164881 (739002), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же достоинство помещений класса «С». Во-первых, не надо ходить по муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды «нежилухи» у города – достаточно найти общий язык с руководством НИИ или предприятия. Во-вторых, оно, руководство, как правило, достаточно сговорчиво, что дает арендатору шанс договориться о разных насущных «бонусах»: льготной цене, расширении площади путем занятия соседних помещений, отсрочках текущих платежей, скидках за ремонт холла или за бесплатное оказание каких-либо услуг работникам организации и т.д.

Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот, бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже нешумное производство, вроде «серой» сборки компьютеров. Только пожар не устройте!

В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет назад с аренды площадей в тех же НИИ, порой и по сей день не спешат покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы.

С + $ = В

Впрочем, у «нежилухи» категории «С» есть перспектива перейти в следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще – от точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать современным бизнес-центром класса «В». А очень постараться – так даже и «А».

На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный центр класса «А» на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на территории бывшего Авторемонтного завода №6 площадью в 13000 кв. м. Здесь, помимо всех «положенных по классу» благ цивилизации, имеются большая охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми теннисными кортами.

Специалисты отмечают подобный «переход в старшие классы» как одну из самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве. Благо, резервы есть. Прошлогодние постановления городских властей ограничили срок строительства в столице двумя годами – за исключением самых масштабных проектов. В противном случае объект может получить статус долгостроя, а, следовательно, участок будет выставлен на конкурсную распродажу. В настоящее время насчитывается около двух тысяч таких «замороженных» объектов. Для застройки территорий бывших фабрик и заводов, «выселяемых» из 65 промзон столицы, также устраиваются тендеры. Иногда в качестве инвесторов по выводу производств и новому строительству выступают сами предприятия. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, в 1999 – 2000 гг. было освобождено 73,7 га земель, что составляет 61,4% от общего установленного задания. Причем основная часть территорий отводится именно под размещение офисных и торговых зданий.

У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте промзон есть масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс – местная телефония. МГТС перегружена, услуги коммерческих сетей дороги – а в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню-другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений.

Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры – «хронической неуспеваемости» построенного за меняющимися требованиями времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы, переходит в более низкую качественную категорию просто потому, что в новом – сегодняшнем – строительстве используются «еще более прогрессивные» технологии и материалы. Вот почему инвесторам и девелоперам приходится хорошо считать: насколько современен лет через пять будет какой-нибудь паркинг с вертикальным взлетом, выглядящий сегодня чудом техники?

Город как арендодатель

Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один, довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице Департамента государственного муниципального имущества (ДГМИ). Оно любит малый и средний бизнес, и готово обеспечивать его «нежилыми помещениями» в том числе и по очень льготным (минимально – 490 руб. за квадратный метр в год!) ценам. Правда, злые языки поговаривают, что это счастье обходится «малому бизнесмену» в $2-3 тысячи «непредвиденных расходов» и долгие хождения по разным конторам. Возможно, злые языки преувеличивают и просто оправдывают таким образом нежелание широких бизнесмасс выходить из теневой сферы экономики – в освещенную (в том числе и мудрыми политическими решениями).

Как бы то ни было, но, по данным руководителя Департамента государственного муниципального имущества Олега Толкачева, приведенным в недавнем интервью одному из центральных изданий, из 130 миллионов квадратных метров нежилых помещений, имеющихся у города, половина площадей отдана по самым низким ценам малому бизнесу. А результат такой: в 2001 году Москва получила от аренды нежилых помещений 7,5 млрд. рублей, а вся Россия – 4,8 миллиарда...

Скоро у ДГМИ появится конкурент (или соратник?) – тоже муниципальный. 8 января 2002 года было подписано Постановление правительства Москвы № 19 «О возложении на Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы полномочий по распоряжению нежилыми помещениями, созданными за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и находящимися в собственности города Москвы».

То есть теперь те помещения, которые строит департамент инвестиционных программ строительства, можно будет арендовать непосредственно у «главного инвестора города». Строит ДИПС все больше в Центральном округе, и, что касается «нежилухи», то «на выходе» получается коммерческая недвижимость классов «В» и «С». Ее-то и предполагается сдавать. В отличие от департамента госимущества, который распоряжается всякой разной городской собственностью, ДИПС будет предлагать в аренду только свое, только на конкурсной основе (кто за большую цену согласится снимать конкретное помещение – тому оно и достанется в аренду), и сугубо по рыночным ценам, то есть безо всяких льгот и поблажек.

Что конкретно из себя будет представлять эта аренда в долларовом выражении, станет известно несколько позже, когда будет сформирован поадресный список объектов. В любом случае, в Департаменте рассчитывают скорее на мелкий и средний, чем на крупный, бизнес.
Кстати, таким же образом ДИПС намерен сдавать и боксы в гаражах. Предполагается, что в течение 3-5 лет построенная городом недвижимость окупится, и дальше пойдет чистая прибыль. А денежки – все в бюджет!
Помимо всего вышеперечисленного в столице существует целый класс «очень мелких» предпринимателей, которые ведут дела где придется: зачастую в прямом смысле снимают «угол» у тех, кто снял у кого-нибудь дешевый офис (подвал у города, подсобку у магазина и т.д.). Поставят свой стол с компьютером – и ничего, худо-бедно работают! В деловой аренде, как и в жилой – все жалуются, что квадратный метр нынче дорог, и, тем не менее, все как-то устраиваются!

НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция⁴

Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.

Офисов мало.

О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября международная аудиторская и консультационная компания Ernst & Young завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора Бизнес Парк", расположенном на Садовнической улице, д. 82, на беспрецедентно долгий срок - 10 лет.

