58 answers (715153), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Ордер на Ж/П может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере Ж/П, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении Ж/П, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления Ж/П. Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.

25. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, правовая природа, отличительные черты.

По ДКНЖП сторона наймодатель передает Ж/П во временное ВиП, для проживания в нем нанимателю.

Объектом ДНЖП может быть изолированное Ж/П, пригодное для пост. проживания (квартира, жилой дом, их части).

Существуют два мнения, касающиеся правовой природы ДНЖП: 1) Он не является разновидностью договора аренды, а является отдельным видом договора (Васильев, Усенко). 2) Противоположное мнение (Крашенников, Гончало).

Общее у договоров КН и СН: 1) Они связаны с уменьшением границ в жилище. 2) Договоры используются только по поводу особого объекта гражданского оборота – Ж/П, которые предназначены для проживания. 3) Нанимателю предоставляются ограниченные возможности использования Ж/П наравне с собственником. 4) Нанимателю гарантируется сохранение прав по договору при переходе ПС на Ж/П от наймодателя к 3-м лицам. 5) Законом предусмотрена передача ПиО нанимателя по договору 3-м лицам. 6) ДКН имеют схожие юр. хар-ки: конс., взаим., возм-ть.

Различия между договорами КН и СН: 1) КН удовлетворяет временную потребность в Ж/П, когда как СН – постоянную потребность. 2) По ДСН речь идет о Ж/П соц. назначения, а в ДКН Ж/П предоставляется ФЛ и ЮЛ, публичным собственникам из состава фонда коммерческого назначения. 3) ДКН возникает в результате заключения гр-пр. сделки – результат – договор, в ДСН ГПО зависят от адм. актов и отношениям предшествует сложный юридический состав: постановка гражданина на учет, решение о предоставлении Ж/П, выдача ордера, заключение договора, вселение. 4) К Ж/П предъявляются специф. требования: в КН Ж/П предоставляются без ограничения его размеров, а в СН размеры зависят от нормы жилплощади на одного человека, установленной в законном порядке. 5) По субъектному составу: в ДСН существует множественность лиц на стороне нанимателя, члены несут солидарную с ним ответственность, в ДКН находит место только персональная ответственность того, кто заключает договор.

26. Особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Определенные способы завладения Ж/П, полученными по ДКН:

1) Наём – необходимое звено для последующего отчуждения квартиры у собственника и её продажи. 2) Извлечение выгоды – путем передачи Ж/П другим лицам за более выгодную плату. 3) Захват жилья – создание ситуации, когда собственник не может войти в свою квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты жилья и не намерены покидать Ж/П. 4) Поиск при помощи посреднической фирмы, занимающейся риелторской деятельностью.

Заключение договора: Форма - простая письменная, возможна гос. регистрация и нотариальное удостоверение, но в настоящее время не практикуется. Однако не предание договору простой письменной формы не влечет его недействительность. В КН нет исполнения договора передаточным актом. Срок договора: долгосрочный (до пяти лет), краткосрочный (до одного года).

27. Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения.

Объект – индивидуально определенная непотребляемая вещь. Ж/П может находиться в любой форме собственности. В пользование передается жилплощадь, а не вспомогательные помещения. Ж/П должно быть фактически и юридически свободным и отвечать следующим требованиям: а) пригодность для постоянного проживания (благоустройство), б) соответствие санитарно-гигиеническим требованиям (Ж/П не должно располагаться в подвальных или приподвальных помещениях, в) Ж/П предоставляется без ограничения размеров, г) т.к. ДКН имеет целевую направленность – Ж/П должно использоваться для проживания, д) ДКН не может быть заключен, если дом, в котором расположено Ж/П подлежит сносу или опасен обвалом.

Предмет – передача и получение Ж/П за плату во временное владение и пользование.

Оплата – должна производиться в соответствии с условиями договора.

Срок - долгосрочный (до пяти лет), краткосрочный (до одного года).

28. Субъектный состав в договоре коммерческого найма жилого помещения и их правовой статус.

Наймодатель - собственник Ж/П или уполномоченное им лицо. Правом на заключение договора на территории г. Москвы обладает дирекция единого заказчика на основании выписки из решения органа исп. власти или ЮЛ на конкурсной основе.

Наниматель - только ФЛ, дееспособные граждане. Они ответствены по договору. В договор обязательно включается условие о лицах постоянно проживающих с нанимателем. Наниматель может заключать с этими лицами соглашение об отв-ти.

