LAND (708255), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Íà÷àëîì ðàçâèòèÿ ýòèõ ðûíêîâ è èõ ñåãìåíòîâ ìîãóò áûòü ñèñòåìû æèëèùíûõ çàéìîâ. Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà ñîâìåñòíî ñ Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû ðàçðàáîòàë ñõåìó, â êîòîðîé öåíòðàëüíûì çâåíîì ( ìèíè “Ôåííè Ìåé” ) äîëæíà áûòü Ìîñêîâñêàÿ èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ, ðàáîòàþùàÿ â òåñíîé ñâÿçè ñ ïðàâèòåëüñòâîì Ìîñêâû è åãî äåïàðòàìåíòàìè. Ïðèìåðíî òàêàÿ æå ñõåìà æèëèùíîé èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ â ßðîñëàâëå ( ÿðîñëàâñêèé ôèëèàë Èïîòå÷íîãî àêöèîíåðíîãî áàíêà ).

Îñíîâíûì èñòî÷íèêîì ðåñóðñîâ äëÿ èïîòåêè ñîâðåìåííîé Ðîññèè äîëæíû áûòü ñáåðåæåíèÿ êàê çàðàíåå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîãî âîïðîñà, òàê è òåêóùèå, à òàêæå âðåìåííî ñâîáîäíûå íàêîïëåíèÿ ïðåäïðèÿòèé, ïåðåäàâàåìûå èïåòå÷íûì áàíêàì íà êðåäèòû, îáåñïå÷èâàþùèå ðàçâèòèå ýòèõ ïðåäïðèÿòèé. Íàïðèìåð, ñòðîèòåëüíûå îðãàíèçàöèè ïîä ïðîöåíò íèæå êðåäèòíîé ñòàâêè áàíêà äàþò åìó ñâîè âðåìåííî ñâîáîäíûå ðåñóðñû äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå ïðîäóêöèè ýòèõ îðãàíèçàöèé. Ðàöèîíàëüíîå ñî÷åòàíèå äâóõ óêàçàííûõ ñõåì ïîëó÷åíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ ïðè àêòèâíîì ó÷àñòèè ìåñòíûõ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ìîæåò îáåñïå÷èòü âûñîêèå ðåçóëüòàòû èïîòåêè.

 ïðîöåññå êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïåðåõîäèò îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ, áóäü òî þðèäè÷åñêîå (ïðåäïðèÿòèå) èëè ôèçè÷åñêîå (ãðàæäàíèí) ëèöî, òîëüêî ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Îïèñàíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñîñòàâëÿåò åãî òèòóë. Îòñóòñòâèå íà ìîìåíò ðåãèñòðàöèè äðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà ýòó çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñîáñòâåíîñòü íàçûâàåòñÿ ÷èñòîòîé òèòóëà.

Îðãàíû ðåãèñòðàöèè äîëæíû íåñòè îòâåòñòâåííîñòü çà ÷èñòîòó òèòóëîâ. Ê ñîæàëåíèþ, òàêàÿ îòâåòñòâåííîñòü íå ïðåäóñìîòðåíà ñåãîäíÿ äåéñòâóþùèìè çàêîíîäàòåëüíûìè àêòàìè. Íà ïðàêòèêå æå íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàþòñÿ ïîïûòêè ïîëó÷èòü êðåäèò ïîä çàëîã èìóùåñòâà ëþäüìè, êîòîðûå ñàìè ôàêòè÷åñêè íå ÿâëÿþòñÿ åãî ñîáñòâåííèêàìè, èëè èìåþòñÿ äðóãèå ñîáñòâåííèêè ýòîãî èìóùåñòâà, èëè, ÷òî åùå õóæå, êîãäà îíî ïðèâàòèçèðîâàíî âîïðåêè âñåì äåéñòâóþùèì çàêîíàì. Âîïðîñû ÷èñòîòû òèòóëà îñîáåííî îñòðî âñòàþò ïðè ñäåëêå ïî çåìåëüíûì ó÷àñòêàì è æèëîìó ôîíäó. Îäèí èç ïóòåé óäîâëåòâîðèòåëüíîãî ðåøåíèÿ - ñòðàõîâàíèå ÷èñòîòû òèòóëà. Îäíàêî â Ðîññèè íåò ïîêà ñòðàõîâûõ êîìïà íèé, êîòîðûå âûïîëíÿëè áû èëè áûëè áû ãîòîâû âûïîëíÿòü òàêèå îïåðàöèè. ×èñòîòà òèòóëà ÷ðåçâû÷àéíî âàæíà åùå è ïîòîìó, ÷òî â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè â çàëîã èäåò íå ñàìî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, à ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî.

