180554 (Анализ и характеристика рынка жилья Рязанской области)

Введение

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.

Раздел Ι

1.1 Основные черты рынка жилья

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.

Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.

Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя.. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%/

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.

В своем «докладе», губернатор Олег Ковалев, отметил какие задачи стоят перед строительным комплексом в 2009 году:

Перед строительным комплексом в 2008 г. стояла задача не только обеспечить ввод запланированных объектов, но и скорректировать свою работу в соответствии с приоритетами нашего развития. В области ежегодно увеличиваются объемы вводимого жилья. В отчетном году введено около 503 тыс. кв. м. общей площади жилых домов, что составляет 110,1% к уровню прошлого года. В 2009 году намечено построить не менее 510 тыс. кв. м.

Динамика объемов строительства жилья на территории Рязанской области, тыс. кв. м:

Для повышения доступности жилья реализуется ряд жилищных областных целевых программ, направленных на господдержку определенных категорий граждан. За 2008 год улучшили жилищные условия 1103 семьи, в том числе 425 молодых семей, в области выдано ипотечных кредитов и займов в объеме 4,1 млрд. руб.

Проблема отрасли в том, что, к сожалению, строительный комплекс действовал как автономная система. Работали десятки неконтролируемых застройщиков без достаточно проработанных планов комплексной застройки, благоустройства, особенно в городе Рязани. Отсюда и проблема обманутых дольщиков, и многие другие проблемы. Рязанцам квартиру не купить, поскольку стоимость 1 кв. метра такая же, как в Московской области, а зарплата в 2 раза ниже. В районах области строительство жилья велось либо по минимуму, либо вообще не велось.

Поэтому было крайне сложно реализовать программы по обеспечению жильем детей-сирот, ветеранов, молодых семей. Вот и получается, что строили жилья много, но бессистемно, ни социальных, ни коммунальных объектов при этом почти не строилось. Программа подготовки жилищной и коммунальной инфраструктуры для застройки реализовывалась плохо.

Более того, среди покупателей жителей Рязанской области – единицы. И это мы будем менять. Строить жилье надо комплексно. Для жителей Рязанской области. Во всех муниципальных образованиях. Многоэтажное жилье, малоэтажное и усадебное. Это – стратегия. Мы должны создать условия, когда построить себе квартиру или дом сможет каждый, кто этого желает и имеет какие-то ресурсы. Приоритетом в районах области должно стать строительство малоэтажного жилья и жилья усадебного типа.

Справедливости ради, надо сказать, что в прошлом году при всех трудностях был введен в эксплуатацию 21 объект социальной сферы. Это больницы, поликлиники, дома культуры, другие объекты.

В этом году предстоит ввести 15 объектов соцсферы, кроме того, в связи с аварийным состоянием школы в с. Борец Сараевского района нам необходимо построить и сдать в эксплуатацию новую школу на 130 мест, с бассейном, детским садом, спортивным и актовым залами. Этому проекту предстоит стать типовым для создания образовательно-культурных центров на селе.

Сегодня, как никогда, у строительного комплекса есть все возможности для проявления лучших своих качеств: речь идет о программах по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, капремонту многоквартирных домов, строительству жилья для военнослужащих.

Одним из самых эффективных механизмов для завершения строительства жилых домов является привлечение средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Мы участвуем в привлечении федеральных средств на приобретение жилья для военнослужащих, уволенных и увольняемых в запас. Заключены государственные контракты с Минобороны и Минрегионом России на приобретение 99 квартир. А потребность у Минобороны в жилье на территории Рязанской области – 1000 квартир! Так что Минстрою области эту работу необходимо активизировать. В этом году мы должны также завершить обеспечение жильем ветеранов ВОВ.

Что касается газификации области, то на конец года уровень ее достиг 70%. Это неплохие темпы, но, скажу сразу, на 2009 год темпы строительства газовых сетей мы вынуждены снизить. Будем строить только там, где уже есть софинансирование жителей, и максимально финансировать подключение потребителей, поскольку загрузка газовых сетей напрямую влияет на формирование тарифов на природный газ. Неконтролируемого роста тарифов мы не допустим.

А вообще хочу сказать, что оценку строительному комплексу мы дадим по итогам реализации всех поставленных задач, по тому, насколько качественно и в срок будут выполнены указанные выше программы.