27399 (586781), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен­тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко­торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со­ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен­ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при­роде (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи­мости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня­ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст­веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще­ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер­ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от­дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи­лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен­де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото­рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь­зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен­ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не­движимое имущество, подлежащее государственной регистра­ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ­ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна­ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не­движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп­ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно­сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере­дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж­данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи­лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше­приведенным критериям. Поэтому в рам­ках одной части здания возможно выде­ление разного количества помещений — в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан­ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом прин­ципа, в соответствии с которым — помещение — единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа­ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.

Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси­фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):

1. Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь­но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато­рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули­руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта­ми.

2. Жилые здания и помещения, переводимые в нежи­лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по­мещение или строение должно быть в установленном поряд­ке передано в нежилой фонд.

3. Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре­жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь­зования и содержания объекта.

4. Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.

1.4. Форма и государственная регистрация

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за­ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до­говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен­ных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде­лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще­ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле­чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок”⁰.

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче­скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза­тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове­рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен­ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст­во­вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю­щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не­движи­мостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но­тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та­ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари­альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре­бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да­рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи­мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но­тари­ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со­гласимся, другая постановка вопроса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз­ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль­ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска­зать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя­зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель­ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре­шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе­ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер­ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя­щими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме­нена обязательным нотариальным удостоверением соответст­вующих сделок, поскольку только система государственной реги­страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад­во­ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель­ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно­му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле­ния договора коммерческие организации, органы власти и мест­ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче­ские службы?

В результате получается, что введение обязательного нотари­ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол­ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен­ной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особен­но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору­жений. Подавляющее большинство участников указанных дого­воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза­тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре­менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото­вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда­ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы на­блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю­ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про­должительный срок не имеет силы до его обязательной государ­ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”⁰, включившим нежи­лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа­те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме­щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю­щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от­мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра­гивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату­ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше­ний, поскольку “они уже объединены под общим значением “зда­ние”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.Исра­фи­лов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред­ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило­жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва­ется, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все эти выводы, реали­зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи­лых помещений), основываются на одном-единственном фор­мально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение””⁰.

Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об­ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час­ти помещения).

Характеристики

Список файлов ВКР