Íîðìàëüíîìó ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè ìåøàåò è íûíåøíåå ðàçäåëåíèå ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè ñäåëîê ìåæäó îðãàíàìè Ãîñêîìèìóùåñòâà, Ãîñêîìçåìà, Áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè. Ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ íåäâèæèìîñòü - ýòî çåìåëüíûé ó÷àñòîê è âñå, ÷òî ñ íèì íåðàçðûâíî ñâÿçàíî. Ñòàëî áûòü, ëþáîå çäàíèå èëè ñîîðóæåíèå ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü â íåðàçðûâíîì åäèíñòâå ñ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, íà êîòîðîì îíî ñòîèò, è ðåãèñòðèðîâàòü ñäåëêó â öåëîì.

Âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè (êîòîðûé íàáëþäàëñÿ äî ïîñëåäíåãî âðåìåíè) è ñèñòåìà íàëîãîîáëîæåíèÿ â Ðîññèè îáóñëàâëèâàþò íàëè÷èå â ïåðèîä ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè äâóõ öåí íà íåäâèæèìîñòü - öåíû ðåãèñòðàöèè (èëè íîðìâòèâíîé öåíû) è ðåàëüíîé (ðûíî÷íîé) öåíû ñäåëêè. Ïåðâàÿ ïðîõîäèò âî âñåõ äîêóìåíòàõ, îôîðìëÿþùèõ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, è èñïîëüçóåòñÿ êàê áàçà èñ÷èñëåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ íàëîãîâ è ïëàòåæåé. Èìåííî ýòó öåíó ïðèõîäèòñÿ ó÷èòûâàòü êàê çàëîãîâóþ, òàê êàê â ñëó÷àå íåïëàòåæåé èñê ê çàëîãîäàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäúÿâëåí òîëüêî íà ýòó îôèöèàëüíî çàðåãèñòðèðîâàííóþ ñóììó. Íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè ôèãóðèðóåò âòîðàÿ öåíà, è íå â ðóáëÿõ, à â äîëëàðàõ ÑØÀ. Êðîìå òîãî, ïëàòà çà ïðèîáðåòåííóþ ó ôèçè÷åñêîãî ëèöà êâàðòèðó äîëæíà âíîñèòüñÿ íàëè÷íûìè äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ æå êàê þðèäè÷åñêîå ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü ñäåëêó íàëè÷íûìè â ñóììå íå áîëåå ïÿòè ìèëëèîíîâ ðóáëåé.  ýòèõ óñëîâèÿõ îðãàíèçàöèÿ âûíóæäåíà çàíèìàòüñÿ ïåðåâîäîì ðóáëåâûõ ñðåäñòâ èç áåçíàëè÷íîé ôîðìû â íàëè÷íóþ, ò. å. îïåðàöèåé, êîòîðóþ ïî äåéñòâóþöåìó çàêîíîäàòåëüñòâó ìîæíî îñóùåñòâëÿòü òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäóíàðîäíûõ êîíòðàêòîâ è ò. ä. Íè äëÿ êîãî íå ñåêðåò, ÷òî, ðåøàÿ ýòè ïðîáëåìû, ðàçëè÷íûå ðèýëòåðñêèå è ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû èäóò íà ïðÿìîå èëè êîñâåííîå íàðóøåíèå äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà. Íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ áàíêà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû -ýòî, êîãäà ïîñëåäíÿÿ áåðåò íà ñåáÿ âñå ðèñêè êðåäèòîâàíèÿ, îôîðìëÿåò íåäâèæèìîñòü, ïî êîòîðîé èäåò ñäåëêà, â ñâîþ ñîáñòâåííîñòü è â àðåíäó çàåìùèêó. Çàåìùèê îïëà÷èâàåò êðåäèò èëè íåïîñðåäñòâåííî áàíêó, âûïëà÷èâàÿ ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè àðåíäíóþ ïëàòó, âêëþ÷àþùóþ ñòîèìîñòü åå óñëóã ïî ñäåëêå, èëè ðèýëòåðñêîé îðãàíèçàöèè - â âèäå àðåíäíîé ïëàòû, à ïîñëåäíÿÿ ïåðå÷èñëÿåò ÷àñòü åå â âèäå ïëàòû çà êðåäèò áàíêó. Ñòðîãî ãîâîðÿ, çäåñü íåò ïðÿìîãî çàëîãà íåäâèæèìîñòè, à âûäàâàåìûé çàåìùèêó êðåäèò íåëüçÿ íàçâàòü èïîòå÷íûì. Ñóùåñòâóþùàÿ ïðàêòèêà ïîðîæäåíà íûíåøíåé õîçÿéñòâåííîé ñèñòåìîé. ×òîáû ïîêîí÷èòü ñ ïîäîáíîé ïðàêòèêîé, íóæíî èçìåíèòü öåíîîáðàçîâàíèå, ïåðåéòè ê ðûíî÷íîé îöåíêå íåäâèæèìîñòè, ââåñòè ëüãîòíóþ ñèñòåìó íàëîãîîáëîæåíèÿ íà îòäåëüíûå îïåðàöèè ñ íåé (îñáåííî ñ æèëûì ôîíäîì), óëó÷øèòü çàêîíîäàòåëüíóþ áàçó èïîòåêè.

