ВКР (Земельное законодательство Российской Федерации проблемы и пути совершенствования), страница 11

В настоящее время, особую актуальность среди гражданских споров, рассматриваемых арбитражными судами и судами общей юрисдикции, занимают дела, связанные с изъятием (выкупом) земельных участков и расположенных на них недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков и расположенных на них недвижимых объектов, в том числе путем выкупа, для публичных нужд регулируется нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Поэтому в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 указывается, что «при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа, арбитражным судам следует иметь в виду следующее. Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 279 Гражданского кодекса РФ), органов местного самоуправления (ст. ст. 11, 63 Земельного кодекса РФ)» ⁶⁴.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 указывается, что «под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора» ⁶⁵.

Поэтому в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

В последнее время, увеличилось количество земельных споров, касающихся оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Перед тем как рассматривать тематику споров о кадастровой стоимости, остановимся на классификации споров об оценке, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее – ВАС РФ) выделялись две группы дел:

1) величина стоимости объекта оценки, установленная независимым оценщиком, имеет обязательный характер. В таком случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, осуществляется путем предъявления самостоятельного иска;

2) обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки. Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица).

В судах встречаются споры, в рамках которых обжалуются действия субъектов на всех стадиях проведения государственной кадастровой оценки земель, а именно:

1) оспаривание действий органов кадастрового учета: оспаривание действий по направлению представления в орган власти субъекта Российской Федерации на основании поступившего отчета оценщика; оспаривание действий по классификации земельного участка в зависимости от категории земли и вида разрешенного использования;

2) оспаривание действий оценщика и результатов оценки;

3) оспаривание актов органов власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости участков и установлении удельных показателей кадастровой стоимости.

Однако собственно правоприменение в рассматриваемой сфере находится в стадии становления. Судебная практика по спорам о кадастровой оценке до настоящего времени находится в стадии становления и отличается изрядным разнообразием не только в рамках Российской Федерации, но порой и в рамках одного федерального округа.

Также не способствовал формированию единообразной практики тот факт, что споры о кадастровой оценке оказались подведомственны не только арбитражным судам. Нормативные акты органов власти субъектов Российской Федерации, утверждавшие кадастровую стоимость до 1 ноября 2010 года, оспаривались только в судах общей юрисдикции.

ВАС РФ в определении от 27 июля 2010 года № ВАС-7309/10 сформулировал три различных подхода, сформировавшихся в российской судебной практике.

1. Государственная кадастровая оценка земель должна завершаться актом определенного содержания, принятым органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Утвержденные этими органами средние показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой именно те результаты государственной кадастровой оценки земель, которые предусмотрены статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации и должны использоваться при расчете кадастровой стоимости конкретных земельных участков, равной произведению площади участка на утвержденный средний показатель.

2. Земельное законодательство не предусматривает утверждение исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации кадастровой стоимости каждого земельного участка. При этом оно различает утверждение названным органом государственной кадастровой стоимости земель и последующее внесение органом кадастрового учета в государственный кадастр сведений об экономических характеристиках земельных участков, в том числе их кадастровой стоимости. Допустимо определение кадастровой стоимости органом кадастрового учета, в том числе с использованием сведений, не указанных в нормативном акте органа власти субъекта Российской Федерации.

3. Результатом государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации, подлежащим утверждению органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, является кадастровая стоимость каждого земельного участка. По результатам рассмотрения дела № ВАС-7309/10 Президиумом ВАС РФ был избран первый подход.

Не менее актуальными остаются проблемы правового регулирования споров, связанных с предоставлением права выкупа арендаторам земельных участков из числа земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку, не редко вопрос о приобретении права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения решается в судебном порядке.

При этом сложившаяся судебная практика по данному вопросу не единообразна. Так, например, в Арбитражный суд Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика, главы крестьянского (фермерского) хозяйства, на постановление Первого арбитражного апелляционного суда, по иску заместителя прокурора Владимирской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки. «Прокурор считал, что основания для выкупа в частную собственность земель сельскохозяйственного назначения отсутствуют. При рассмотрении данного спора, суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Подтверждений того, что ответчик использовал арендуемый земельный участок по назначению, а именно для нужд сельского хозяйства отсутствовали. Следовательно, подтвердить условия, дающие ему право приобрести землю в собственность без проведения торгов, не было. Поэтому, требование прокурора удовлетворено, а кассационная жалоба главы крестьянского (фермерского) хозяйства оставлена без удовлетворения» ⁶⁶.

