28013 (761838), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Несколько сложнее постановка этого вопроса в древнегерманском праве, где правило о приращении не применялось также безусловно как в Риме, и где, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело практически в высшей степени существенное значение.

В литературе встречается мнение, что у древних Германцев все постройки считались имуществом движимым²⁴ и такая аномалия объясняется якобы легкостью построек, большей частью деревянных, и вообще малоценностью употребляемых материалов²⁵, по крайней мере в течение первой половины средних веков. Но столь широкий вывод, основанный на такой общей мотивировке, представляет некоторые опасности. Несомненно, что в германском праве встречаются постановления, разрешающие строителю перенесение²⁶ здания с одного места на другое²⁷, но и Римляне знали в аналогичных случаях jus tollendi²⁸, которое вовсе не стояло в противоречии с общим принципом обязательного приращения. Большее внимание по поводу рассматриваемого здесь вопроса заслуживают те изречения средневековых источников обычного права, которые называют движимостью все постройки вообще или только некоторые категории зданий²⁹. Такое воззрение³⁰, не смотря на то, что оно иногда формулируется без всяких оговорок³¹, имеет однако в виду очень определенные и узкие цели; оно выставляется для того, чтобы допустить к наследованию в зданиях те лица, которые, по общему правилу, могли бы получить лишь одно движимое имущество³², или для того, чтобы расширить право распоряжения хозяина этих зданий и избавить его от установленной при отчуждении остальных недвижимостей необходимости заручиться согласием кровных родственников³³. Но этим вовсе еще не сказано, что здание во всех остальных случаях приравнивается к вещам движимым. Наоборот, видно из источников, что при стечении прав двух лиц на одно здание, последнее в своих внутренних отношениях рассматривается вполне естественно, как недвижимое имущество: если по местным статутам недвижимое имущество вообще не подлежит принудительной продаже, то собственник участка не может по недоимкам строителя направлять свое взыскaниe против самого здания³⁴. Это выражается в поговорке, что дом по отношению к наследникам движимая, а по отношению к вотчиннику недвижимая вещь³⁵. Для ясного понимания таких, с нашей современной точки зрения, может быть, странных, явлений не нужно забывать, что древнегерманское право при разделении имущества на движимое и недвижимое не всегда подчиняется естественным свойствам вещей, а руководствуется неоднократно стремлением распространить какое-нибудь правило на тот или другой разряд вещей. Так, напр., в Любеке пустопорожние земли, не принадлежащие к разряду родовых имуществ, приравнивались к движимым вещам лишь в том смысле, что они отчуждались без содействия наследников, но этим и ограничивалось применение к подобным землям понятия о движимом имуществе³⁶. Обращение земель было, очевидно так стеснительно в древней Германии, что приходилось для удобств жизни прибегать к таким отступлениям и натяжкам.

Все сказанное доказывает, что в германском праве средних веков здание могло иметь отдельную от земли участь³⁷: как движимое оно отходило к одним родственникам, а земля вместе с остальной вотчиной получалась другими родичами. Но еще более характерным для разбираемого здесь вопроса является в эту эпоху возможность двойного права на здание, при чем оба управомоченных лица считаются собственниками. Такому явлению содействовало в средневековой Германии прежде всего широкий круг и пестрый состав вещных прав³⁸, среди которых тогдашние теоретики различали несколько типов права собственности. Хорошо известно разделение на dominium directum и dominium utile, встречающееся в сочинениях средневековых юристов: глоссаторы начали с того, что назвали право римского эмфитевты dominium utile, на том основании, что источники давали ему rei vindicatio utilis в противоположность собственнику, имеющему actio directa; а последующие писатели стали уже неправильно³⁹ понимать это выражение и давать название — dominium utile или Nutzungseigenthum тому правомочию, которое представляет держателю все экономические выгоды владения, тогда как право верховного обладания над тем же участком было названо ими dominium directum (Obereigenthum)⁴⁰. В городах, когда властелин отдавал землю под постройку кому-нибудь из горожан, то он сохранял на землю и приобретал на здание это почти голое право, признавание которого однако лежало в уплате оброка⁴¹, и строитель со своей стороны признавался по отношению к этим же объектам также собственником⁴², хотя и стоящим ниже первого⁴³. Установление права строителя совершалось в том же порядке, в каком происходило тогда отчуждение всякой вотчины, и вещное право обладателя зданием приравнивалось в этом отношении к поземельной собственности⁴⁴. На такой почве стоит у нас до сих пор наше остзейское право в учении о правах оброчного содержания: здания воздвигнутые им на участке вотчинника считаются тоже собственностью строителя⁴⁵, и римский принцип об обязательном приращении здания к земле⁴⁶ несколько извращается представлением прибалтийского Свода о такой возможности двух собственников на одно и тоже здание. Но нельзя тем не менее сказать, что германское право вообще шло в разрез с принципом „superficies solo cedit”⁴⁷, оно только обходило его, допуская за строителем и его преемниками отдельную собственность, которая уживалась с правом собственности вотчинника.

