DCC3 (Ипотека и ее проблемы в России), страница 3

Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ N 337 åùå ðàç ïîäòâåðäèë, ÷òî âëàäåëåö èìååò ïðàâî çåìåëüíóþ:

ñäàòü â àðåíäó;

âíåñòè â êà÷åñòâå óñòàâíîé äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ îðãàíèçàöèþ;

ïðîäàòü îðãàíèçàöèè.

Âëàäåëåö çåìåëüíîé äîëè íå èìååò ïðàâî èçìåíèòü åå öåëåâîå íàçíà÷åíèå; çåìëÿ äîëæíà èñïîëüçîâàòüñÿ òîëüêî äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà.

Çåìëÿ ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ â àðåíäó íà ñðîê íå ìåíåå òðåõ ëåò.

Âñå çåìåëüíûå íàäåëû, ôàêòè÷åñêè ïðèíàäëåæèùèå ãðàæäàíàì ÐÔ äî 1991 ã., ïåðåäàþòñÿ â ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü èõ âëàäåëüöàì áåñïëàòíî.

Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ” íå ðåøàåò ïðîáëåìó ïðàâà êðåäèòîðà ðàñïîðÿ æàòüñÿ êðåäèòíûì äîãîâîðîì, òî åñòü îí íå ñïîñîáñòâóåò ñîçíàíèþ âòîðè÷íîãî ðóíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîýòîìó íåîáõîäèì çàêîí îá èïîòåêå.

Ïðåäìåòîì èïîòåêè íå ìîæåò áûòü ÷àñòü íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçäåë êîòîðîãî â íàòóðå íå âîçìîæåí áåç èçìåíåíèÿ åãî íàçíà÷åíèÿ (íåäåëèìàÿ âåùü), êðîìå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ æèëûõ äîìàõ.

Íåäîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ó÷àñòêîâ íåäð, îñîáî îõðàíÿåìûõ ïðèðîäíûõ òåððèòîðèé, àòàêæå èíîãî èìóùåñòâà, èçúÿòîãî èç îáîðîòà.

Îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðåäìåòà èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì. Îíà óêàçûâàåòñÿ â äîãîâîðå îá èïîòåêå â äåíåæíîì âûðàæåíèè. Ïðè ýòîì îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü íèæå åãî íîðìàòèâíîé öåíû.

Ê äîãîâîðó îá èïîòåêè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü ðïîëîæåíà êîïèÿ ÷åðòåæà ãðàíèö ýòîãî ó÷àñòêà, âûäîííàÿ ñîîòâåòñòâóþùèì êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.

Äîãîâîð îá èïîòåêå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ãîñóäàðñòâåíàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè â ïðåäåëàõ ðàéîíà (ãîðîäà).

Ñîãëàñíî äàíîìó Óêàçó Ïðåçèäåíòà ÐÔ â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñîçäàåòñÿ Ôåäåðàëüíàÿ êîìèññèÿ ïî íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó è îùåíêå íåäâèæèìîñòè.

Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.

Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 2 ãîäà.Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ, èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ. Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ.  1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.

Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì. Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé. Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî è ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ è ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ (Ìîñêâà, Ñàíêò-Ïåòåðáóðã, ßðîñëàâëü, Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.

Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:

• çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ è êðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;

• ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå (îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;

• ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèþ, ðåìîíò;

• îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;

• áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;

• îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;

• âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;

• îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.

Îäíèì èç ñåðüåçíûõ íàïðàâëåíèé äåÿòåëüíîñòè ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ ïîòåêè âûñòóïàåò ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè, Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ áóäåò âûøå 5-7% â ìåñÿö (â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%), ïîýòîìó ïðåäïðèíÿòûå øàãè ïðàâèòåëüñòâà ïî îáóçäàíèþ èíôëÿöèè äî 3 % â ìåñÿö, âîçìîæíî, äàäóò åùå îäèí øàíñ ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè.  ïðîòèâíîì æå ñëó÷àå (ïðè çàïóñêå ïå÷àòíîãî ñòàíêà), ìû ïîëó÷èì çàìêíóòûé êðóã, êîãäà âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.

 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä ñ÷èòàëñÿ äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Õîòÿ àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî è áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûøåäøèé â ñâåò Çàêîí îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.

Ïîñëåäíåå óòâåðæäåíèå ìîæíî îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê Çàêîíó îá èïîòåêå (ïðèíÿòîãî â ïåðâîì ÷òåíèè). Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íà ñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”. À â Çàêîíå îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè.

Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîâñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä. Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàøàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.

Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè. Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêàòîâ, à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì, åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.

Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ æå ñõåìà æèëèùíîé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâëå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ).

Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà, òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïåòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.

 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë. Îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà.

Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïà íèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.

Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.

Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëàâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè. Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû -ýòî, êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.

Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.