DCC3 (708249), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.

 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, êàê óæå îòìå÷àëîñü, îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.

Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêîñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê èäëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.

Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.

Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).

Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðîõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.

Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íãà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî èñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.

Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ìîæíî, â îáùåì-òî, ïîíÿòü ãåíåðàëüíîãî äèðåêòîðà íîâîîáðàçîâàííîãî ÀÎ, â÷åðàøíåãî äèðåêòîðà çàâîäà, êîòîðûé â òå÷åíèå ìíîãèõ ëåò ïîëó÷àë öåíòðàëèçîâàííûå êàïèòàëîâëîæåíèÿ è îòâå÷àë òîëüêî çà èõ “îñâîåíèå”, îñîáî íå çàäóìûâàÿñü íè îá èõ ýôôåêòèâíîì èñïîëüçîâàíèè,íè î âîçâðàòå; òåïåðü ïðèõîäèòñÿ îòâå÷àòü èìóùåñòâîì, ïðèîáðåòåííîì â ðåçóëüòàòå “ïðèâàòèçàöèè çà âàó÷åðû”. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü ìðà÷íà. Òîò íå ïðèëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçàöèîííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.

Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðóê îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé ïîäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèé âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.

Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè).Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä , ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.

Çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå èìóùåñòâî, íà êîòîðîå ïî ðåøåíèþ ñóäà îáðàùåíî âçûñêàíèå, ðåàëèçóåòñÿ ïóòåì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ.Ïðè ñîãëàñèè çàëîãîäàòåëÿ è çàëîãîäåðæàòåëÿ èìóùåñòâî ìîæåò áûòü ðåàëèçîâàíî íà îòêðûòîì àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ ïî ïîðäàæå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîãóò ïðèñóòñòâîâàòü ëèöà, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ èì èëè âåùíîå ïðàâî íà ýòî èìóùåñòâî. Íà÷àëüíàÿ ïðîäàæíàÿ öåíà îïðåäåëÿåòñÿ ëèáî ñîãëàøåíèåì çàëîãîäàòåëåì ñ çàëîãîäåðæàòåëåì, ëèáî ñóäîì.

Ðóêîâîäèòåëè ïðåäïðèÿòèé äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü: èïîòåêà íå îçíà÷àåò ïåðåõîäà ïðàïà ñîáñòâåííîñòè íà åå ïåäìåò. Âûðó÷åííàÿ ñóììà îò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî ìîæåò äûòü áîëüøå èëè ìåíüøå îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé òðåáîâàíèÿ.  ïåðâîì ñëó÷àå ðàçíèöà ìåæäó âûðó÷åííîé ñóììîé è ìåëè÷åíîé äîëãà âîçðàùàåòñÿ çàëîãîäàòåëåì. Ïðè åòîì çàëîãîäåðæàòåëü âïðàïå óäîâëåòâîðèòü ñâîè òðåáîâàíèÿ â ïîëíîì îáüåìå, âêëþ÷àÿ ïðîöåíòû, óáûòêè, ïðè÷åíåííûå ïðîñðî÷êîé èñïîëíåíèÿ, è ñîîòâåòñòâóþùóþ íåóñòîéêó. Âîçìåùåíèþ ïîäëåæàò òàêæå íåîáõîäèìûå èçäåðæêè ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà, ñîñòàâëÿþùåãî ïðåäìåò èïîòåêè.

Åñëè æå ñóììà, âûðó÷åííàÿ îò ïðîäàæè ïðåäìåòà èïîòåêè, íåäîñòàòî÷íà äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ òðåäîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ, åìó ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî ïîëó÷èòü íåäîñòàþùóþ ñóììó â îäùåì ïîðÿäêå íàðÿäó ñ ïðî÷èìè êðåäèòîðàìè ñ äðóãîãî èìóùåñòâà äîëæíèêà, íà êàòîðóþ ìèæå áûòü îáðàùåíî âçûñêàíèå.