Неудивительно, что при таких воззрениях⁴⁸ могли в Германии строиться дома, в которых право собственности распределялось горизонтально, при чем отдельные жильцы считались собственниками одного лишь этажа⁴⁹ — явление противоречащее римскому праву, как выше сказано, но тем не менее весьма распространенное в средней и южной Германии⁵⁰. Романизирующая литература с XVI века⁵¹ уже осуждала такую communio pro diviso, и в XIX веке школа Савиньи⁵² как то особенно строго отнеслась к этому своеобразному виду собственности⁵³, которой по-видимому суждено исчезнуть из современной Германии. До введения нового уложения, практика⁵⁴ тех территорий, где встречался т. н. Stockwerkseigenthum, старалась провести в соглашение эту поэтажную собственность с римским учением, предполагая, что все, жильцы имеют кроме отдельной собственности на определенный этаж еще condominium на весь земельный участок, занятый постройкой; но тем не менее, и не взирая на горячий протест Гирке⁵⁵, гражданский кодекс объединенной Германии произнес смертный приговор над этой формой домовладения и лишил ее всякого будущего^{56 57}.

Параллельно с вышеизложенными особенностями германского права, нелишне будет указать на нечто подобное в кутюмах древней Франции, главным образом в памятниках северных провинций и Фландрии, где продолжительность влияния германских взглядов вполне понятна. Обычное право, признавая⁵⁸ на общих основаниях разделение вещей на mobiles и immobiles, выставляло в только что указанных областях еще одну категорию имущества⁵⁹, называемую „cateux"⁶⁰, к которой между прочим относятся постройки, не входящие в состав усадьбы⁶¹, а по некоторым кутюмам вообще все здания⁶² независимо от их стоимости или значения. Юридические последствия, вызванные созданием названной категории, аналогичны с явлениями германского права: этот особый класс вещей делится после смерти хозяина согласно правилам, принятым для движимого имущества, и без всякого преимущества в силу первородства⁶³; жена после расторжения брака имеет на эти cateux те права, которые принадлежат ей при communaute de biens на половину всей движимости⁶⁴. В некоторых городах Франции, как и в Любеке, подобное изъятие из категории недвижимостей встречается в пользу особого рода земель, называемых gagières⁶⁵, которые независимо от застроения и лишь в силу своеобразности своего правового положения могли быть, в отличие от других участков и подобно движимости, предметом свободного распоряжения на случай смерти⁶⁶. Но во всех таких случаях кутюмы указывают на специальное значение этой мобилизации, и из их изречений видно, что они не приравнивают вообще câtеux к недвижимым имуществам; здания эти подлежали на обычных основаниях правилам взыскания, установленным для недвижимого имущества⁶⁷, и подвергались риску родового выкупа вместе с земельным участком⁶⁸. Это значит, что право владельца считается отдельным от земли правом, которое рассматривается, смотря по обстоятельствам, как движимое или недвижимое имущество⁶⁹; причем кутюмы не порывают всякую связь здания с землею⁷⁰ и постановляют иногда, что вотчинник может навязать строителю денежную сумму, равную стоимости построенного, и приобрести тогда право на все то, чем бывает застроен участок⁷¹.

