27399 (586781), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим законодательством передача арендато­ром арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения за­конодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исхо­дила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, свя­занных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в изме­ненном виде: место арендатора, передавшего имущество в суб­аренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что со­гласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанно­стей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субаренда­тора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, вле­чет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключе­ния с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реа­лизовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (ар­битражный суд) о понуждении арендодателя к заключению дого­вора аренды.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевре­менном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во вре­менное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого до­говора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установ­ленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо­ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позво­ляющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавших­ся довольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взя­того в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процен­та, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в от­ношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие ос­новные формы арендной платы: определенные платежи в твер­дой сумме, вносимые периодически или одновременно; установ­ленная доля полученных в результате использования арендован­ного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услу­ги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арен­датором арендодателю в собственность или в аренду обусловлен­ной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо импера­тив­ным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законода­тельства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изме­нения могут производиться по соглашению сторон в сроки, пре­дусмот­ренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще од­ного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренд­ной платы может быть пересмотрен в сторону уменьше­ния, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в пе­риод действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние это­го имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения аренд­ной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью – арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетво­рено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управле­нию имуществом города и общество с ограниченной ответствен­ностью заключили договор на аренду недвижимого муниципаль­ного имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методи­кой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администра­ции города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка аренд­ной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная став­ка по условиям договора действовала до принятия городской ад­министрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним из пунктов договора при принятии го­родской администрацией решения об изменении базовой мини­мальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с кото­рого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной пла­ты по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы админист­рации города коэффициента потребительских качеств занимае­мых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением ста­рого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа вне­сения соответствующих изменений в договор не требуется. Пере­расчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апел­ляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении ми­нимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку догово­ром не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелля­ционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы аренд­ной платы⁰.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связан­ная с квалификацией подобных требований арендодателей, кото­рые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении послед­ним помещений, занимаемых им без законных оснований. Неред­ко встречались случаи, когда такие требования квалифицирова­лись судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматрива­лись в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствую­щее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд об­ратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Ар­битражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помеще­ние и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущест­ва, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежа­щего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекра­щения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобо­жденном виде арендодателю должна определяться в соответст­вии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде⁰.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате послед­ним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указан­ный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие “содержание правоотношения”, выте­кающего из данного договора (обязательство на сторо­не арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помеще­ний, о выселении арендатора) по своей правовой природе явля­ется требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-пра­вовыми спосо­бами защиты.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованно­го имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучше­ния являются собственностью арендатора. Неотделимые улуч­шения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стои­мость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возме­щению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчисле­ний от этого имущества, во всех случаях являются собственно­стью арендодателя.

Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмот­рено договором. Соглашение об изменении договора совер­шается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть сос­тавлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо­вание об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Характеристики

Список файлов ВКР