2428 (Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика), страница 11

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем в случае с физическими лицами, так как для количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого субъекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием «конкурирующих» количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов – индикаторов. Среди них – коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д.

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и «замороженным». Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов – индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие «конкурирующих» методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа, проводимого в соответствии с разными методиками, часто дают существенно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации как будто один – отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того, какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

3.2. Финансовые риски и страховая защита в ипотечном кредитовании

Риски, возникающие при ипотечном кредитовании

На современной стадии развития рынка в России достигнуто определенное его насыщение широким ассортиментом товаров: объектами недвижимости, средствами производства, предметами потребления. На повестку дня встает задача формирования платежеспособного спроса, создания механизмов, позволяющих обеспечить доступ к товарам и сопутствующим услугам наибольшему кругу потребителей. К числу этих механизмов относятся, в частности, продажа товаров в рассрочку, ипотечное кредитование, различные арендные схемы, лизинг.

Такие формы, как аренда и лизинг, сегодня обеспечены минимально необходимой законодательной и нормативной базой и постепенно завоевывают себе место на рынке. В основном решаются и вопросы организации страховой защиты интересов всех участников данных операций.

Что же касается торговли товарами в кредит и ипотечного кредитования при приобретении жилья, то развитие данных форм в российских условиях тормозится в первую очередь трудностями в обеспечении защиты продавцов и кредиторов от рисков невозврата кредитов. В условиях экономической нестабильности, постоянно растущей криминогенности общества и несовершенства законодательства трудно решиться на реализацию сколько-нибудь значимой программы продажи жилья и прочих товаров гражданам или юридическим лицам в кредит. Сегодня рассрочка платежа при реализации товаров широкого потребления, как правило, не превышает 6 месяцев. Естественно, что перечень товаров, реализуемых по такой схеме, не так велик.

Смягчение условий кредитования и существенное расширение круга пользующихся этой услугой потребителей могут быть достигнуты посредством эффективной страховой защиты интересов организации, предоставляющей кредит.

Рассмотрим особенности ипотечного кредитования и вытекающие из них требования к организации страховой защиты. Основными участниками данного процесса являются:

• клиент – физическое лицо, владелец квартиры, желающий приобрести более дорогое жилье во вновь строящемся здании;

• поручитель – юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку выплату задолженности клиента;

• банк, кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь построенной (после продажи старой и приобретения новой) квартир;

• инвестор – ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для ипотечного кредитования;

• риэлтер, обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей квартиры;

• застройщик – строитель дома, в котором располагается вновь строящаяся квартира;

• страховая компания, страхующая часть рисков всех участников операции.

Возможные варианты взаимодействия участников ипотечного кредитования рассмотрены при анализе отечественных моделей ипотечного кредитования. Как показал анализ, центральным звеном в данной цепочке является банк, который организует весь процесс и на котором замыкаются интересы всех участников. Естественно, он принимает на себя и максимальное количество рисков.

Будем считать, что банк принимает на себя риски, связанные со строительством новой квартиры, а также создает дополнительный шанс для клиента или его наследников сохранить за собой жилье в случае их неспособности выплатить кредит, вводя в схему дополнительного участника – поручителя. При этом, разумеется, упрощается ситуация и для банка, так как процедуры отторжения и реализации являющейся предметом залога квартиры, а также последующей покупки другого, более дешевого жилья на оставшиеся после погашения задолженности за кредит средства сами по себе недостаточно освоены и, следовательно, связаны со значительными издержками.

Теперь рассмотрим риски, сопутствующие ипотечному кредитованию.

В отношении существующей квартиры эти риски следующие.

а) Риск физической утраты.

Как и любое имущество, квартира, являющаяся предметом залога, может быть обесценена или полностью уничтожена в результате воздействия факторов природного и техногенного характера или в результате злоумышленных и неосторожных действий человека. Риск реализации большинства существующих опасностей может быть переложен банком на страховую компанию посредством покупки стандартного полиса страхования «от всех рисков».

