GERMAN (740556), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Регулирование в рамках строительного права и права планирования

осударство (или коммуны) имеет право издавать правила, регулирующие структуру пользования территориями Федеративной Республики Германия, ее федеральных земель, их отдельных регионов, территорий городов и коммун и отдельных земельных участков под строительство.

Федеральным законодательством и соответствующими законами федеральных земель устанавливается разграничение полномочий между федерацией, землями и коммунами (муниципалитетами):

Согласно "Закону о землеустройстве", на федеративном уровне осуществляется регулирование принципов землеустройства в Федеративной Республике Германия (например, обеспечение наличия свободных территорий для водного хозяйства, проведение природоохранных мероприятий, обеспечение возможностей для отдыха, для развития транспортных путей, для использования полезных ископаемых и т.д.).

Эти принципы должны соблюдаться органами федерации, земель и коммун при проведении мероприятий по составлению планов, поскольку ущемленные в своих правах граждане или организации имеют право на обжалование соответствующих планов.

Согласно федеральному законодательству, федеральные земли обязаны разрабатывать один или несколько планов землеустройства для всей территории соответствующей федеральной земли (в некоторых случаях по согласованию с затрагиваемыми этими планами соседними федеральными землями), направленные на реализацию принципов Федерального закона о землеустройстве. Города и коммуны обязаны разработать план использования территории своего региона, где, прежде всего, определяется, какие территории должны использоваться для следующих целей:

• жилищного строительства;

• промышленности и коммерческой деятельности;

• транспортных сооружений;

• как специальные территории для особых целей использования (территории
  университетов, больниц и пр.)

• для создания и сохранения скверов, парков, лесов, в сельскохозяйственных целях, и т.д.

Кроме того, коммуны обязаны в рамках своего плана использования территорий разрабатывать конкретные планы строительной застройки для отдельных участков, предназначенных под строительство. Эти планы должны четко и с точностью до одного квадратного метра определять, какие площади предусмотрены под:

• дороги и другие транспортные сооружения;

• зеленые насаждения;

• строительство жилья;

• иные виды застройки;

• застройку и использование в рамках "общественных потребностей" (школы, детские сады, больницы и т.д.).

Помимо этого, план застройки определяет:

- высоту зданий;

• интенсивность использования земельного участка ("поэтажная площадь");

• характер использования зданий;

• вопросы, имеющие особое значение для эстетического оформления фасадов, скатов
  крыш и т.д.

Наряду с планом застройки имеются многочисленные другие нормативные документы, предписания которых должны соблюдаться при проведении строительных работ. Эти предписания могут, например, регламентировать:

• надежность строительных конструкций;

• соблюдение норм пожарной безопасности;

• виды и качество теплоизоляции;

• соблюдение правил техники безопасности.

Соблюдение всех предписаний контролируется коммуной в процессе выдачи разрешения на строительство. Новой тенденцией является то, что в отношении определенных видов зданий (например, коттеджей на одну семью) законы федеральных земель все больше ограничивают выдачу разрешений на строительство, а проверка соблюдения существующих норм и предписаний происходит только при приемке готового здания.

Общее охранное право

Наряду со строительным правом и правом планирования, немецкая правовая система предусматривает общее охранное право в интересах общества. Оно направлено, прежде всего:

• на охрану окружающей среды;

• охрану природы;

• охрану ландшафтов;

• охрану памятников;

- охрану резервов питьевой воды и т.д.

Эти законы дают государству (коммунам) право введения ограничений на пользование собственником его собственностью. Однако необходимо, чтобы в конкретных законах были четко регламентированы случаи сведения ограничений на пользование. Примерами регулирования являются:

• обязательства по очистке сточных вод;

• ограничение использования земли в сельскохозяйственных целях в природоохранных
  зонах;

• ограничение строительного права в зонах охраны ландшафтов;

• обязательства при реконструкции здания, состоящего под охраной государства как
  памятник.

Федеральные земли и коммуны обязаны учитывать эти охранные цели в своих планах. Охранные цели имеют силу для конкретного собственника земельного участка также в тех случаях, когда это не следует однозначно из планирования. Многие охранные обязательства должны соблюдаться независимо от планирования строительной деятельности.

