27399 (Договор аренды), страница 7

При изменении договора обязательства сторон со­храняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.

Расторжение договора по решению суда, в соответ­ствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, преду­смотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК назы­вает конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и аренда­тора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о до­срочном расторжении договора в следующих случаях: арен­додатель не предоставляет ему сданное в аренду имущест­во, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его исполь­зованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Дого­вором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сто­рон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Изменение и расторжение договора может быть прои­зведено в связи с существенным изменением обстоятель­ств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является ос­нованием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его суще­ства.

По общему правилу, договор прекращается по исте­чении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от до­говора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться иму­ществом после истечения срока договора, договор счи­тается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп­латить арендодателю арендную плату.

От возобновления договора необходимо отличать за­ключение договора на новый срок с добросовестным арен­датором.

В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не преду­смотрено договором аренды, арендатор, надлежащим обра­зом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущест­венное перед другими лицами право при заключении дого­вора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дого­вор в срок, указанный в договоре аренды. А если в дого­воре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если в первом случае договор счита­ется возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед дру­гими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько про­тиворечит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.

Арендатор вправе обратиться с иском в суд о пону­ждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное иму­щество и в дальнейшем, но другому лицу.

Для обоснования требований истец-арендатор обя­зан предоставить документы, подтверждающие намерение арендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендо­дателя возобновить договор с прежним арендатором осно­ваний не имеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.

Необходимо добавить, что до прекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьих лиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурса арендодатель должен поставить в из­вестность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным пе­ред другими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с преж­ним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победите­лем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заклю­чен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При подтверждении требований арен­датора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с при­нятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.

Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае оп­ределяется тем, что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора арен­ды позволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.

По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора иму­щественного найма (аренды) может служить любая непотре­бляемая движимая или недвижимая вещь. А законодатель­ство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование дого­вора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендато­ра) со времен римского права остается неизменным.

Очевидно, рынок недвижимости является одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, и внимание к нему со стороны правовой науки и прак­тики вполне обоснованно.

В данной дипломной работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещений с участием юридических лиц: - понятие договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения, изменения, рас­торжения и прекращения договора аренды нежилых помеще­ний. Проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества. Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практики раз­решения споров по договорам аренды нежилых помещений.

В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регла­ментацией договоров аренды, межведомственными разног­ласиями, криминогенностью на рынке недвижимости, Санкт-Петербург сегодня является полноценным субъектом рынка недвижимости, а его система регистрации объектов недви­жимости и сделок с ними - наиболее совершенная в Рос­сии.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Законодательные и нормативные акты

1. Гражданский кодекс РФ // Собрание законода­тельства РФ. – 1994 - № 32; 1996 - № 5.

2. Федеральный закон “О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государ­ст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999.

3. Федеральный закон “О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999. - С. 21-44.

4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Сборник нормативных актов о регулировании гражданских правоотношений в РФ. Издание Верховного Совета РФ. - 1993. - С. 4-56.

5. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Вер­ховного Совета СССР. - 1989. - № 5. - Ст. 481.

6. О регулировании арендных отношений и прива­тизации имущества государственных и муниципальных пред­прия­тий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от 14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429.

7. Об утверждении Положения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом: По­­становление Правительства РФ от 4 декабря 1995 г. № 1190 // СЗ РФ. - 1995. - № 50.

8. Закон Санкт-Петербурга “О порядке и услови­ях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые” № 69-21 от 09.04.1997 г.

9. Ведомости Съезда Народных депутатов СССР и Верховного Совета CCCP. - 1989. - № 15. - Ст. 105, № 25. - Ст. 481.

10. Ведомости Съезда Народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. - 1991. - № 27. - С. 927.

11. Ведомости Съезда Народных депутатов РФ и ВС РФ. -1992. - № 43. - Ст. 2429; № 28. - Ст. 1617.

12. Постановление Президиума ВАС РФ № 678 от 02.07.1996.

13. Письмо ВАС РФ С1-7/ОП-434 от 28.07.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 10.

14. Постановление ВАС РФ № 6337/95 от 19.12.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 4.

15. Распоряжение мэра № 141-р от 12.02.1996 г. “О городской комиссии по распоряжению объектами недвижимос­ти” // Санкт-Петербургское ЭXO. - 1996. - № 3.

16. Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594, Ст. 3595.

17. Положение “О порядке определения формы сдачи нежилого фонда в аренду” / Решение Ленгорсовета № 26 от 28.06.1991 г.

2. Специальная литература

2.1. Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных документов с комментариями / Сост. А.С.Вла­димирова. – М.: Бизнес-Информ, 1996.

2.2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 1997.

2.3. Витрянский В.В. Практика применения хозяй­ственного законодательства: предпринимательство, отно­шения собственности, аренда. - М.: Экономика и право. -1991.

2.4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999.

2.5. Витрянский В.В. и др. Договор аренды // До­говоры купли-продажи, мены, аренды... - М., 1996.

2.6. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. - М.: БЕК, 1992.

2.7. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 1999. – № 5. – С. 117.

2.8. Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сер­геева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект, 1998.

2.9. Гражданское право: В 2-х томах / Под ред. Е.А.Су­ханова. - М.: БЕК, 1994.

2.10. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. – М., 1997.

2.11. Законодательство о государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и автор Крашенинникова П.В. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: СПАРК, 1999.

2.12. Защита и регистрация прав собственности: проблемы, споры и пути их разрешения. Материалы конференции. – СПб., 1999.

2.13. Зинченко С. и др. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1994. - № 5. - С. 106-115.

2.14. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 113-119.

2.15. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975.

2.16. Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков // Экономика и жизнь. - 1996. -№ 16. - С. 16.

2.17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй / Под ред. О.Н.Садикова. - ИНФРА-М-НОРМА, 1996.