Однако банку следует обратить внимание на наличие ряда стандартных исключений из страхового покрытия. Обычно не подлежат страхованию риски, связанные с действиями властей, военными и террористическими действиями, с постепенным разрушением, повреждением или разрушением в результате оседания, ущерб, нанесенный радиоактивными материалами, а также ущерб, связанный с умыслом страхователя или с непринятием им мер к уменьшению ущерба. Последнее исключение действует только в случае, когда страхователем квартиры является клиент. В случае, когда полис покупается непосредственно банком, это ограничение снимается. Риски, связанные с действием властей, страховыми компаниями традиционно не страхуются, так как считается, что власть сама обязана компенсировать нанесенный своим гражданам ущерб. По договоренности со страховой компанией ряд обычно подлежащих исключению рисков может быть включен в покрытие (например, ущерб в результате терроризма или оседания грунта).

б) Риск утраты клиентом права владения квартирой.

Во время действия кредитного договора клиент может потерять право на владение квартирой из-за недействительности сделки купли-продажи, отчуждения, реквизиции и т.п. Основная часть риска, относящаяся к праву на владение, ложится на риэлтера, в обязанности которого обычно включается проверка юридической чистоты прав на владение квартирой, и может быть застрахована полисом «страхования титула». Оставшаяся часть риска лежит на банке и должна учитываться им при формировании гарантийных фондов.

в) Риск падения стоимости квартиры.

В результате общих, конъюнктурных причин либо ухудшения экологической обстановки в районе, возникновения нежелательного соседства и т.п. обстоятельств стоимость квартиры к моменту ее реализации может упасть. В то же время банк заключает договор с риэлтером на продажу указанной квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятия решения о выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтера и может быть снижен, например, посредством заключения предварительных договоров на покупку квартиры.

г) Риск мошенничества клиента.

Это – риск, сопутствующий всякой коммерческой деятельности. Из-за отсутствия статистики данный риск трудно прогнозируется и должен сводиться к приемлемому уровню службами безопасности банка и риэлтера.

В отношении строящейся квартиры следует иметь в виду следующие риски.

а) Риски строительства и монтажа.

Как и любое строительство, строительство жилья связано с рисками природного и техногенного характера, а также с рисками ошибок в проведении работ, ошибок проектирования, применения некачественных строительных материалов. Основные риски могут быть покрыты хорошо отработанным полисом страхования рисков строительства и монтажа на основе условий страхования, сходных с полисом Мюнхенского перестраховочного общества.

У этого полиса также имеется ряд общепринятых исключений, например, риски, связанные с приостановкой работ, а также ущерб, вызванный умыслом застройщика или грубой неосторожностью руководящего персонала. Обычно не покрываются ошибки проектирования и расходы, связанные с необходимостью замены дефектных материалов.

Строго говоря, указанные риски должны лежать на застройщике и соответственно он их и должен страховать. Реально сложившаяся практика, когда банк страхует только приобретаемые им для себя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой риск остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного уничтожения строящегося дома (в принципе – самый простой случай с точки зрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников) банк вернет вложенные деньги в виде страховой выплаты. Если же ущерб составит, например, 40% от фактически освоенного (что более вероятно), банк вернет соответственно 40% вложенных средств, а застройщик не получит ничего и скорее всего будет вынужден объявить себя банкротом.

б) Риски выявления дефектов в период несения гарантийных обязательств.

Эти риски покрываются в рамках указанного выше полиса страхования строительно-монтажных рисков.

в) Риск неисполнения обязательств застройщиком.

Риск, который может быть уменьшен тщательным отбором застройщиков. При этом не стоит пренебрегать проверкой наличия у застройщика полисов на страхование основных видов деятельности и имущества, так как даже очень успешная фирма может быть быстро разорена в результате случайных событий (вспомним разрушающиеся новостройки в Москве).

г) Риск физической утраты построенной квартиры.

Риск аналогичен рассмотренному выше для «существующей» квартиры.

Риски неплатежеспособности клиента

Эти риски связаны с нетрудоспособностью и нетрудоустроенностью клиента и должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых придется использовать процедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы он застраховал в пользу банка свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.

Основные риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы посредством стандартных полисов страхования от несчастных случаев. Но банкам следует обратить внимание на ряд стандартных исключений из покрытия по такому полису. Обычно не выплачивается возмещение в случаях, если смерть или потеря трудоспособности наступили во время любого вида опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства или умысла со стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хронических заболеваний.