Аннуитет – ежегодный платёж – равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени в счёт погашения полученного кредита, займа и процентов по нему.

Ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Для вычисления используется такая формула:

Аннуитетный платёж = кредит х ( 1 / ( 1 – ( 1 + и ) – н ),

где и – ставка вознаграждения, н – срок кредита.

Принцип таков, что каждый месяц выплачивается одна и та же сумма. Но получается она не простым сложением основного долга и вознаграждения и последующим делением на срок, а с учётом снижения основного долга. Основной долг с каждым месяцем уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остаётся неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.

В ипотеке с дифференцированным платежом платежи по кредиту происходят с растущей ставкой платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-50% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков за соответствующий расчётный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщиков.

Рассмотрим на примере расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа.

Заемщик: Прудников Артем Викторович

Возраст: 28 лет

Ежемесячный доход заемщика - 40000 рублей

Первоначальный взнос – 10% (180 000) рублей

Стоимость квартиры – 1800 000 рублей

Сумма кредита – 1620 000 рублей

Срок кредита – 15 лет (180 месяцев) при ставке 12,75% годовых

Была подобрана программа банка «КИТ финанс»

Ежемесячные платежи, в количестве 180(сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и уплате начисленных процентов заемщик производит в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле (2.1).

, (2.1)

где

q – ежемесячный аннуитетный платеж,

K – сумма кредита (остаток суммы кредита),

ps –месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки,

M – количество полных процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.

1,0625

1 620 000 Х ---------------------------- = 20 231,16

1-(1+1,0625) -180

Исходя из этой формулы и данных по заемщику, размер аннуитентного платежа составляет 20 231,16 коп.

При оформлении ипотечной сделки помимо первоначального взноса (10-30%) собственных средств заёмщик несет следующие затраты:

1) Комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки – около 1000 рублей, причём эти деньги банком не возвращаются при любом решении;

2) Комиссия банка за выдачу кредита - от 5000 рублей либо 1,5 – 2,5% от суммы кредита;

3) Расходы на оплату услуг оценщика по оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости 2000-3000 рублей;

4) Пакет страхования (жизнь, потеря трудоспособности заёмщика, титульное страхование: потеря права собственности уже после сделки). Всё это составляет от 0,8 – 1,5% от суммы выдаваемого банком кредита, увеличенной на 10%;

5) Обслуживание банковской ячейки, открытие расчётного аккредитивного счета: в зависимости от банка, от 600 до 3000 рублей;

6) Госпошлина за регистрацию права собственности и сделки купли-продажи – 1000 рублей (если один заёмщик);

7) Услуги агентства недвижимости по подбору варианта квартиры и юридическое сопровождение сделки – 4 - 6% от стоимости приобретаемого жилья.

Основное достоинство ипотеки – в том, что она предоставляет возможность жить в собственной квартире, заплатив за неё лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.

В таблице 2.3 рассмотрим преимущества ипотеки по сравнению с арендой.

Таблица 2.3 – Преимущества ипотеки по сравнению с арендой

ГЛАВА 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования

3.1 Факторы, препятствующие развитию ипотеки в России

Следует отметить существенные положительные сдвиги, которые произошли в создании, развитии и распространении в регионах долгосрочного жилищного кредитования населения. Вместе с тем развитие системы ипотечного жилищного кредитования по-прежнему сдерживается следующими факторами.

Ограниченный платежеспособный спрос населения.

В ближайшие годы по-прежнему будут востребованы сравнительно небольшие по объемам ипотечные кредиты (30-50% от стоимости приобретаемого жилья), за которыми будут обращаться граждане, имеющие жилье и желающие улучить свои жилищные условия. При этом часть потенциальных заемщиков ипотечных кредитов будет нуждаться в адресной государственной поддержке.

Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Действующий уровень процентных ставок обусловлен значительными экономическими и социальными рисками, повышающими стоимость ипотечных жилищных кредитов для заемщика.

Недостаточное развитие рынка жилья.

Низкие объемы нового жилищного строительства в субъектах российской Федерации обуславливают недостаточность предложений на рынке жилья. Такое положение способствует сохранению цен на жилье на высоком уровне.

Неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка.

Традиционными участниками ипотечного жилищного рынка являются страховые кампании, риэлторские и оценочные агентства, а также операторы первичного и вторичного рынков. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, как следствие, не высока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Незавершенность законодательства.

Это касается, прежде всего совершения сделок с закладными, как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество, прекращения прав пользования заложенными жилыми помещениями при нарушении заемщиком условий договора ипотечного жилищного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми.

Дефицит управленческих кадров.

Поскольку в основе системы ипотечного жилищного кредитования лежит финансово-кредитный механизм, в котором главным инструментом привлечения инвестиций являются долгосрочные ценные бумаги, малейшая ошибка в управлении каким-либо звеном может подорвать доверие к системе в целом. Поэтому отсутствие квалифицированного менеджмента уже сегодня является существенным препятствием на пути массового ипотечного кредитования.

Психологические факторы.

Снижение доверия граждан к финансовым схемам, даже имеющим поддержку институтов государственной власти, непонимание основных принципов функционирования и возможной собственной выгоды обуславливают существующее настороженное отношение населения к системе ипотечного жилищного кредитования. Эту ситуацию может изменить только пристальное внимание и постоянная поддержка органов государственной власти всех уровней процессу становления и развития данной системы в России.

3.2 Усиление роли банковской системы в развитии жилищного кредитования населения

Одним из основных ограничений возможности населения улучшать жилищные условия являются недостаточные объемы жилищного кредитования. Оценка перспектив банковской системы по развитию жилищного кредитования осуществлялась на основе анкетного опроса банков[26], прогноза развития банковской системы и прогноза потенциальных возможностей банков по предоставлению жилищных кредитов, а также экспертных оценок перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг [27].

Анкетный опрос показал, что банки с большой осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития жилищного кредитования населения.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банки выдвигают:

-отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

-отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

-отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

-высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

-сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

Так, по мнению 89% опрошенных банков, в интересах развития жилищного ипотечного кредитования в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения в случае невозврата кредита.

Следующие по значимости проблемы — отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у банков и проблема документального подтверждения доходов заемщиков (более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования).

При этом банки, относящиеся к разным группам в соответствии с объемами активов, по-разному оценивают важность факторов. Так, для более крупных банков наиболее важны проблемы высоких рисков жилищного кредитования, отсутствия четкого регулирования рынка жилищного кредитования, а также обращения взыскания. Небольшие банки в числе значимых проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов, недостаток средств на организацию деятельности банка по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению банков, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказывают влияние относительно невысокая доходность данных операций при существенных рисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а также высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.

За 2008 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов оценивается примерно на уровне 19,5 млрд. руб. При этом, несмотря на высокие темпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов, потенциальный спрос населения более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальные возможности по жилищному кредитованию населения, которые по условиям 2004 г. ретроспективно могут быть оценены на уровне 62 млрд. руб.

Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы увеличения объемов кредитования, по мнению банков, составят: