3044 (Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості (на прикладі АКБ "Укрсиббанк")), страница 3

До основних недоліків методу слід віднести те, що на практиці балансова вартість активів майже ніколи не відповідає їх ринковій вартості. Достовірність оцінки підвищується, якщо отриману вартість скоригувати на приховані при-бутки чи збитки підприємства.

При оцінці вартості підприємства за цим підходом визначальним е те, що дана вартість не дорівнює арифметичній сумі вартостей окремих майнових об'єктів підприємства. Цю вартість слід скоригувати на вартість гудвілу. Гудвіл - вартість фірми, її ділової репутації, нематеріальний актив, вартість якого виз-начається як різниця між балансовою вартістю активів підприємства та його ринковою вартістю, що виникає внаслідок кращих управлінських якостей, домінуючої позиції на ринку, нових технологій тощо.

З метою врахування вартості гудвілу в процесі оцінки вартості підпри-ємства на практиці рекомендується застосовувати комбінацію методу оцінки активів та методу капіталізації доходів (так званий швейцарський метод серед-ньої оцінки).

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, най-більш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під ко-рисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки [10]:

- розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

- враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використову-ються з іншою метою або не використовуються;

- прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших фак.-торів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

- оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впли-ву цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропону-вання та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час про-ведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та по-питу на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на рин-ку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, роз-порядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фак.-тора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні за-лежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного ви-користання. Під найбільш ефективним використанням розуміється викорис-тання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення(витрат на придбання нового аналогічного обладнання, технології та інших активів) або заміщення(витрат на придбання сучасного обладнання та технології для виробництва того ж товару) об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або серед-ньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах [2], [3].

Витратний підхід, оснований на методі прямого відтворення, спирається на попереднє використання методів прямого інвентаризаційного розрахунку:

• метода чистої залишкової балансової вартості;

• метод чистої скоригованої залишкової балансової вартості;

Метод залишкової балансової вартості(залишкової вартості витрачених раніше коштів(ресурсів) на придбання активів) базується на оцінці потенціалу підприємства, накопиченого в минулому. Чиста залишкова балансова вартість підприємства розраховується за формулою [11]:

ЧЗБВ = А – ЗН - АСУМН - ЗЗ, (1)

де ЧЗБВ - чиста балансова вартість підприємства;

А - активи;

ЗН - усі види зносу активів;

АСУМН – сумнівна до ліквідації частина активів (неліквідне

незавершене будівництво, сумнівна дебіторська заборгованість,

неліквідні товари та запаси, сумнівні до сплати отримані векселі за

відпущену продукцію, сумнівні до повернення, розміщені

фінансові активи в установах-банкротах);

ЗЗ - залучені з вимогами до повернення зобов'язання підприємства

(кредити, позики, несплачені податки, кредиторська заборгованість,

видані векселі, розрахунки).

Цей метод дозволяє швидко, просто й ефективно встановити, які активи фактично має підприємство за умови правильної облікової політики. Однак варто мати на увазі, що він базується на даних про активи за цінами їхнього придбання, що непридатні, якщо вартість підприємства визначається в умовах високої інфляції, оскільки вартість матеріальних активів виявляється заниженою. Крім того, частина активів може виявитися нереалізованою на ринку та повинна враховуватися методом справедливої вартості (табл.2).

Метод залишкової скоригованої балансової вартості(скоригованої залишкової вартості витрачених раніше коштів(ресурсів) на придбання активів) на відміну від попереднього методу враховує величину переоцінки фондів підприємства [11]:

СЧЗБВ =А – ЗН –АСУМН + ПА - ЗЗ, (2)

де ПА - величина переоцінки активів підприємства з врахуванням дисконту на інфляцію та зміну ринкової вартості раніше куплених активів.

Таблиця 2

Визначення справедливої вартості придбаних ідентифікованих

активів і зобов'язань [12]

Для стабільно працюючого підприємства скоригована чиста балансова вартість досить надійно відбиває нижню межу його ціни. Але головний недолік методів оцінки активів за балансовою і скоригованою балансовою вартістю полягає в тому, що вони не відбивають прибуток, який одержує і може одержати підприємство в майбутньому від використання своїх активів. Тому, якщо як критерій оцінки застосовувати тільки балансову чи скориговану балансову вартість, не виключено, що підприємство, яке має великий обсяг чистих активів, буде оцінено вище, але приносити істотно менший прибуток і навіть бути збитковим. І навпаки, підприємство, що має не дуже високу вартість активів, але виробляє високорентабельну продукцію, буде мати більш низьку вартість.

Метод заміщення дозволяє одержати відповідь на питання: скільки коштів буде потрібно витратити для того, щоб зараз почати такий же бізнес і досягти аналогічного становища на ринку (тобто випустити для реалізації аналогічний обсяг продукції) ? Метод містить у собі визначення економічної вартості майна підприємства шляхом встановлення вартості заміщення оцінюваної власності з урахуванням виправлень на її фізичний і моральний знос (тобто, якщо у нових активів заміщення буде такий же рівень фізичного та морального зносу). Чиста вартість заміщення активів (ЧВЗ) визначається за формулою [11]:

ЧВЗ = Ца – ЗНф - ЗНм, (3)

де Ца - поточна ціна аналогічних активів на ринку;

ЗНф - фізичний знос;

ЗНм - моральний знос.

Метод оцінки вартості заміщення більш реалістичний, ніж метод балансової вартості, тому що базується на поточній вартості активів і тому в більшому ступені придатний для оцінки підприємств в умовах інфляції. Крім цього, даний підхід найбільш прийнятний при встановленні вартості об'єктів для цілей страхування. Його можна також застосовувати для оцінки окремих видів активів. Однак сучасні активи, як правило, технічно більш досконалі, що затруднює пряме порівняння зі старими і вимагає використання відповідних поправочних коефіцієнтів. Крім того, як і методи балансової і скоригованої балансової вартості, він не відбиває здатність активів приносити прибуток.

4 Основні ризики використання майна підприємства як застави при банківському кредитуванні

Значення застави як забезпечувального зобов'язання полягає в тому, що кредитор-заставоутримувач у випадку невиконання зобов'язання боржником вправі одержати переважне перед іншими кредиторами задоволення з вартості заставленого майна. У інших випадках кредитори задовольняють свої вимоги в порядку черговості, що встановлена законодавством України.

Ризикованим моментом для банку у випадку стягнення заборгованості за рахунок вартості майна боржника або поручителя, як найбільш розповсюджу-ного засобу задоволення вимог, є можливість недоотримання належних йому коштів через витрати на проведення виконавчих дій, виконавчий збір та комі-сійну винагороду спеціалізованої торгівельної організації, яка здійснює реалі-зацію арештованого майна.