14062-1 (714528), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Однако документы могут свидетельствовать о том, что сторонами достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, хотя по тем или иным причинам договор заключен не был. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что арендатор нежилого помещения неосновательно сберег денежные средства в размере арендной платы за землю, которые он должен был выплатить за использование земельного участка [20].
Выходом из сложившейся ситуации может явиться заключение единого договор аренды недвижимости, объединяющий договор аренды недвижимого имущества и договор аренды земельного участка. Заключение таких договоров возможно при условии формирования единого реестра недвижимости.
Заключаемые с администрациями договоры не содержат четкого механизма пересчета арендной платы на будущий период, в них, как правило, указывается, что размер арендной платы пересчитывается в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых соответствующими нормативными актами. Ставки арендной платы, устанавливаемые государством в одностороннем порядке как собственником, изменяются ежегодно и отнюдь не в сторону понижения. Такой подход к арендной плате как существенному условию договора аренды противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 432, 614, 654 ГК РФ), требованиям антимонопольного законодательства.
Несмотря на спорность включения в договор аренды земельного участка положений об одностороннем пересмотре размера арендной платы, судами, при принятии решений по искам о взыскании задолженности по арендной плате, поддерживается правомерность данных условий договоров. Решения арбитражных судов основываются на положениях п.4 ст.421, ст. 424 ГК РФ. Согласно им условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. При таких обстоятельствах, арбитражный суд исходит из того, что базовые нормативы арендной платы, в соответствии со ст.21 Закона РСФСР "О плате за землю" устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, поэтому изменение данных ставок соответствует требованиям ст.422 ГК РФ [21]. Примечательно, что высшие судебные инстанции России признали сделку аренды земель, находящихся в государственной собственности кабальной лишь однажды, когда арендная плата была повышена властями в несколько раз.
Часть прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена в законодательстве и не может быть изменена соглашением сторон, другие, хоть и установлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрению сторон, третьи – прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры в этой сфере довольно часто имеют предметом устранение нарушений прав арендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.
ООО "Рынок" обратилось с иском о признании частично недействительным постановления городской администрации о закреплении прилегающей к рынку территории за третьим лицом, поскольку оно существенно нарушает его законные права и интересы. Рынок располагается на земельном участке, арендуемом истцом. Согласно условиям договора аренды участок предоставлен в целях оказания услуг населению и торговой деятельности. Договором аренды (п.4.2.3) установлено, что арендодатель со своей стороны обязуется не допускать проведение на соседних территориях деятельности, наносящей ущерб архитектурно-планировочным решениям арендатора и приводящий к снижению ценности арендуемой территории и (или) ухудшению показателей хозяйственной деятельности арендатора. Вместе с тем оспариваемым постановлением прилегающий к рынку участок закреплен для организации торговли физических и юридических лиц. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции и апелляционной инстанции, что указанное постановление вынесено с нарушением гражданского законодательства, в частности ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, и в силу ст.13 ГК РФ признается недействительным, поскольку ответчик нарушил п.4.2.3 договора аренды земельного участка, что привело к нарушению прав арендатора. [22]
Особенностью прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, что помимо установленных гражданским законодательством, существуют права и обязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленные законодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащему использованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Арбитражными судами рассматриваются дела по искам о признании недействительными постановлений органов госземконтроля о наложении штрафов за несоблюдение требований земельного законодательства. При рассмотрении таких категорий споров, обязанность доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган, принявший акт. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительным постановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном в аренду истцу земельном участке. Указанное постановление признано недействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что при передаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составления протокола. Судом проанализированы условия договора, из которых усматривалось, что при передаче земли в аренду какого-либо освидетельствования и определения состояния почвенного слоя не проводилось, что также послужило основанием для удовлетворения иска [23].
Много споров возникает в связи с досрочным расторжением договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Такое расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Споры в этой области, можно подразделить на споры по искам о признании недействительными постановлений администраций об изъятии земельных участков у арендаторов в связи с передачей их третьим лицам и споры о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.
Несмотря на заключенные договоры аренды, администрации практикуют изъятие земельных участков у арендаторов и передачу их третьим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РСФСР.
Судами признается отсутствие права администраций такого внесудебного, административного изъятия арендуемого земельного участка путем издания властного акта [24].
Арбитражный суд, удовлетворяя требования истца о признании недействительным постановления городской администрации об изъятии части арендуемого на срок 25 лет земельного участка и передаче его в срочное пользование третьему лицу для проектирования и строительства жилого дома, указал на следующие обстоятельства. Земельный кодекс обязывает администрацию города согласовывать отвод земельного участка непосредственно с арендатором, интересы которого затрагиваются таким изъятием, а не с другими лицами, и оспариваемое постановление не могло изменять договорных условий без соблюдения порядка изменения и расторжения договора аренды, установленного ГК РФ. Изменение же и расторжение договора согласно ст.450 ГК РФ возможно по согласию сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами и договорами. [25]
Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст.619 ГК РФ, в ст. ст. 284 – 287 ГК РФ. К таким основаниям, в частности относятся использование земельного участка не по назначению, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
При использовании земельного участка не по назначению, должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, по мнению суда, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора.