Римское начало обязательного приращения встречается и в кодификациях прошлых двух веков, которые возникли на почве рецепции иноземного права. Но в Прусском Земском праве, например, здание поступало в собственность вотчинника безусловно лишь в том, случае, когда постройка возведена была без его ведома; но когда он об этом знал, и он не противился строительным работам, то происходило нечто довольно странное: земля, находящаяся под зданием могла за известное вознаграждение отойти к строителю, так что и здесь устанавливалось единое право собственности на участок и на его поверхность; но приращение происходило не в пользу хозяина земли, как у Римлян, а в пользу строителя⁷². Кроме того, по прусскому праву, ныне отмененному, могли представляться случаи, когда строитель считался собственником здания без приобретения земли, а именно когда это правоотношение вытекало из договора об отдаче земли в наем под выстройку⁷³. Ландрехт считал тогда строителя не простым держателем особого права на чужую вещь, а настоящим собственником здания⁷⁴, при чем последнее рассматривалось, как отдельная самостоятельная недвижимость, для которой мог быть отведен особый лист в вотчинной книге⁷⁵, и этого было достаточно, чтобы обеспечить оборотоспособность такого своеобразного имущественного объекта. Но прусская практика решалась выставлять представление о здании, как об особой вещи, отрешенной от земли, только по отношению к сооружениям, воздвигаемым в силу вещного права, как оброчное содержание и superficies⁷⁶; при обыкновенной же аренде дом, хотя и считался отдельной собственностью строителя, но признавался вещью движимой⁷⁷, а из этого вытекал для арендаторов-строителей целый ряд невыгодных последствий, между прочим крайняя ограниченность кредита: закладывать свои дома, как недвижимость, им не разрешалось; а с другой стороны заем, обеспеченный закладом движимости, им также был недоступен уже по тому, что Ландрехт требовал непременно установления ручного заклада с передачею владения, что в данном случае было немыслимо.

Влияние Ландрехта и прусской практики сказалось при составлении имперского Уложения, где статья 95 (по первому проекту 785) отрицает безусловность римского приращения и гласит: „К составным частям поземельных участков не принадлежат вещи, связанные с почвой лишь для преходящих целей. Тоже правило применяется к строению или другому сооружению, которое было возведено на поземельном участке управомоченным, лицом в осуществлении права на чужую недвижимость". В этих словах лежит признание возможности существования здания на чужой земле без распространения собственности вотчинника на эту постройку. Когда последняя прочно и неразрывно связана с почвой, то юридическая разъединенность двух объектов мыслима только в такой обстановке, где строителю принадлежит право подходящее под категорию jura in re aliena, а туда Уложением относится между прочим т. н. Erbbaurecht⁷⁸ или наследственное право стройки, которое ближе стоит к чисто германским институтам, вроде Erbleihe или Bodenzinsrecht, чем к римской superficies. Существенная черта подобного права на застраиваемый участок заключается в том, что оно, как самостоятельное имущество, подлежит всякого рода распоряжениям в течение определенного промежутка времени⁷⁹.

