27399 (Договор аренды)

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ 6

1.1. Общая характеристика договора аренды 6

1.2. Стороны договора 16

1.3. Предмет договора 18

1.4. Форма и государственная регистрация 23

1.5. Существенные условия 31

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 39

2.1. Права и обязанности арендодателя 39

2.2. Права и обязанности арендатора 43

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК 54

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58

БИБЛИОГРАФИЯ 60

ПРИЛОЖЕНИЕ 65

ВВЕДЕНИЕ

До недавнего времени в отечественном законодате­льстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (то­чнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ граж­данского законодательства Союза СССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор аренды применяется как в предпри­ниматель­ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря­жения имуществом без передачи права собственности обу­словила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государствен­ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме­жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство разви­валось бурно и противоречиво, что характерно для право­вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива­лись.

Регулирование аренды нежилых помещений является в насто­ящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз­росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе­ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре­де­ля­ет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при­ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса­ющимся аренд­ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка не­дви­жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю­ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не­обхо­ди­мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собствен­ности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.

В основные задачи исследования входит:

• раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

• рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот­ношений между сторонами;

• обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государ­ственной регистрации договоров данного вида;

• проанализировать существенные условия договора;

• раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;

• рассмотреть порядок действия договора;

• проанализировать судебно-арбитражную практику разреше­ния споров по договорам аренды нежилых помещений.

В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды из­вестных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1. Общая характеристика договора аренды

В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру­гой стороне (арендатору) имущество за плату во времен­ное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматри­вался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отно­шений типа гражданско-правового договора. Римское право при­знавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-con­ductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя ви­дами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась пре­доставить другой стороне пользование соответствующим объек­том, а последняя - уплатить первой стороне за пользование оп­ределенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-про­да­жей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по догово­ру купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанима­телю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом⁰.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По догово­ру найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нани­мателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась упла­чивать за пользование этими вещами определенное вознагражде­ние (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю⁰.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имев­ших место в советский период, нормы о договоре имущественно­го найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве само­сто­ятельного гражданско-правового договора. Развитие законода­тельства в этот период шло по пути некоторого ограничения кру­га объектов имущественного найма, сокращения и дифференциа­ции сроков найма, увеличения числа специальных правил, пред­назна­ченных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по со­ветскому гражданскому праву воспользуемся нормами Граждан­ского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г.), а также Граж­данского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).

Определение понятия договора имущественного найма оста­валось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в до­говоре имущественного найма четко просматриваются отдель­ные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобре­тает значение права следования, характерное для вещно-пра­вовых отношений. В данный период действует без всяких ого­ворок правило, согласно которому при переходе права собствен­ности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Целью договора аренды является обеспечение пере­дачи имущества во временное пользование. В этом заинте­ресованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле­дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязатель­ств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.

Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.

Применительно к недви­жимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специ­альные правила, направленные на регламентацию правоотно­шений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого не­движимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особен­ности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен­ных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подле­жит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти граж­данина, арендующего недвижимое имущество, его права и обя­занности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным прави­лам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зда­ний и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии тако­вых - правилами об аренде недвижимого имущества, располо­женными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных пра­воотношений, “удостоенных” специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам не­раз­рывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объ­ектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития тех­ники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А.Сы­ро­доев резонно замечает: “На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном уча­стке и возникновение ее на другом. И при государственной реги­страции прав на недвижимое имущество эти обстоятельства ни­как нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объек­тов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится “все, что прочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком”⁰.

Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и “сооружение”, а также выделить их основные отличия. Так, по мнению В.Н.Литовкина, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники исто­рии, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объек­тами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влия­ние и местонахождение земли под зданием и сооружением”⁰.