×òîáû íå äîâîäèòü äåëî äî îò÷óæäåíèÿ, ó ïðåäïðèÿòèÿ åñòü ðåàëüíûé âûõîä - ðàçâîðà÷èâàòü òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå èññëåäîâàíèÿ ýôôåêòèâíîñòè èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà ñ ðàçðîáîòêîé è îïðåäåëåíèåì îïòèìàëüíûõ óñëîâèé åãî ôèíàíñîâîãî îáåñïî÷åíèÿ. Òîëüêî ñåðüåçíûé àíàëèç ìîæåò äàòü òî÷íûå òåõíè÷åñêóþ è ýêîíîìè÷åñêóþ ( â òîì ÷èñëå êîììåð÷åñêóþ) îöåíêè, àáñîëþòíî íåîáõîäèìûå äëÿ ïðèíÿòèÿ ðåøåíèÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ, îáåñïå÷åííûõ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Î÷åâèäíî, ÷òî âûïîëíåíèå âñåõ íåîáõîäèìûõ ðàñ÷åòîâ è ïîäãîòîâêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà ñîîòâåòñòâóþùèõ äîêóìåíòîâ òðåáóåò ïðèâëå÷åíèÿ âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ ñïåöèàëèñòîâ. Îäíà èç âîçìîæíîñòåé ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû (îñîáåííî åñëè ïîäõîäèòü ê íåé ñ ïîçèöèé íå òîëüêî îòäåëüíîãî ïðåäïðèÿòèÿ, íî è ãîðîäà â öåëîì) - ñîçäàíèå èïîòå÷íîé êîìïàíèè, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîé ñïîñîáíû âûñòóïèòü ïðèâàòåçèðîâàííûå ïðåäïðèÿòèÿ, áàíêè, àäìèíèñòðàöèÿ è ò. ï. Ðå÷ü èäåò î ñòðóêòóðå, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèâàòèçàöèþ ïðåäïðèÿòèé íà îñíîâå ïðèâëå÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïîä çàëîã íåäâèæåìîãî èìóùåñòâà.

Îïðåäåëåííûé øàã â ýòîì íàïðàâëåíèè â Ìîñêâå ñäåëàí â êîíöå 1995 ã.: ñîçäàíà Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ íà áàçå öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ó÷ðåäèòåëÿìè êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ Ôîíä èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû è Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê. Îñíîâíîå íàïðàâëåíèå äåÿòåëüíîñòè ýòîé êîìïàíèè - îêàçàíèå þðèäè÷åñêèõ è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã â îáëàñòè îïåðàöèé ñî ñòîëè÷íîé íàäâèæèìîñòüþ (îáúåêòàìè ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà). Êàê ïîêàçàëè ïåðâûå ðåçóëüòàòû ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå ÷åòûðåõ ñóáüåêòîâ - Ôîíäà èìóùåñòâà, àðåíäàòîðà, Èïîòå÷íîãî áàíêà è Èïîòå÷íîé êîìïàíèè - ïîçâîëÿåò ñìÿã÷èòü åòòåñòâåííûå ïðîòèâîðå÷èÿ è íåäîâåðèå ìåæäó àðêíäàòîðîì è áàíêèðîì. Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ãàðàíòîì þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû âñåõ ýòàïîâ îïåðàöèé ïî âûêóïó àðåíäàòîðîì íåäâèæèìîñòè. Ñàìîå ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî íàëè÷èå òàêîé êîìïàíèè ïîçâîëÿåò ðàçðåøèòü ñëîæíåéøóþ ïðîáëåìó ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà ïîä âûêóï íåäâèæèìîñòè ñ îäíîâðåìåííûì åå çàëîãîì è ïîñëåäóþùåé ðåãèñòðàöèåé.

Ëèòåðàòóðà

1. Áàëàáàíîâ È.Ò. Îïåðàöèè ñ íåäâèæèìîñòüþ â Ðîññèè. - Ì.: Ôèíàíñû è ñòàòèñòè-êà, 1996.

2. Êëèìîâè÷ Ì. Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 5.

3. Áàíêè. Èíâåñòèöèè. Íåäâèæèìîñòü: Áóñîâ Â.È. Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè // Äåíüãè è êðåäèò. - 1996. - N 2.