На этот институт некоторые германские публицисты⁸⁰ возлагают теперь большие надежды: им кажется, что отдача земель под выстройку названным способом может оказаться для городов, владеющих пустопорожними местами, выгоднее, чем окончательное отчуждение земли, и что с другой стороны, поощрение строительства будет содействовать удешевлению квартир для рабочего класса. С целью сделать это право строителя оборотоспособным германское общеимперское право разрешает открыть для него особый лист в Поземельной книге с возможностью свободного всестороннего распоряжения⁸¹ этим jus in rе aliena, которое по германскому Уложению приравнивается к недвижимому имуществу⁸², из чего вытекает целый ряд определенных последствий касательно использования и отчуждения⁸³. Однако один вопрос оказывается еще не совсем выясненным: к какой категории вещей должно быть отнесено не самое право строителей, а здания, построенные в силу этого права? Ясно, конечно, что дома, построенные вотчинником до установления отдельного Erbbaurecht'a, входят в состав самой недвижимости и разделяют ее участь, когда она отчуждается и обременяется. Несомненно с другой стороны, что когда строитель, получив пустопорожнее место, застроил его в силу своего права, то распоряжения вотчинника уже не могут отразиться на воздвигнутых зданиях, так как сии последние в силу ст. 95 имеют самостоятельное существование⁸⁴. Но спрашивается: к которой из двух категорий имущества относятся эти дома сами по себе? Если строитель пожелает заложить одно какое либо из этих зданий (без залога самого Erbbaurecht'а), должен ли он прибегнуть к ипотеке недвижимости или закладу движимости? Ведь ст. 95 только говорит, что названные здания не входят в состав поземельной собственности. Но можно ли считать их отдельными, хотя бы и безземельными, недвижимостями, или, наоборот, необходимо отнести их под рубрику движимого имущества? Большинство немецких юристов⁸⁵, германисты как и романисты, склонны признавать последнее, и впрочем отдают себе отчет о тех практических неудобствах, которые могут произойти от этого, когда Erbbaurecht, созданное Уложением 1900г., успеет привиться в жизни. Для предотвращения неудобств, связанных с причислением к движимости вещей, по своей природе несомненно недвижимых, коль скоро не идет речь о груде материалов, некоторые юристы⁸⁶ наоборот расположены видеть в этих домах обыкновенную недвижимость. Они рассуждают следующим образом: если дом, построенный хозяином земли, по общему правилу считается составной частью участка, то по аналоги дом, воздвигнутый держателем Erbbaurecht'a, будет входить в состав этого правомочия; вследствие чего он должен быть, вместе с ним, признан недвижимым имуществом. Однако такое рассуждение легко вызовет возражение, что между принадлежностями вещного права и принадлежностями самой вещи может быть разница, и если они не безусловно совпадают, то вопрос остается открытым⁸⁷. Чувствуя здесь какую-то ненормальность, некоторые юристы, как напр., Oertmann⁸⁸, чтоб укрепить юридическую связь между зданием и почвою, предлагают признавать за строителем нечто вроде права собственности на ту часть земли, которая находится под зданием, так что когда строитель, напр., закладывает дом, то он вместе с тем отдает в залог эту часть почвы. Ho если с помощью подобной конструкции дом приближается к понятию об обыкновенной недвижимости, снабженной определенным количеством земли, и уже не перестает быть в некоторой связи с участком, то приходится констатировать другую анормальность: земля под зданием между тем не перестает принадлежать вотчиннику, и приходится таким образом обнаруживать на одном и том же участке два права собственности в пользу двух разных лиц: явление конечно допустимое с точки зрения прежней теории о dominium directum и utile, но встреча с ним в XX веке, после столь энергичного осуждения со стороны романистов XIX века, а также и составителей самого Уложения⁸⁹, может казаться неожиданной.

Рассмотренный до сих пор вопрос о правовом положении здания, построенных в силу Erbbaurecht'a, еще не предрешает определения характера, по германскому Уложению, тех построек, которые возводятся в силу простого арендного договора, не внесенного в поземельную книгу. Применима ли к ним статья 95, провозглашающая самостоятельность тех зданий, которые построены лицом, имеющим особое право на землю? Дерибург⁹⁰ вполне правильно замечает, что у арендатора связь с землею менее тесная, чем, у лиц, пользующихся поверхностью земли в силу вещного права, так что a forciori здания, построенного арендатором, не должны считаться собственностью вотчинника. И в виду того, что в Уложении нет статьи, позволяющей назвать собственность арендатора недвижимым имуществом⁹¹, приходится по неволе допускать своеобразную категорию движимых вещей, для которой трудно подыскать достаточных оснований или внутренних признаков, не говоря уже об опасности, которая может вследствие этого обнаружиться в жизни.

