27399 (Договор аренды), страница 4

Техническая оплошность законодателя послужила для некото­рых авторов основанием для глубоких научных изысканий, при­званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв­ляется не договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например, по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, - пишет далее О.Гутников, - что регистрация обременения есть одновременно государ­ствен­ная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об­ре­ме­нение возникает”⁰.

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, под­лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не уста­новлено. Следовательно, и указанный договор считается заклю­ченным с момента его (договора, а не гипотетического “права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до­говор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государст­венной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста­новлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219⁰, проведение государственной регистрации догово­ров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто­веряется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (со­оружения) одновременно означает обременение права собствен­ности или иного вещного права арендодателя на соответствую­щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до­говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди­ного государственного реестра - “Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ­ект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подраз­деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи­шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).

1.5. Существенные условия

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понима­ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: “При общей тенденции к усиле­нию роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требо­ваний в отношении определения его условий. Речь идет о сущест­венных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи­таться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус­ловия сведены до минимума: существенным в силу закона явля­ется лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владе­ния и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора”⁰.

Такие суждения основаны на более общем взгляде на сущест­венные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным⁰.

Представляется, что такой подход логически неверен, по­скольку в этом случае само понятие “существенные условия до­говора” определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само суще­ствование одной из важнейших категорий договорного права ста­вится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридиче­ский факт, который в принципе не может иметь собственного со­держания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содер­жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими­ся в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в догово­ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот­ношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержа­щегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда ус­ловие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис­ключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка­чество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан неза­ключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится оп­ределение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в зако­не или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг­нуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответ­ствующего договорного обязательства (отражают природу дого­вора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются су­щественными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, — мы должны сде­лать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям догово­ра аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-право­вого договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), ко­торые должна совершить обязанная сторона (или, соответствен­но, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер, “предметом договора всегда представляется право на чужое действие...”⁰.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необ­ходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство вы­водило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источни­ка определения существенных условий договора. Иными слова­ми, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качест­ве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для дого­воров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для догово­ров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к суще­ственным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практи­ке применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных” договорах, т.е. предусмот­ренных ГК и другими законами, то за рамками норм, регулирую­щих соответствующий вид договорных обязательств (при надле­жащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида до­говора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается “непоименованных” договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходи­мых для них существенных условий может определяться на осно­ве норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в за­коне или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те усло­вия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрас­тает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имуще­ства при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объ­ектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о раз­мере арендной платы договор аренды здания (сооружения) счи­тается незаключенным.