Ñåðüåçíîãî âíèìàíèÿ òðåáóåò ïðèìåíÿåìûé èíñòðóìåíòàðèé èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêèõ áàíêàõ â ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ äåéñòâóåò òðäèöèîííûé ìåõàíèçì âûïëàòû èïîòå÷íîé ññóäû, êîòîðûé ïðåäóñìàòðèâàåò íåèçìåííîñòü âåëè÷èíû ïðîöåíòíîé ñòàâêè â òå÷åíèå âñåãî ïåðèîäà êðåäèòîâàíèÿ.  óñëîâèÿõ âûñîêîé èíôëÿöèè òàêîé ìåõàíèçì ïðè äîëãîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè êðàéíå íåýôôåêòèâåí, äà è ïðè êðàòêîñðî÷íîì êðåäèòîâàíèè îí ïðåäïîëàãàåò âûñîêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè, à çíà÷èò, è ìàëóþ äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.

Äëÿ Ðîññèè âåðîÿòíî íàèáîëåå ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå èíäåêñîâ, îñíîâàííûõ íà ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, êîòîðàÿ íàèáîëåå ïîëíî îòðàæàåò êîëåáàíèå öåí íà êðåäèòíûå ðåñóðñû ôèíàíñîâîãî ðûíêà. Êðåäèòîðû â ýòîì ñëó÷àå ìîãóò íà îñíîâå ïðîãíîçèðîâàíèÿ èíôëÿöèè è ðåàëüíîé ñòîèìîñòè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ êîððåêòèðîâàòü îæèäàåìóþ íîðìó ïðèáûëè, ïåðåîöåíèâàòü äîõîä çàåìùèêà è ñòîèìîñòü åãî ñîáñòâåííîñòè. Òàêîé ìåõàíèçì ïðèìåíÿåòñÿ, íàïðèìåð, â ÑØÀ, Êàíàäå, Âåëèêîáðèòàíèè, ò. å. â ñòðàíàõ ñ îòíîñèòåëüíî ñòàáèëüíîé ýêîíîìèêîé. Îäíàêî îí òðåáóåò îãðàíè÷åíèÿ èçìåíåíèé ïðîöåíòíîé ñòàâêè èïîòå÷íîãî êðåäèòà êàê íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ, òàê è ïî îòäåëüíûì åãî ýòàïàì, ÷òî î÷åíü âàæíî, ïîñêîëüêó íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîé ñòàâêè ëèøàåò ñìûñëà ñàì êðåäèò.  ÑØÀ, íàïðèìåð, êîððåêòèðîâêà ïðîöåíòíîé ñòàâêè îãðàíè÷åíà äâóìÿ ïðîöåíòàìè îò íà÷àëüíîé ñòàâêè â òå÷åíèå ãîäà è øåñòüþ ïðîöåíòàìè - â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. Ïðèìå÷àòåëüíî, ÷òî íàçâàííûå îãðàíè÷åíèÿ íå çàôèêñèðîâàíû íè â îäíîì íîðìàòèâíîì äîêóìåíòå, òåì íå ìåíåå èïîòå÷íûå áàíêè è êîìïàíèè ÑØÀ ñîáëþäàþò èõ. Êòî è â êàêîì ðàçìåðå óñòàíîâèò ïîäîáíûå îãðàíè÷åíèÿ äëÿ íàøèõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð è êàêîâ äîëæåí áûòü ìåõàíèçì êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì ýòèõ îãðàíè÷åíèé â ñîâðåìåííîé Ðîññèè ñ åå íåñòàáèëüíîé ýêîäîìèêîé? Îòâåòà íà ýòè âîïðîñû ïîêà íåò, äà, ïîõîæå, íèêòî åãî è íå èùåò.