Ограничение на изменение вида использования земельного участка и ограничение на продажу

В определенных случаях государство для осуществления своих целей может вмешиваться в права собственников, вводя запреты на изменение вида использования или на продажу земельных участков или ставя условие обязательного получения разрешения на эти действия, например,

• в определенных жилых районах запрещается превращать квартиры в производственные
  помещения, офисы или пансионы;

• может быть введен запрет на превращение пахотных земель в лесные территории или
  лесных территорий в пахотные земли;

• если предстоит изменение планов использования земельных участков или планов
  застройки или если решение о таком изменении уже принято, то может вступить в силу
  положение о "блокировании проведения изменений" во избежание того, чтобы
  "свершившиеся факты" не произошли до вступления планового изменения в силу;

• действует принцип, согласно которому необходимо получать разрешение на продажу
  сельскохозяйственных земель. В таком разрешении может быть отказано:

• чтобы предотвратить возникновение земельных участков, размеры которых являются
  экономически нецелесообразными (мелкие земельные участки, наделы);

• чтобы избежать приобретения земельных участков в спекулятивных целях лицами, не
  являющимися фермерами.

В выдаче разрешения может быть отказано на основе таких аргументов, которые однозначно предусмотрены законом.

Частная собственность на землю в качестве базы для

развития долгосрочного кредитования.

Предпосылки

Собственность на землю очень хорошо подходит для обеспечения кредита. Для этого существуют, прежде всего, следующие предпосылки:

• суровая регламентация в области передачи права собственности на землю, включая
  создание такого инструмента, как поземельная книга, содержание которой пользуется
  общественных доверием),о означает, что каждое честное заинтересованное лицо может
  положиться на то, что содержание поземельной книге верно).

• наличие отрегулированного порядка осуществления оценочной деятельности, который
  дает определенную надежность при оценке стоимости земельных участков и зданий с
  целью получения под их залог ипотечного кредита (даже если кредитор продолжает нести
  риск неправильной оценки стоимости).

• законодательно отрегулированный, гарантированный быстрый порядок приведения в
  исполнение решений суда в случае невыполнения должником своих обязательств. Только
  так заложенный земельный участок действительно может выполнять свою функцию
  обеспечения кредита.

• возможность приобретения соответствующего земельного участка, продающегося в
  рамках принудительного приведения в исполнение судебного приговора, без обременения
  его долговыми обязательствами.

• возможность для ипотекодержателей получить удовлетворение раньше других
  кредиторов за счет средств, вырученных от принудительного приведения в исполнение
  судебного приговора о принудительной продаже участка.

• уверенность ипотекодержателя в том, что его "ранг", занимаемый в ряду других
  кредиторов, после предоставления им кредита не может быть ухудшен без его согласия
  (даже в пользу налогового ведомства).

• обеспечение надежности информации о возможностях использования земельного
  участка.

• возможность продажи земельных участков в связи с альтернативными способами
  использования (административное здание внутри тюремного комплекса не годится как
  обеспечение для получения ипотечного кредита).

Регулирование в области организации кредитования

В принципе, каждый кредитор может получить от должника ипотечное обеспечение предоставляемого кредита (даже отец от своего ребенка). Поэтому инструмент ипотечного кредитования не связан только с кредитными организациями.

И все же ипотечный кредит является одной из важнейших предпосылок динамичного развития мелкого и среднего бизнеса в рамках народного хозяйства, а также предпосылкой хорошо функционирующего механизма жилищного строительства на основе кредитного финансирования.

Однако для того, чтобы ипотечный кредит занял это центральное положение в развитии народного хозяйства, необходимо, чтобы выполнялись еще некоторые условия. В первую очередь к ним относятся следующие.

Система установления процентной ставки на длительный срок

Ипотека имеет особые рыночные преимущества как база предоставления долгосрочных кредитов. Надежность ипотечного кредита в значительной степени не подвержена колебаниям кредитоспособности заемщика. Однако предоставление долгосрочного кредита нуждается в законодательном регулировании установления долгосрочных процентных ставок.

Мерой регулирования может служить твердый процент, установленный на многолетний период или на весь срок предоставления кредита, или же зависимость процентной ставки от определенного индекса. Решающим является то, чтобы регулирование в области установления процентных ставок соответствовало бы в равной степени интересам, как должника, так и кредитора.

