referat (Купля-продажа жилья), страница 3

Если стороны в договоре купли-продажи недвижимости сочтут необходимым удостоверить договор нотариально, они заплатят пошлину предусмотренную ФЗ РФ « О Госпошлине»:

За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлина взимается в следующих размерах:

за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):

детям, в том числе - усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам 0,5 процента от суммы договора, но не менее 50 процентов от минимального размера оплаты труда,

другим лицам - 1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда (ст.4 п.4)

Однако, закон установил круг лиц которые освобождаются от уплаты госпошлины в органах, совершающих нотариальные действия. Это граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, - за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или частично за счет средств субсидий на строительство или приобретение жилья(ст.5 п.5).

Граждане, продавшие жилье и получившие прибыль от этой сделки, могут получить налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, в соответствии с пунк­том 2 статьи 210 Налогового Кодекса, на сумму, полученную налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земель­ных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, нахо­дившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогопла­тельщика три года и более, имущественный налоговый вычет предо­ставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо об­щей совместной собственности, соответствующий размер имущест­венного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого иму­щества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совме­стной собственности).

Граждане выступавшие в договоре купли продажи в качестве покупателей могут рассчитывать на налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, на сумму, израсходованную налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жи­лого дома или квартиры, в размере фактически произведенных рас­ходов.

Общий размер имущественного налогового вычета, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кре­дитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федера­ции и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совме­стную собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Как я уже упоминал, граждане купившие жилое помещение должны зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Размер платежей за государственную прав на здания, сооружения, помещения (части здания), сделок с ними, совершение специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки регистрацию определяется субъектом в г. Москве для физических лиц он составляет 3 минимальных размера оплаты труда ( в соответствии с Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВа МОСКВЫ от 16 мая 2000 г. N 332 «О ДОПОЛНЕНИИ К ПОСТАНОВЛЕНИЯМ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 6 ИЮЛЯ 1999 ГОДА N 600 И ОТ 26 ОКТЯБРЯ 1999 ГОДА N 987» )

Государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные вещные нрава на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникаете момента государственной регистрации (ст.219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только сами нрава, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест и залог недвижимости (ипотека), а обременении — аренда, обязательства но выплате ренты (пожизненного содержания с иждивением), сервитуты.

3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (и. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации нрава (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

И Гражданским кодексом, и федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав) устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков—земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений но поводу недвижимости. В соответствии с федеральным законом от 21.07.97. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат регистрации права на:

1. жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст. 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1 федерального закона «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в нем (ст. 1 федерального закона от 15 апреля 1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

2. квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения и жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

3. комнаты (ст. 9 федерального закона «О товариществах собственников жилья», ст. 5 федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

4. жилые строения без нрава регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

Что такое регистрация права?

Регистрация нрава осуществляется внесением государственным регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (см. Приложение).

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1) субъект нрава;

2) объект нрава;

3) вид права (собственность или другие вещные нрава);

4) основание (право устанавливающий документ). Запись о праве даст ответ на вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?».

Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о нраве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. По собственником владелец станет с сегодняшней даты, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно вообще не получать, поскольку согласно и. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается «но ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции и не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

Что такое Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество?

Образец Свидетельства также установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о нраве, оно содержит:

I) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гаражи пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

4) основание приобретенного права — тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве право устанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании нрава, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированною нрава. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи Свидетельства, то -это должно быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях ( обременениях ) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

На Свидетельстве указываются две даты: в верхней части дата выдачи, а в нижней — дата внесения записи в Единый реестр (см. Приложение). Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в реестр (но никак не раньше!).

На право устанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации Серия _______ Номер ____», в

котором указывается вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Правоустанавливающий документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав вместе со Свидетельством, на котором указан и качестве основания этот правоустанавливающий документ.

В чем состоит еще одна особенность регистрации прав?

В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские права у нас обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство, в которое включается только то, что приобрел гражданин при жизни. Если он, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества могут быть большие проблемы.

Итак, в настоящее время права того, кто приобрел право на недвижимость после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца.

Все ли права на недвижимость подлежат регистрации?

Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие всем хорошо знакомое: «этот дом — моя собственность», «этот земельный участок — моя собственность». Основное вещное право — право собственности, быть в моей собственности — значит, больше не быть ни в чьей. Существует еще одно вещное право на жилые помещения — права членов семьи собственника этого помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а интересы членов семьи защищаются другими способами, о которых будет написано в главе, посвященной купле-продаже.

Право собственности может принадлежать также и организациям — юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют своим имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве — праве хозяйственного ведения имуществом, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект -- республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества ничем не отличается от права собственности, а что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которое

дают, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом , приобретало ли квартиры за счет собственной чистой прибыли, все равно они будут государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ).

В каких случаях указанные права подлежат регистрации? Требуется ли перерегистрация прав, приобретенных ранее?