DCC3 (708249), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Äëÿ Ðîññèè âåðîÿòíî íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.

Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Ðå÷ü èäåò î ïðèìåíåíèè äâóõ ðàçëè÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Îäíà ïðèçâàíà îáåñïå÷èòü ïðèáûëüíîñòü êðåäèòíûõ îïåðàöèé äëÿ áàíêà, äðóãàÿ - ñäåëàòü êðåäèò äîñòóïíûì äëÿ çàåìùèêà. Ïåðâàÿ áîëåå âûñîêàÿ (òàê íàçûâàåìàÿ êîíòðàêòíàÿ) îïðåäåëÿåò òîò ðàçìåð ïëàòåæà, êîòîðûé ñäåëàë áû êðåäèòîâàíèå ðåíòàáåëüíûì äëÿ áàíêà è êîòîðûé êëèåíò äîëæåí áûë áû â ïðèíöèïå âûïëà÷èâàòü áàíêó; âåëè÷èíà äàííîé ñòàâêè ðàññ÷èòûâàåòñÿ íà îñíîâå ïðîöåíòíîé ñòàâêè íà ìåæáàíêîâñêîì ðûíêå êðåäèòîâ (ê íåìó ïðèïëþñîâûâàåòñÿ ôèêñèðîâàííàÿ áàíêîâñêàÿ íàäáàâêà), ò. å. èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíîì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó.  äåéñòâèòåëüíîñòè ðåãóëÿðíûå åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòó çàåìùèê äåëàåò ïî äðóãîé, áîëåå íèçêîé ñòàâêå, íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà ìåæäó êîíòðàêòîé è ïëàòåæíîé ñòàâêàìè ðåãóëÿðíî ïðèáàâëÿåòñÿ ê ñóììå îñíîâíîãî äîëãà çàåìùèêà. Âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà çàåìùèêà ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà íà ñóììó, ñâÿçàííóþ, âî-ïåðâûõ, ñ èçìåíåíèåì ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, è, âî-âòîðûõ, ñ îäíîâðåìåííûì ïåðåñìîòðîì áàëàíñà êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò, êîòîðàÿ äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  èòîãå ïëàòåæè ïî ïîëíîé (êîíòðàêòíîé) ïðîöåíòíîé ñòàâêå âçèìàþòñÿ íà áîëåå ïîçäíåì ýòàïå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñ ðàñ÷åòîì íà òî, ÷òî çàåìùèêó áóäåò ëåã÷å èõ âûïëà÷èâàòü áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ åãî äîõîäîâ (õîòÿ áû è íîìèíàëüíî, íàïðèìåð, â ðåçóëüòàòå èíôëÿöèè).

Êðåäèòû ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé âïåðâûå ñòàë âûäàâàòü Ìîñáèçíåñáàíê (â ìàå 1994 ã.). Íûíå ñõåìîé ÈÐÎÏ çàèíòåðåñîâàëñÿ åùå ðÿä áàíêîâ, ïðè÷åì, êàê ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû, óðîâåíü êðåäèòíîãî ðèñêà ïðè åå ïðèìåíåíèè âïîëíå ïðèåìëåì.

Ìíîãèå ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ìåõàíèçì ÈÐÎÏ, îñíîâàííûé íà ìåæáàíêîâñêîé ñòàâêå ïðîöåíòà, ïðàêòè÷åñêè ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò äëÿ áàíêà ðèñê ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíàêî çàäåéñòâîâàíèå ÈÐÎÏ òðåáóåò äîñòóïíîãî è àáñîëþòíî íàäåæíîãî ïîêàçàòåëÿ ñòàâêè ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì. Ê òîìó æå èñïîëüçîâàíèå êðåäèòíûõ èíñòðóìåíòîâ ñ èíäåêñàöèåé îñíîâíîé ñóììû äîëãà (êîãäà îñíîâíûå âûïëàòû ïî êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ íà áîëåå ïîçäíèå ñðîêè êðåäèòíîãî ïåðèîäà) ñîïðÿæåíî ñ ïðîáëåìàìè ðîñòà êðåäèòíîé çàäîëæåííîñòè è “íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”, ÷òî óâåëè÷èâàåò ðèñê ëèêâèäíîñòè.