Особой проблемой является учет инфляции в ходе погашения предоставленного ипотечного кредита. При невысоких показателях инфляции должник может быть связан обязательством выплатить согласованную сумму погашения и определенный номинальный процент, хотя процент, и состоит из "реального процента" и "потери капитала из-за инфляции".

Однако, при более высоких показателях инфляции номинальный процент, поскольку он содержит в себе компенсацию инфляции, превышает платежную способность должника. В таких случаях рекомендуется использовать индексные модели, при которых действительно выплачиваются только реальные проценты и доля погашения кредита, а компенсация инфляции в номинальном проценте начисляется на ссуженный капитал (такие модели в совершенстве разработаны в Бразилии).

Обеспечение долгосрочного рефинансирования (пассивная банковская операция)

Решающей проблемой каждого долгосрочного финансирования, предоставляемого финансовыми институтами, например, банками и т.д., является долгосрочное обеспечение встречного финансирования, т.е. пассивной банковской операции. В Германии это осуществляется двумя способами:

- за счет вкладов (под низкий процент) в сберкассах и коммерческих банках, когда
ожидается достаточно непрерывное поступление средств;

»

- за счет рефинансирования с помощью ипотечных закладных листов с аналогичным
сроком действия.

В интересах вкладчика немецким законодательством строго регулируется выпуск ипотечных закладных листов. Это регулирование касается покрытия ипотечных закладных листов за счет ценных объектов недвижимости, предоставляемых в качестве залога. Их стоимость должна быть оценена в соответствии с законодательными предписаниями, и на установленную таким образом стоимость может быть получено только 60% для ипотеки, являющейся фондом покрытия закладных листов.

Предпосылки для широкого использования ипотечного кредита

Предпосылкой для широкого использования ипотечного кредита является гарантия права собственности и возможность использования собственности. Конкретно речь здесь идет о следующем:

Возможность использования стоимости здания под залог для получения ссуды

Это возможно только тогда, когда здание становится прочной составной частью зарегистрированного в поземельной книге земельного участка (немецкая система), или когда при разделе собственности на земельный участок и здания обеспечивается такая же гарантия права собственности на соответствующее здание, зарегистрированное в поземельной книге, которая пользуется общественным доверием.

Стоимость

Для финансирования с помощью ипотечных кредитов могут использоваться только такие земельные участки (со зданиями), которые помимо собственной спекулятивной стоимости обеспечивают текущие поступления (или могут иметь их при соответствующем использовании), за счет которых может осуществляться погашение кредита. Это касается:

• сдаваемых в аренду жилых зданий (но не замков в отдаленных местах);

• промышленной недвижимости, которая может быть подвергнута изменениям (хотя едва
  ли это может относиться к земельным участкам и сооружениям металлургических
  предприятий);

• сельскохозяйственных полезных площадей (однако, при невысокой доходности
  сельскохозяйственных площадей это проблематично, т.к. легко может привести к превышению пассивов сельскохозяйственных предприятий над активами).

Только в том случае, если могут быть созданы названные здесь институциональные предпосылки (к ним также относится и хорошо функционирующий сектор сберегательных и ипотечных банков), можно успешно использовать ипотечный кредит для создания рыночной экономики, ориентированной на интересы среднего класса, динамично развивающегося сельского хозяйства и жилищного хозяйства.

Позитивный опыт Германии в сфере использования собственности

на землю на этапе перехода от плановой к рыночной экономике.

При трансформации социалистической системы хозяйствования в рыночную на территории бывшей ГДР тоже возникали значительные проблемы при реформировании права собственности на землю.

Правда, часть жилищного фонда, особенно односемейные коттеджи, построенные еще в довоенное время, продолжала оставаться в частной собственности. То же самое относилось - по крайней мере, теоретически - и к собственности на землю членов сельскохозяйственных производственных товариществ.

Однако во всем секторе национализированных предприятий, национализированного жилья и в крупном секторе нового жилищного строительства собственность на землю была все же ликвидирована. Для обозначения этого понятия использовался термин "народная собственность". При реформировании правовой и хозяйственной системы в 1990 г. возникли следующие проблемы:

Характеристики

Список файлов реферата