Первоначально в это здание планировала въехать компания Andersen, команда которой после ее краха объединилась с Ernst & Young. Но она собиралась арендовать там меньшие площади - примерно 6500 кв. м. Однако после объединения расширившемуся штату сотрудников потребовались помещения побольше. Выступавшие от лица застройщика - компании Forum Properties - международные консультанты по недвижимости Colliers International смогли убедить арендатора в том, что имеет смысл подождать восемь месяцев до переезда (отделка завершится только в середине 2003 г. ) , но получить качественное здание класса А.

"Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости Ernst & Young. - Такая схема позволит нашей команде по работе с клиентами предлагать максимальный уровень услуг с минимальными затратами. Новое здание Ernst & Young станет одним из самых удобных и привлекательных офисов в Москве".

Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", - $475 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов ($75) , коммунальных платежей, НДС и стоимости отделки (единовременно $150 за 1 кв. м). Вероятно, такому крупному арендатору были предоставлены скидки, но все равно общий объем сделки можно оценить примерно в $50 млн.

Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum Properties начинает строительство второй очереди "Аврора Бизнес Парк" общей площадью приблизительно 30 000 кв. м, которая будет готова под отделочные работы к середине 2004 г.

Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м - превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики Colliers International указывают, что объем нового строительства в 2002 г. , по предварительным подсчетам, на 30% превысит показатель прошлого года, а в 2003 г. планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных площадей классов А и В.

Торговых центров много.

Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде. Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В результате помимо месторасположения - фактора, всегда определяющего успех или неудачу торгового проекта, - важное значение приобретают продуманная концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы, открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший упор на развлекательную сторону - мультиплексы, боулинги, рестораны и т. д.

Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна Ширяева. Высокую вероятность такого развития событий подтверждают данные, приводимые Colliers International: если в 2001 г. было введено в эксплуатацию около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых центрах, то до конца 2002 г. ожидается ввод около 600 000 кв. м. Тем не менее пока заполняемость торговых центров арендаторами достаточно высока - в среднем 90 - 95%.

Заключение

В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости развивается быстрыми темпами.

Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных мероприятий.

Торговые сети "Рамстор" и Metro обещают открыть свои первые гипермаркеты в спальных окраинах Петербурга аккурат к маю 2003-го, чтобы сделать городу подарок ко дню рождения. Девелоперы рассматривают юбилей как прекрасный повод для промоушна своих объектов. На весну намечен финиш наиболее интересных офисных и торговых строек. По выражению губернатора Санкт-Петербурга Владимира Яковлева, 2002 год стал временем "большой работы".

Офисы повышенной комфортности.

Уходящий год характеризовался на рынке бизнес-центров стабильно высокой активностью арендаторов. По данным петербургского представительства компании Colliers International, загрузка офисных зданий за год увеличилась примерно на 5% , достигнув средних показателей 92 - 95% в зависимости от класса. Ресурсы роста арендной платы фактически исчерпаны. На рынке наступила ценовая стабилизация. Незначительный рост ставок (в пределах 10 - 15% ) наблюдался только в секторе дешевых бизнес-центров класса С. В настоящее время офисные комплексы уровня А предлагают площади по $450 - 600 за 1 кв. м в год; ценовой диапазон для объектов категории В составляет $250 - 400; расценки на демократичные офисы С-класса - $150 - 250.

Свидетельством того, что рынок достиг зрелости, стало желание собственников нескольких раскрученных бизнес-центров продать здания вместе с бизнесом. Например, небольшой объект класса В на Серпуховской ул. , 10 (полезная площадь 2700 кв. м) , который принадлежал шведской компании JGB Consulting, приобрела Балтийская инвестиционная корпорация. Сумма сделки не разглашается, однако цены предложения на подобные объекты достигали $2000 за 1 кв. м.

Одна из примет 2002 г. - повышенный интерес потенциальных арендаторов к качественным площадям. Все больше компаний, подбирающих помещения в аренду, настаивают на кондиционировании офисов, им необходимы оптоволоконная связь, независимая система электроснабжения для компьютеров, дополнительный сервис (кафе, фитнес-центр и пр. ) , а также паркинг (желательно одно машино-место на 15 - 20 кв. м арендованных площадей).

Впервые за посткризисные годы в Петербурге идет масштабное строительство офисных комплексов. Караванная ул. , 10, Шпалерная ул. , 54, Финляндский пр. , 4, Петроградская наб. , 18, Ушаковская наб. , 5, Оренбургская ул. , 4, Красногвардейская пл. , 2, Большой пр. Васильевского острова, 46, - вот неполный список стройплощадок, на которых идут работы. Если в 2001-м лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, то теперь наиболее интересными для вложения капитала стали офисные объекты более высокого уровня. Деловые комплексы категории В - "Добролюбов" и "Сити-Центр" (первая очередь) , которые были запущены в 2002 г. , заполнились за несколько месяцев, несмотря на значительную стоимость аренды - $300 - 450 за 1 кв. м в год. Крупные бизнес-центры, которые выйдут на рынок в 2003 г. ( "Петровский Форт", вторая и третья очереди "Сити-Центра" и др. ) , ориентированы на ту же рыночную нишу. Характерно, что они расположены за пределами исторического центра, на набережных Петроградской и Выборгской стороны.

Директор коммерческого отдела петербургского представительства компании Colliers International Борис Мошенский считает, что офисы уровня В сегодня наиболее востребованы арендаторами. Запуск в эксплуатацию сразу нескольких новых зданий этого класса спровоцирует миграцию среди обитателей бизнес-центров первого поколения. Их владельцы будут вынуждены улучшать сервис либо выставят свои объекты на продажу.

Торг за бойкое место.

Характеристики

Список файлов реферата