121486 (765925), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Нельзя согласиться с высказываемой позицией о целесообразности ограничения «коммерческого» найма частным жильем (именно такое содержание п. 4 ч. 3 ст. 19 проекта ЖК РФ было предложено на рассмотрение Государственной Думы).

Вопрос не может быть решен лишь в рамках жилищного законодательства. Такая позиция требует внесения соответствующих изменений в статьи гл. 35 ГК РФ. Эта глава не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности.

Вот что примечательно. Авторы ряда публикаций прямо указывают на возможность использования по договору «коммерческого» найма жилых помещений всех форм собственности и этот вопрос не определяется авторами в качестве дисскусионного, нет упоминаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П. И. Седугин отмечал, что договор «коммерческого» найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[10].

По мнению Ю. К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[11].

Аналогичное мнение высказано П. В. Крашенинниковым, В. Н. Литовкиным и др[12].

По своей юридической природе договор «коммерческого» найма является двусторонним (взаимным), консенсуальным (содержание договора – обязанность предоставить жилье), возмездным (за плату). Существенные условия договора – наниматель, объект договора, оплата.

Договор «коммерческого» найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Объектом договора может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ)[13]. Договор с необходимостью содержит положения в отношении прав и обязанностей сторон (ст.ст. 676, 678, 681, 682, 684, 685 ГК РФ), следствием несоблюдения обязанностей может явится расторжение договора и выселение (ст.ст. 687 и 688 ГК РФ).

Следует отметить, что реализация положений ГК РФ в отношении договора «коммерческого» найма требует применения положений жилищного законодательства. В частности, ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что если договором найма жилого помещения сроки платы за жилье не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем в порядке, установленном ЖК РФ (см. также ст.ст. 674, 687).

Положения жилищного законодательства подлежали применению к договору «коммерческого» найма и в случаях вселения в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК РФ) и временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ). Эти статьи ГК РФ содержали положения о соблюдении в установленных случаях требований законодательства о норме площади на одного человека. Такая норма была установлена ст. 38 ЖК РСФСР.

ЖК РФ отказался от такого понятия, как норма площади на одного человека.

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» внес изменения в ст.ст. 679, 680, 685 ГК РФ: слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».

Однако это понятие, как уже отмечено, не используется в ЖК РФ, более того, о нем даже не упоминается и каких-либо поручений на этот счет Кодекс не содержит.

Таким образом, положения указанных статей ГК РФ фактически не могут быть реализованы.

Жилищный кодекс РФ содержит положения в отношении пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется этим жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им (помещением) у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев возникновения у него права пользования этим жилым помещением на ином законном основании (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ). Дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином (ч. 2 ст. 33 ЖК РФ).

Вопросы завещательного отказа регулируются ст.ст. 1137–1140 ГК РФ. Завещательный отказ как способ распоряжения собственностью позволяет наследодателю передать свое имущество наследникам с одновременным возложением на наследника обязанности предоставить указанному в завещании лицу право пользования жилым помещением на обозначенный в завещании срок (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, по требованию собственника жилого помещения может быть выселен на основании решения суда в случаях: использования жилого помещения не по назначению; нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35).

Вопросы пожизненного содержания с иждивением регулируются нормами гл. 33 ГК РФ. По этому договору гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру (иную недвижимость) в собственность лицу (плательщик ренты), который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК РФ[14], если иное не установлено этим договором.

Следовательно, данный гражданин пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, дееспособный гражданин несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (ч. 1 и 2 ст. 33).

Прекращение пожизненного содержания с иждивением имеет место в случае смерти получателя ренты, при нарушении плательщиком ренты своих обязательств (ст. 604 ГК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Вопросы аренды подлежат регламентации гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к ст. 671 ГК РФ, согласно которой (п. 2) арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.

Необходимо, как представляется, определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными арендаторами этих помещений. В юридической литературе по этому вопросу были высказаны разные мнения.

Следует признать наиболее приемлемым основанием договор найма жилого помещения (см. гл. 35 ГК РФ). Субаренда (поднаем), предусмотренная ст. 615 ГК РФ («Пользование арендованным имуществом»), исключается.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя жилого помещения с поднанимателем – гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Согласно законодательству нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (см. ст. 677 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ).

Таким образом, применение к арендованному жилому помещению положений ст. 615 ГК РФ, то есть допуская вероятность восприятия арендатора (юридического лица) «в качестве нанимателя», более чем сомнительно.

Несомненный интерес представляют нормы ст.ст. 23 и 26 ЖК РФ, обозначивших собственника жилого помещения в качестве «заявителя» для перевода жилого помещения в нежилое (ст. 23) и проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26). Положения этих статей ЖК РФ были рассмотрены в определенной части выше в связи с вопросами использования собственником жилого помещения по назначению, а также соблюдения прав и интересов других лиц.

Необходимо привлечь внимание также к следующим вопросам. Статья 26 ЖК РФ не содержит столь важной позиции: переустройство и перепланировка жилого помещения могут осуществляться только в целях повышения благоустройства квартиры и с учетом соответствующих строительных норм и правил.

Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ[15].

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Статья 26 ЖК РФ предусматривает, что форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также форма и содержание документа, подтверждающего принятие решения о согласовании таких работ утверждаются (устанавливаются) Правительством РФ. Правительством утверждены и форма заявления, и форма документа (Постановлении от 28 апреля 2005 г. № 266).

При применении этих форм необходимо обратить внимание на ряд их положений. Содержащийся в п. 6 формы заявления перечень документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, следует сделать закрытым. В предложенной редакции это не согласуется с нормами ст. 26 ЖК РФ (ч. 2).

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает собственника жилого помещения (заявителя) осуществить переустройство и (или) перепланировку с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ. Однако определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом РФ к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст.ст. 13 и 14 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на ст. 29 ЖК РФ, положения которой о принудительном изъятии жилья в случае самовольного переустройства и перепланировки не согласуются с нормами ГК РФ.

Данные положения ст. 29 ЖК РФ сформулированы с привлечением норм ст. 293 ГК РФ. Следует отметить, что ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Вопрос о применении положений ст. 293 ГК РФ в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения было бы возможно рассматривать, если в связи с этими работами нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем, допуская его разрушение (см. ст. 293 ГК РФ), что не отражено в статьях гл. 4 ЖК РФ.

Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения.

Суды могут принимать решения о принудительном изъятии жилья по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явились его переустройство и перепланировка. И, конечно, в данном случае не имеет значения, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей.

Таким образом, реализация предложенного п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ положения требует внесения изменений в ст. 293 или в ст. 235 ГК РФ, обозначив возможность принудительного изъятия жилого помещения в случае самовольного переустройства и перепланировки как самостоятельного основания такого решения.

Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 ст. 29 ЖК РФ в отношении нового собственника. Применение к этому собственнику правил ст. 293 ГК РФ никак не может быть обосновано, поскольку его действие (бездействие) никоим образом не связано (даже не соприкасается): с использованием жилья не по назначению, с нарушением прав и интересов соседей; с бесхозяйственным обращением с жильем (см. ст. 293 ГК РФ), то есть вообще нет участия в процессе производства переустройства и перепланировки жилого помещения.

Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения определены ст. 31 ЖК РФ[16]. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Круг членов семьи определен ч. 1 ст. 31 ЖК РФ.

Характеристики

Список файлов статьи