ref-20885 (708631), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

Где С_О.Н. – стоимость объекта недвижимости;

С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6, а инвентаризационная стоимость квартиры на 16 марта 2001 года составляет 129174,23 руб.

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 335 853 руб.

1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На мой взгляд, на сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу. [7]

На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. В нашем варианте были выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных в одном районе и имеющие одну и туже серию, что и оцениваемый объект- 121-7Т. Данные приведены в таблице 3.

Таблица 3

Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.

Таблица 4

Вычисление скорректированной цены производится по формуле:

С_о.н. = Ц_i +(-) П_i ,

Где Ц_i – цена объекта-аналога;

П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.

С_ср.=1 510 000 руб.

Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1 510 000 руб.

1.9. Согласование результатов оценки.

Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты определены на основании следующего:

- при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;

- затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. .[13]

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

Стоимость объекта недвижимости = λi , (1)

где: i = 1,n – методы оценок

Сi – стоимость объекта недвижимости определенная i-м методом;

λi – весовой коэффициент.

λi = 1, λi >0.

В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в Таблице 5.

Таблица согласования результатов

Таблица 5

При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53, кор.1, кв. 70, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 01 декабря 2004г. составляет с учетом допустимого округления 1 400 000 рублей.

1.10. Сертификат оценки.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины, определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются из Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В своих действиях Оценщик как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

Оценка объекта проведена после осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.

По нашему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 декабря составляет:

1 400 000 руб.

Подпись

Характеристики

Список файлов реферата