Èíñòèòóòîì ýêîíîìèêè ãîðîäà â ÑØÀ ðàçðàáîòàí ñïåöèàëüíî äëÿ Ðîññèè èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé (ÈÐÎÏ). Ðå÷ü èäåò î ïðèìåíåíèè äâóõ ðàçëè÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Îäíà ïðèçâàíà îáåñïå÷èòü ïðèáûëüíîñòü êðåäèòíûõ îïåðàöèé äëÿ áàíêà, äðóãàÿ - ñäåëàòü êðåäèò äîñòóïíûì äëÿ çàåìùèêà. Ïåðâàÿ áîëåå âûñîêàÿ (òàê íàçûâàåìàÿ êîíòðàêòíàÿ) îïðåäåëÿåò òîò ðàçìåð ïëàòåæà, êîòîðûé ñäåëàë áû êðåäèòîâàíèå ðåíòàáåëüíûì äëÿ áàíêà è êîòîðûé êëèåíò äîëæåí áûë áû â ïðèíöèïå âûïëà÷èâàòü áàíêó; âåëè÷èíà äàííîé ñòàâêè ðàññ÷èòûâàåòñÿ íà îñíîâå ïðîöåíòíîé ñòàâêè íà ìåæáàíêîâñêîì ðûíêå êðåäèòîâ (ê íåìó ïðèïëþñîâûâàåòñÿ ôèêñèðîâàííàÿ áàíêîâñêàÿ íàäáàâêà), ò. å. èñõîäíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ óñòàíàâëèâàåòñÿ íà íàñêîëüêî ïóíêòîâ âûøå ñòàâêè ïðîöåíòà íà ìåæáàíêîâñêîì êðåäèòíîì ðûíêå. Ýòî ïðåâûøåíèå îñòàåòñÿ ïîñòîÿííûì íà ïðîòÿæåíèè âñåãî êðåäèòíîãî ïåðèîäà. Òàêèì îáðàçîì, ôàêòè÷åñêàÿ ñòàâêà èçìåíÿåòñÿ âñëåä çà ñòàâêîé ïî ìåæáàíêîâñêîìó êðåäèòó, ÷òî îáåñïå÷èâàåò êðåäèòó ôèêñèðîâàííûé äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ ñòàâêà, ïî êîòîðîé íàäëåæèò îïëà÷èâàòü êðåäèò çàåìùèêó.  äåéñòâèòåëüíîñòè ðåãóëÿðíûå åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòó çàåìùèê äåëàåò ïî äðóãîé, áîëåå íèçêîé ñòàâêå, íàçûâàåìîé ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà ìåæäó êîíòðàêòîé è ïëàòåæíîé ñòàâêàìè ðåãóëÿðíî ïðèáàâëÿåòñÿ ê ñóììå îñíîâíîãî äîëãà çàåìùèêà. Âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà çàåìùèêà ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ êàæäûå òðè ìåñÿöà íà ñóììó, ñâÿçàííóþ, âî-ïåðâûõ, ñ èçìåíåíèåì ìåæáàíêîâñêîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, è, âî-âòîðûõ, ñ îäíîâðåìåííûì ïåðåñìîòðîì áàëàíñà êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû ìåæäó ñóììîé çàäîëæåííîñòè çàåìùèêà è âåëè÷èíîé åãî ôàêòè÷åñêèõ âûïëàò, êîòîðàÿ äîáàâëÿåòñÿ ê íåïîãàøåííîé ñóììå äîëãà. Âîçíèêàþùàÿ òàêèì îáðàçîì çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà îôîðìëÿåòñÿ íà îñíîâíîé ñðîê êðåäèòà êàê íîâàÿ ñóììà êðåäèòà, âûäàííîãî ïîä íîâûå êîíòðàêòíóþ è ïëàòåæíóþ ñòàâêè.  èòîãå ïëàòåæè ïî ïîëíîé (êîíòðàêòíîé) ïðîöåíòíîé ñòàâêå âçèìàþòñÿ íà áîëåå ïîçäíåì ýòàïå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñ ðàñ÷åòîì íà òî, ÷òî çàåìùèêó áóäåò ëåã÷å èõ âûïëà÷èâàòü áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ åãî äîõîäîâ (õîòÿ áû è íîìèíàëüíî, íàïðèìåð, â ðåçóëüòàòå èíôëÿöèè).