Вселение иных лиц. При появлении на жилплощади др. жильцов условия договора нужно дополнить. Должно быть согласие наймодателя, должна соблюдаться норма жилплощади на одного человека.

Нежелательные наниматели: граждане СНГ; беженцы; иностранцы; криминальные элементы. Замена нанимателя происходит одним из соверш-х граждан постоянно проживающих с нанимателем (нет указание на дееспособность). Необходимо его согласии согласие наймодателя.

Граждане постоянно проживающие с нанимателем. По общему правилу не несут отв-ти по договору. Ими могут быть: сожители, члены семьи.

Правовой статус участников договора коммерческого найма.

Наймодатель в праве: требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора; давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других лиц (постоянные жильцы, временные жильцы, поднаниматели); отчуждение сданного в наем жилого помещения; давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения; вправе запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное Ж/П в состоянии пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем Ж/П; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммун. услуг; обеспечение проведения ремонта общего имущества, многоквартирного дома и устройств для оказания коммун. услуг, находящихся в Ж/П; осуществить капитальный ремонт Ж/П, если договором не предусмотрено иное.

Наниматель вправе: передать по договору часть или все занимаемое по договору жилое помещение в пользование поднанимателю на срок не более срока действия основного договора (при согласии наймодателя); с согласия гр-н постоянно проживающих совместно с нанимателем в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца; по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (только для долгосрочного договора); при согласии наймодателя и граждан постоянно проживающих с нанимателем требовать замены последнего одним из соверш-х гр-н проживающих в этом помещении; пользоваться им-вом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование).

Наниматель обязан: использовать Ж/П только для проживания; обеспечить его сохранность; поддерживать в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за пользование; осуществлять текущий ремонт если договором не предусмотрено иное.

29. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения.

Основаниями для изменения в соответствии со ст. 450 ГК могут быть следующие: договор - изменение условий, заключенных сторонами в тексте первоначального договора путем заключения дополнительного соглашения, закрепляющего новые условия; закон - нормы закрепленные в ГК и иных НА, которые не противоречат федер. зак-ву; решение суда - вынесенное по требованию одной из сторон.

Порядок изменения договора зависит от основания изменения договора:

Если основанием является соглашение сторон, то необходимо предать соглашению необходимую форму. Если соглашения недостаточно, то основанием для изменения отношений будет являться вступление в силу судебного решения. Помимо соглашения на изменение договора допускается его изменение в одностороннем порядке в случаях установленных законом: субъективный состав; содержание правоотношения; объект договора.

Субъективный состав. Гражданское законодательство закрепляет нормы по оборотоспособности Ж/П: когда происходит замена наймодателя в договоре (ст. 675 ГК); изменение условий договора в результате смены нанимателя (с участием первоначального нанимателя; без участия первоначального нанимателя); как изменение ДКН можно рассматривать и внесение в качестве дополнения к основному договору перечня лиц проживающих совместно с нанимателем.

Содержание правоотношения - соглашение о установлении солидарной или субсидиарной отв-ти лиц постоянно проживающих с нанимателем. Принцип свободы договора. Наймодатель не может запретить заключение дополнительного соглашения.

Изменение договора вследствие изменения платы по договору - по общему правилу одностороннее изменение платы не допускается.

Изменение объекта договора - изменения могут быть связаны с разделом или выделом жилого помещения по требованию одного из сонанимателей.

Предпосылкой для такого изменения является наличие такого Ж/П, которое позволяет выделить изолированное Ж/П.

Изменение договора может быть следствием переоборудования дома. Изменение условий пользования вследствие переоборудования дома должно обязательно отражаться в договоре, т.к. может повлечь изменение предмета договора, размера оплаты, затронуть интересы нормы пользования.

30. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение ДНЖП. Наниматель Ж/П вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть ДН с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

ДНЖП может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

а) невнесения нанимателем платы за Ж/П за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; б) разрушения или порчи Ж/П нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения ДНЖП. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении ДНЖП. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

ДНЖП может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель Ж/П или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют Ж/П не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать Ж/П не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть ДНЖП.

Последствия расторжения договора найма жилого помещения. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

31. Соотношение правового положения временных и постоянных пользователей в договорах коммерческого и социального найма жилья.

Основные призника врем. проживания: 1) Проживание временных жильцов в Ж/П является безвозмездным, однако от коммунальных платежей они не освобождены. 2) Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. 3) У них отсутсвует самостоятельное право пользования. 4) Неопределенность места пребывания в Ж/П.

Временные жильцы, в приватизации Ж/П не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Характеристики

Список файлов реферата