Ðå÷ü èäåò îòîì, ÷òî íà ïðîòÿæåíèè îïðåäåëåííîãî ïåðèîäà âðåìåíè ïðèòîê íàëè÷íûõ ñðåäñòâ â áàíê ìîæåò îêàçàòüñÿ íåäîñòàòî÷íûì ïî ñðàâíåíèþ ñ âåëè÷èíîé àíàëîãè÷íûõ ïëàòåæåé ïî òðåáîâàíèÿì âêëàä÷èêîâ (â òîì ÷èñëå ïëàòåæåé ïî ïðîöåíòàì). Ðèñê ëèêâèäíîñòè îáû÷íî âûøå äëÿ òåõ áàíêîâ, ïàññèâû êîòîðûõ ñêîíöåíòðèðîâàíû â êðàòêîñðî÷íûõ äåïîçèòàõ, à àêòèâû - â äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòàõ. Õàðàêòåðíî, ÷òî áàíêè, ïðèìåíÿþùèå âàðèàíò ÈÐÎÏ èëè äðóãèå àëãîðèòìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èíäåêñàöèåé ñóììû îñíîâíîãî äîëãà, îêàçûâàþòñÿ ïåðåä ïðîáëåìîé ëèêâèäíîñòè ÷àùå, ÷åì áàíêè, ïîäîáíûå ñõåìû íå èñïîëüçóþùèå. Äåëî â òîì, ÷òî ïåðåíîñ ÷àñòè ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì íà êîíåö êðåäèòíîãî ïåðèîäà ìîæíî ïðèíÿòü çà ïðåäîñòàâëåíèå áàíêîì êðåäèòîâ áîëüøåãî ðàçìåðà òåì æå çàåìùèêàì (ïðè÷åì áàíê íå èìååò âîçìîæíîñòè êîíòðîëèðîâàòü ïðåäîñòàâëåíèå “äîïîëíèòåëüíûõ” êðåäèòîâ).  òå÷åíèå âñåãî ñðîêà, ïîêà íàêàïëèâàåòñÿ êðåäèòíàÿ çàäîëæåííîñòü ïî èíäåêñèðóåìûì èïîòå÷íûì êðåäèòàì (ò. å. ñîõðàíÿåòñÿ “íåãàòèâíàÿ àìîðòèçàöèÿ”), áàíê îáÿçàí âûïëà÷èâàòü êëèåíòàì ïðîöåíòû ïî âêëàäàì, òîãäà êàê åãî ñîáñòâåííûé äîõîä â âèäå ïðîöåíòîâ ìîæåò ïîñòóïèòü ëèøü ïîçäíåå, ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò â äàííûé ìîìåíò ïðîöåíòíûé äîõîä. Ñêàçàííîå õàðàêòåðíî äëÿ âñåõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðåäïîëàãàþùèõ îòñðî÷êó ïëàòåæåé. Ïîýòîìó áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ äåðæàòü â èíäåêñèðóåìûõ êðåäèòàõ ëèøü íåáîëüøóþ ÷àñòü ñâîèõ àêòèâîâ, îñîáåííî â ïåðâûå ãîäû ïîñëå íà÷àëà ïîãàøåíèÿ ññóä ïî äàííîé ñõåìå êðåäèòîâàíèÿ.  ïîñëåäóþùèå ãîäû ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè ðåøàåòñÿ àâòîìàòè÷åñêè - çà ñ÷åò ïîñòóïëåíèÿ êðóïíûõ ïëàòåæåé ïî âûäàííûì ðàíåå ññóäàì, êîìïåíñèðóþùèõ ìèíèìàëüíûé ïðèòîê ñðåäñòâ â âèäå ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì, ïðåäîñòàâëåííûì íåäàâíî.

 îáùåì ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè íàïðÿìóþ ñâÿçàíà ñ ìîäåëüþ æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïðè ýòîì äëÿ ðàçíûõ ó÷àñòíèêîâ äàííîãî ïðîöåññà îíà ïðîÿâëÿåòñÿ ïî-ðàçíîìó. Òàê, åñëè äëÿ äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà ðèñê ëèêâèäíîñòè ìîæåò ñòàòü ñåðüåçíîé óãðîçîé, òî äëÿ èïîòå÷íîé êîìïàíèè, êîòîðàÿ ïðîäàåò âûäàííûå êðåäèòû, îí ïðîñòî îòñóòñòâóåò: êîìïàíèÿ íå ïðèâëåêàåò âêëàäîâ, à ôèíàíñèðóåò ñâîè àêòèâíûå îïåðàöèè çà ñ÷åò âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè çàéìîâ ñðåäñòâ.

 öåëîì òàêîé î÷åíü èíòåðåñíûé èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû øèðîêî èñïîëüçîâàòüñÿ â Ðîññèè, íî ñ îäíèì óñëîâèåì: åñëè áóäåò íàéäåí ìåõàíèçì êîìïåíñàöèè êðåäèòîðó óïóùåííîé èì â ñâÿçè ñ îòëîæåííûìè ïëàòåæàìè ïî êðåäèòó âûãîäû.

Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íå òîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèè, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.

Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.

Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ñåêòîðà ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè‑ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:

1. óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;

2. ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.

Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.

Ê ÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà - ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.

Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.

Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.

Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà ( äîãîâîð îá èïîòåêå ). Ïðè÷åì ñëåäóåò èìåòü â âèäó: ïðîåêò Çàêîíà îá èïîòåêå, ïðèíÿòûì â ïåðâîì ÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé 19 èþíÿ 1995 ã.,ïðåäóñìîòðåíî îôîðìëåíèå äîãîâîðà çàëîãà ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè.Òðóäíî ïåðåîöåíèòü çíà÷åíèå çàêëàäíûõ äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ ( ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. Ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.

Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ðàçóìååòñÿ, çàêîí÷åííîñòü èñêîìîé ïðàâîâîé êîíñòðóêöèè ïðèäàñò Çàêîí îá èïîòåêå ( ïîêà ïðèíÿòûé â ïåðâîì ÷òåíèè ), îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó: åãî îòñóòñòâèå ñäåðæèâàåò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ òîëüêî ôèçè÷åñêèì ëèöàì ïîä çàëîã èõ æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð.

Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , âòîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.

Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.

Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.

Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.

Характеристики

Список файлов реферата