Êðåäèòû ñ ðåãóëèðóåìîé îòñðî÷êîé ïëàòåæåé âïåðâûå ñòàë âûäàâàòü Ìîñáèçíåñáàíê (â ìàå 1994 ã.). Íûíå ñõåìîé ÈÐÎÏ çàèíòåðåñîâàëñÿ åùå ðÿä áàíêîâ, ïðè÷åì, êàê ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû, óðîâåíü êðåäèòíîãî ðèñêà ïðè åå ïðèìåíåíèè âïîëíå ïðèåìëåì.

Ìíîãèå ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ìåõàíèçì ÈÐÎÏ, îñíîâàííûé íà ìåæáàíêîâñêîé ñòàâêå ïðîöåíòà, ïðàêòè÷åñêè ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò äëÿ áàíêà ðèñê ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Îäíàêî çàäåéñòâîâàíèå ÈÐÎÏ òðåáóåò äîñòóïíîãî è àáñîëþòíî íàäåæíîãî ïîêàçàòåëÿ ñòàâêè ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì. Ê òîìó æå èñïîëüçîâàíèå êðåäèòíûõ èíñòðóìåíòîâ ñ èíäåêñàöèåé îñíîâíîé ñóììû äîëãà (êîãäà îñíîâíûå âûïëàòû ïî êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ íà áîëåå ïîçäíèå ñðîêè êðåäèòíîãî ïåðèîäà) ñîïðÿæåíî ñ ïðîáëåìàìè ðîñòà êðåäèòíîé çàäîëæåííîñòè è “íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”, ÷òî óâåëè÷èâàåò ðèñê ëèêâèäíîñòè.