Так администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к АООТ "ТТЦ "Бирюса" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. В иске было отказано по мотиву отсутствия оснований для досрочного расторжения договора. Дело было рассмотрено в кассационной инстанции. Администрация города пояснила, что самовольная реорганизация вещевого мини - рынка в продуктовый (смешанный) со стороны ответчика явилась существенным нарушением договора аренды и фактом, подтверждающим нецелевое использование земельного участка, однако кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Предметом иска явились требования о расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 619 ГК РФ. Основанием иска истец указал следующие обстоятельства. По договору аренды ответчику был предоставлен в пользование земельный участок для размещения открытого вещевого мини - рынка сроком на три года. Пунктами 1 и 3 Особых условий договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать порядок на территории и обустроить мини - рынок в соответствии с требованиями управления архитектуры и градостроительства города. Фактически ответчик нарушил условия договора, а также использует земельный участок не по назначению, что подтверждается постановлением центра государственного санитарно - эпидемиологического надзора о приостановлении эксплуатации мини-рынка и другими доказательствами.
Суд первой инстанции обоснованно определил все указанные истцом нарушения несущественными, не являющимися основанием для досрочного расторжения договора аренды, и не установил факта использования земельного участка не по назначению. Не конкретизировав в пунктах 1 и 3 Особых условий договора аренды обязанности арендатора и сроки их исполнения, арендодатель лишил себя возможности доказать в суде их нарушение. Доводы истца о нарушении ответчиком в процессе деятельности мини - рынка Законов Российской Федерации "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения", "Об основах градостроительства в Российской Федерации", "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", что является существенным нарушением условий договора, не могут быть приняты судом во внимание.
В указанных законах, соответственно в статьях 28-31, 19, 24-25, установлена ответственность за совершение санитарных правонарушений, за нарушение градостроительного законодательства, за отступление от архитектурного проекта в ходе его реализации, поэтому сами по себе нарушения законов не являются основанием расторжения договора, если это специально в нем не оговорено. [26]
Невыполнение арендатором условий по внесению арендной платы за земельный участок признается судами как достаточное основание для расторжения договора аренды земельного участка [27]. Важным критерием здесь является выполнение заинтересованной стороной требований п.2 ст.452 ГК о необходимости до обращения в суд направить другой стороне предложение о расторжении договора. Сторона, получившая такое предложение, направляет ответ в срок, указанный второй стороной, либо в срок, определенный в договоре, либо в 30-дневный срок. Право обратиться в суд за разрешением спора об изменении или расторжении договора появляется у стороны при отказе или неполучении ответа в установленный срок. При несоблюдении указанных требований, в частности, вынесение администрацией постановления об изъятии ранее предоставленного в аренду участка без предварительного уведомления истца и минуя судебный порядок, договор аренды не считается расторгнутым. [28]
Довольно часто землепользователи пытаются решить в судебном порядке вопросы продления арендных отношений на неопределенный срок, забывая, что арендные отношения являются срочными, т.е. имеют свой предельный срок.
Ряд предприятий обратились с иском к местной администрации о признании недействительным распоряжения, которым утвержден перечень временных объектов, подлежащих выносу из пешеходной зоны в связи с окончанием сроков действия договоров аренды земельных участков под данными объектами, судом первой инстанции в иске было отказано, кассационная инстанция подтвердила вывод суда первой инстанции. Отказывая в иске, суд указал на то, что продление срока договора аренды возможно лишь по соглашению сторон в соответствии со ст. 421 и 610 ГК РФ, на арендуемом земельном участке были возведены временные строения, следовательно, прав на земельный участок арендатор не имеет [29].
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязанности, на основании п.1 ст. 621 ГК РФ, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. О желании заключить договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя. Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Частный предприниматель Гусев, занимавший по договору аренды земельный участок площадью 10 кв.м, обратился в городскую администрацию с заявлением о заключении договора аренды данного земельного участка сроком на 10 лет, однако ему было отказано. В этом же году городская администрация заключила договор аренды земельного участка № 1505 площадью 306кв.м с частным предпринимателем Плотниковым, куда вошел и земельный участок, арендованный Гусевым, что побудило последнего обратиться с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды №1505 земельного участка размером 10 кв.м. Возражая против иска, администрация сослалась на нарушение предпринимателем санитарных правил по содержанию торгового павильона и прилегающей территории, однако, такой довод был признан судом необоснованным, а истец – надлежащим образом исполняющим свои обязанности. [30]
Возникают споры и в связи с применением положений п.2 ст.621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судами признается несостоятельным признание земельным комитетом лица, непереоформившего договор аренды земли на последующий период, самовольно занявшим земельный участок, если лицо продолжает пользоваться ранее переданным в аренду земельным участком, а Комитет против этого не возражает [31].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
