Европе / Э.И. Павлова // Вестник МГУ. – 1992. – №5. – С. 33-40.

72. Пегов П. Некоторые налоговые вопросы, связанные с законодательством о регистрации права аренды и договоров аренды недвижимости / П. Пегов // http://www.auditor.ru

73. Петренко С.В. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе / С.В. Петренко // Государство и право. – 1997. – №3. – С. 30-37.

74. Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права / В.В. Петров // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». – 1992. – №5. – С. 27-34.

75. Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. – 2000. – №5-6. – С. 32-33.

76. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1 / К.П. Победоносцев. – М.: Зерцало, 2002. – 298 с.

77. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Том 3 / К.П. Победоносцев. – М.: Зерцало, 2003. –589с.

78. Постатейный комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Спарк, 2001. –365с.

79. Разувалов С.О. Порядок использования земельных участков автомобильного транспорта / С.В. Разувалов // www.for-expert.ru/zemelnyi.ru

80. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России / Ю.В. Романец. – М.: Юристъ, 2001. –412с.

81. Синайский В.И. Русское гражданское право / В.И. Синайский. – М.: Статут, 2002. – 638 с.

82. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве / О.Ю. Скворцов // Правоведение. – 2002. – №4. – С. 131-140.

83. Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков / О.П. Скребкова: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. – Самара, 2003. – 23 с.

84. Советское гражданское право. Том 1 /Под ред. О.А. Красавчикова. – М.: Высшая школа, 1972. – 317 с.

85. Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». – 1992. – №5. – С. 43-56.

86. Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации / Н.А. Сыроедов // Правоведение. – 2002. – № 1. – С 4-20.

87. Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства / Н.А. Сыроедов // Государство и право. – 2001. – №4. – С. 28-35.

88. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков / Н.А. Сыроедов // Государство и право. – 1999. – № 9. – С.41-51.

89. Тархов В.А. Гражданское право. Общие положения / В.А. Тархов. – Уфа: Уфимск. юрид. ин-т МВД РФ, 1998.

90. Турубинер. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. – М.:Право, 1978. –258c.

91. Уткин В.А. Отдельные вопросы земельно-правовых споров / В.А. Уткин // Земельный вопрос в России и его решение: Сб. науч. ст. / В.А. Уткин. – М.: Центр риэлтерских и аудиторских услуг, 2002. – 172 с.

92. Фролов В. Аренда земельного участка / В. Фролов // Право и экономика. – 1998. – № 3. – С. 71-79.

93. Фролов Н.М. Управление землепользованием. Методические рекомендации для муниципальных служащих Хабаровского края по вопросам регулирования земельных отношений / Н.М. Фролов, А.Л. Журавель. – Хабаровск, 2006. – 367 с.

94. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении / Р.О. Халфина. – М.: Юрид. лит., 1974.-258с.

95. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т.1. /Под ред. В.А. Керемова.-М.:МГУ,2007.-459c.

96. Шмелев Г. И. К вопросу о концентрации сельскохозяйственных земель в рыночных условиях / Г.И. Шмелев // Право и политика. – 2002. – №8. – С. 69.

97. Яковлев В.Ф. Структура гражданского правоотношения / В.Ф. Яковлев // Антология уральской цивилистики. 1925-1989. – М.: Статут, 2001.

Юридическая практика

1. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» от 05.05.97 №14 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – №11-12. – 1997.

2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «В силу ранее действовавшей статьи 31 Земельного кодекса РСФСР право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом…» от 29.02. 2000 г. №4328/99 // ИПС «Кодекс».

3. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства» от 27.02.01 N 61 // Экономика и жизнь. – №17-18. – май 2001.

4. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 №66 // Законодательство для бухгалтера. – №5. – 2002.

5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.05 №11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – №5. – 2005.