Ðå÷ü èäåò îòîì, ÷òî íà ïðîòÿæåíèè îïðåäåëåííîãî ïåðèîäà âðåìåíè ïðèòîê íàëè÷íûõ ñðåäñòâ â áàíê ìîæåò îêàçàòüñÿ íåäîñòàòî÷íûì ïî ñðàâíåíèþ ñ âåëè÷èíîé àíàëîãè÷íûõ ïëàòåæåé ïî òðåáîâàíèÿì âêëàä÷èêîâ (â òîì ÷èñëå ïëàòåæåé ïî ïðîöåíòàì). Ðèñê ëèêâèäíîñòè îáû÷íî âûøå äëÿ òåõ áàíêîâ, ïàññèâû êîòîðûõ ñêîíöåíòðèðîâàíû â êðàòêîñðî÷íûõ äåïîçèòàõ, à àêòèâû - â äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòàõ. Õàðàêòåðíî, ÷òî áàíêè, ïðèìåíÿþùèå âàðèàíò ÈÐÎÏ èëè äðóãèå àëãîðèòìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èíäåêñàöèåé ñóììû îñíîâíîãî äîëãà, îêàçûâàþòñÿ ïåðåä ïðîáëåìîé ëèêâèäíîñòè ÷àùå, ÷åì áàíêè, ïîäîáíûå ñõåìû íå èñïîëüçóþùèå. Äåëî â òîì, ÷òî ïåðåíîñ ÷àñòè ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì íà êîíåö êðåäèòíîãî ïåðèîäà ìîæíî ïðèíÿòü çà ïðåäîñòàâëåíèå áàíêîì êðåäèòîâ áîëüøåãî ðàçìåðà òåì æå çàåìùèêàì (ïðè÷åì áàíê íå èìååò âîçìîæíîñòè êîíòðîëèðîâàòü ïðåäîñòàâëåíèå “äîïîëíèòåëüíûõ” êðåäèòîâ).  òå÷åíèå âñåãî ñðîêà, ïîêà íàêàïëèâàåòñÿ êðåäèòíàÿ çàäîëæåííîñòü ïî èíäåêñèðóåìûì èïîòå÷íûì êðåäèòàì (ò. å. ñîõðàíÿåòñÿ “íåãàòèâíàÿ àìîðòèçàöèÿ”), áàíê îáÿçàí âûïëà÷èâàòü êëèåíòàì ïðîöåíòû ïî âêëàäàì, òîãäà êàê åãî ñîáñòâåííûé äîõîä â âèäå ïðîöåíòîâ ìîæåò ïîñòóïèòü ëèøü ïîçäíåå, ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò â äàííûé ìîìåíò ïðîöåíòíûé äîõîä. Ñêàçàííîå õàðàêòåðíî äëÿ âñåõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðåäïîëàãàþùèõ îòñðî÷êó ïëàòåæåé. Ïîýòîìó áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ äåðæàòü â èíäåêñèðóåìûõ êðåäèòàõ ëèøü íåáîëüøóþ ÷àñòü ñâîèõ àêòèâîâ, îñîáåííî â ïåðâûå ãîäû ïîñëå íà÷àëà ïîãàøåíèÿ ññóä ïî äàííîé ñõåìå êðåäèòîâàíèÿ.  ïîñëåäóþùèå ãîäû ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè ðåøàåòñÿ àâòîìàòè÷åñêè - çà ñ÷åò ïîñòóïëåíèÿ êðóïíûõ ïëàòåæåé ïî âûäàííûì ðàíåå ññóäàì, êîìïåíñèðóþùèõ ìèíèìàëüíûé ïðèòîê ñðåäñòâ â âèäå ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì, ïðåäîñòàâëåííûì íåäàâíî.

 îáùåì ïðîáëåìà ëèêâèäíîñòè íàïðÿìóþ ñâÿçàíà ñ ìîäåëüþ æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïðè ýòîì äëÿ ðàçíûõ ó÷àñòíèêîâ äàííîãî ïðîöåññà îíà ïðîÿâëÿåòñÿ ïî-ðàçíîìó. Òàê, åñëè äëÿ äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà ðèñê ëèêâèäíîñòè ìîæåò ñòàòü ñåðüåçíîé óãðîçîé, òî äëÿ èïîòå÷íîé êîìïàíèè, êîòîðàÿ ïðîäàåò âûäàííûå êðåäèòû, îí ïðîñòî îòñóòñòâóåò: êîìïàíèÿ íå ïðèâëåêàåò âêëàäîâ, à ôèíàíñèðóåò ñâîè àêòèâíûå îïåðàöèè çà ñ÷åò âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè çàéìîâ ñðåäñòâ.

 öåëîì òàêîé î÷åíü èíòåðåñíûé èíñòðóìåíò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû øèðîêî èñïîëüçîâàòüñÿ â Ðîññèè, íî ñ îäíèì óñëîâèåì: åñëè áóäåò íàéäåí ìåõàíèçì êîìïåíñàöèè êðåäèòîðó óïóùåííîé èì â ñâÿçè ñ îòëîæåííûìè ïëàòåæàìè ïî êðåäèòó âûãîäû.

Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íå òîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèè, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.

Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.

Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ñåêòîðà ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè‑ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:

1. óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;

2. ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.

Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.

Ê ÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà - ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.

Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.

Характеристики

Список файлов реферата