4. Å. Ìàøèíèñòîâà. Êðåäèòíûå èíñòèòóòû êàê ñóáúåêòû èïîòå÷íûõ îïåðàöèé ñ æèëüåì // Ðîññèéñêèé ýêîíîìè÷åñêèé æóðíàë. - 1996. - N 7

Êëþ÷åâàÿ êàòåãîðèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - çàëîã. Êðåäèòîð-çàëîãîäåðæàòåëü â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàëîãîäàòåëåì îáÿçàòåëüñòâà ïî âîçâðàòó ññóä îáðåòàåò ïðàâî ïîëó÷èòü êîìïåíñàöèþ çà ñ÷åò ðåàëèçàöèè çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â ïåðâîî÷åðåäíîì ïîðÿäêå (â ñðàâíåíèè ñ äðóãèìè êðåäèòîðàìè). Ðàçíîâèäíîñòüþ çàëîãà ÿâëÿåòñÿ çàêëàä.  îòëè÷èè îò îáû÷íîãî çàëîãà ïðè çàêëàäå èìóùåñòâîì ðàñïîðÿæàåòñÿ íå çàëîãîäàòåëü, à çàëîãîäåðæàòåëü, ò. å. áàíê-êðåäèòîð.

Êíàñòîÿùåìó âðåìåíè îòå÷åñòâåííûå êîììåð÷åñêèå áàíêè è ðèýëòîðñêèå ôèðìû ðàçðàáîòàëè ðÿä ñõåì êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ, êîòîðûå îòíîñèòåëüíî óñïåøíî ïðèìåíÿþòñÿ íà ïðàêòèêå. Ïðè ýòîì îñíîâíûå óñèëèÿ íàïðàâëÿëèñü íà ðåøåíèå ñëåäóþùèõ ïðîáëåì:

1. îáåñïå÷åíèå äîëæíîé þðèäè÷åñêîé îáîñíîâàííîñòè ñäåëîê è çàùèòà ïðàâ åå ó÷àñòíèêîâ (â ïåðâóþ î÷åðåäü ïðàâ êðåäèòîðà);

2. ïðåâðàùåíèå îïåðàöèé â ôèíàíñîâî âûãîäíûå äëÿ ó÷àñòâóþùèõ ñòîðîí;

3. ãàðàíòèðîâàííèå ñîîòâåòñòâèÿ ñäåëîê äåéñòâóþùèì ïðàâèëàì è èíñòðóêöèÿì, ðåãóëèðóþùèì êîììåð÷åñêóþ è áàíêîâñêóþ äåÿòåëüíîñòü, è îòâå÷àþùèì òðåáîâàíèÿì áóõãàëòåðñêîãî ó÷åòà.

Ðåøåíèÿ ýòèõ ïðîáëåì â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ñëàáî ñòûêóþòñÿ, â ñèëó ÷åãî âûðàáàòûâàåìûå ñõåìû äîâîëüíû ñëîæíû, ñîïðÿæåíû ñ íåìàëûìè äîïîëíèòåëüíûìè ðàñõîäàìè ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè è êëèåíòîâ. È òåì íå ìåíåå ñïðîñ íà ïîäîáíûå âèäû ôèíàíñîâûõ óñëóã ñðàâíèòåëüíî âûñîê è óñòîé÷èâî ðàñòåò.

Íûíåøíèå âèäû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü íå áîëåå êàê ïðîòîòèïû áóäóùåé ñèñòåìû æèëèùíîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ, êîòîðàÿ ïðèçâàíà âûïîëíÿòü òðè îñíîâíûå ôóíêöèè:

1. îáåñïå÷èâàòü ìîáèëèçàöèþ ñðåäñòâ íà ôèíàíñèðîâàíèå ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêè æèëüÿ;

2. ïðåäîñòàâëÿòü è îáñëóæèâàòü êðåäèòû (èìåÿ â âèäó è èõ ðåôèíàíñèðîâàíèå );

3. îñóùåñòâëÿòü ôóíêöèþ èíâåñòîðà.

 ýòîé ñâÿçè ñ ó÷åòîì èìåþùåãîñÿ ìèðîâîãî îïûòà ìîæíî âûäåëèòü äâå ïðèíöèïèàëüíî ïðèåìëåìûå ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.

Ïåðâàÿ - ìîäåëü

Характеристики

Список файлов реферата