Арбитражным судом Поволжского округа при рассмотрении дела о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок из числа земель сельскохозяйственного назначения, обязании провести государственную регистрацию. «Требование Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в отношении открытого акционерного общества «ВолгоНИИгипрозем» судом было удовлетворено, поскольку основным видом экономической деятельности общества является землеустройство; содержание в названии юридического лица наименования «научно-исследовательский институт» не является доказательством ведения лицом научно-исследовательской деятельности и обстоятельством, ограничивающим право арендатора на выкуп участка из земель сельскохозяйственного назначения. Подтвердить документально необходимость предоставления в собственность земель сельскохозяйственного назначения для осуществления своей научно-исследовательской деятельности ОАО не смогло» ⁶⁷.

Суды также сталкиваются со следующей проблемой: принятием субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, противоречащих Конституции РФ и федеральному законодательству.

В качестве примера можно привести Закон Республики Адыгея от 6 января 2004 г. № 200 «О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Адыгея», Закон Республики Саха (Якутия) от 3 января 1998 г. № 221-1 «Об аренде земельных участков», Постановление Губернатора Приморского края от 30.09.2003 г. № 290 «О землях рекреационного назначения». Однако, впоследствии данные нормативно-правовые акты были признаны недействующими.

Закон Хабаровского края от 29 ноября 2006 г. № 77 «О резервировании земельных участков (земель) для государственных нужд Хабаровского края и муниципальных нужд на территории Хабаровского края» (Далее - Закон Хабаровского края) был признан недействующим Определением Верховного суда РФ от 10.09.2008 № 58-ГО8-14. Вышеназванным определением Верховный суд РФ установил, что «из содержания оспариваемого Закона Хабаровского края усматривается, что он осуществляет правовое регулирование порядка резервирования земель, которое в соответствии с федеральным законодательством является полномочием Российской Федерации.

Пунктом «а» части 1 статьи 3 Федерального закона от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» внесены изменения в Земельный кодекс РФ, согласно которым установление порядка резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд, относится к полномочиям Российской Федерации (статья 9 Земельного кодекса РФ). Согласно части 4 статьи 70.1 Земельного кодекса РФ порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством РФ. Таким образом, субъект Российской Федерации при осуществлении оспариваемого правового регулирования превысил свои полномочия» ⁶⁸.

Большое значение приобретают обзоры практики применения земельного законодательства, подготовленные Высшим Арбитражным судом РФ:

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»;

- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее Постановление). Указанное Постановление содержит разъяснения применения земельного законодательства, предназначенные для арбитражных судов. Например, в Постановлении указывается, что «при применении пункта 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ, в силу которого граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность, необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Поскольку юридические лица в силу пункта 5 статьи 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе» ⁶⁹.

В основном, Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ содержит разъяснения, касающиеся применения Земельного и Гражданского кодексов РФ, в частности вопросы приватизации, аренды, продажи, изъятия земельных участков.

Таким образом, можно отметить, что отсутствие в сфере земельных отношений полноценного федерального законодательства предопределяет отсутствие единства в судебно-арбитражной практике при применении законодательства в данной области. Единообразное толкование и применение земельного и другого законодательства арбитражными судами в данной области должно способствовать развитию российского бизнеса, заинтересованного в становлении земельного рынка, обеспечении защиты прав на землю, гарантиях для осуществления и активизации сделок с земельными участками.

Не обеспечивается взаимосвязь судебной практики с законопроектной деятельностью. Судебная практика существует сама по себе, законопроектная деятельность - сама по себе. Между ними не существует никакого взаимодействующего организационного механизма, трансформирующего судебные акты в соответствующие поправки к конкретным нормам законов. Создание такого механизма было бы весьма важным рычагом в деле законотворчества.