Очень поучительно в этом отношении зрелище, представляемое австрийским правом. Там также возможно установление вещного права в пользу строителя под названием Dodenzinsrecht и Erbpacht⁹², при чем открывается для него особый лист⁹³ в Поземельной книге, а вотчинник отмечается как лицо, в пользу которого уплачивается ежегодный взнос подлежащий выкупу теперь, после реформы 1807 г.⁹⁴. Но достойны внимания главным образом в австрийском праве те примеры застроения, когда строителями являются обыкновенные арендаторы, как это встречается чаще всего на окраинах австрийской столицы (т.н. Praterhütten и постройки в Brigittenau). Уложение австрийское, по примеру прусского, различает построения возведенные с ведома вотчинника и помимо его воли⁹⁵; и также решает, что в первом случае строитель может требовать присуждения ему земли, а во втором собственность на здание признается за вотчинником⁹⁶. Но австрийское уложенияe ничего не говорить о построениях, возникших на основании арендных отношений, и практика давно уже признала, что ни постановление о приращении, ни правило о приобретении земли строителем не применимы к этому особому случаю⁹⁷. Приходится таким образом признавать, что строитель-арендатор делается собственником одной только постройки без всякого вещного отношения к самой почве. Но важным, и иногда даже жгучим, является вопрос о характере этой самостоятельной и отрешенной от земли собственности. В прежнее время австрийская практика допускала для таких обособленных сооружений, в виде надстроек⁹⁸ или подвалов⁹⁹, особую запись в крепостную книгу, и таким образом эти здания получали с формальной точки зрения характер отдельного недвижимого имущества¹⁰⁰. Но теперь, после преобразования поземельной регистрации в Австрии¹⁰¹, вотчинной единицей, призванной занимать особое место в вотчинной книге, считается кадастральный участок, включающий в себя обязательно известную меру земли, так что внесение в книгу одного подземного или надземного имущества прямо немыслимо¹⁰². Кроме того закон 1879 г. также возбраняет¹⁰³ общую собственность в виде communio pro diviso на один и тот же дом; Stockwerkseigenthum перестало и здесь быть жизнеспособным институтом¹⁰⁴. При таких условиях, и в виду невозможности книжной записи, строения арендатора были причислены к движимости, несмотря на то, что судебная практика испытывает большие неудобства от такого взгляда. Арендный договор между собственником и арендатором гарантирует последнему спокойное обладание лишь на время существования между ними договорных отношений; но распоряжения со стороны вотчинника могут нанести ему чувствительный удар, так как приобретатель участка, будучи in bona fide и не подозревая права строителя, о котором умалчивает вотчинная книга, предъявить неограниченное право на поверхность участка и между прочим на эти здания, называемые австрийской практикой Superaedificate¹⁰⁵. С другой стороны положение самого строителя, когда он желает распорядиться своим правом, может оказаться мало завидным, особенно, когда он, нуждаясь в кредите, стремится заложить постройку — не в виде материала на снос. Ипотека недвижимого имущества¹⁰⁶ ему недоступна по только что указанной формальной причине, а именно невозможности записи; если же должник вздумал заложить свой дом в вид движимого имущества, то он встретился бы с неисполнимым предписанием закона¹⁰⁷, требующим непременно ручного заклада. Заинтересованные лица стараются, как видно, обходить эти неудобства, допуская в силу фиктивно просроченного долга направление мобилярного взыскания¹⁰⁸ на эти строения, и создают таким образом вещную гарантию, в виде судебного закладного права, допустимого по австрийскому законодательству. Но к сожалению в Австрии для такого взыскания существует годовая погасительная давность¹⁰⁹, так что и эта довольно сложная сделка долгосрочного кредита строителю не доставит. При этом не нужно упускать из виду, что если дело дойдет до публичной продажи по такому закладу, приобретатель постройки, не приобретая никаких прав на землю, вовсе не гарантирован, что вотчинник не потребует от него сноса здания; и нужно признаться, что подобная перспектива, мало заманчивая для покупателей, значительно повлияет на размер предлагаемой покупной цены, а вследствие этого с самого начала пострадает кредит хозяина постройки¹¹⁰.

Характеристики

Список файлов статьи