LAND (708255), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ N 337 åùå ðàç ïîäòâåðäèë, ÷òî âëàäåëåö èìååò ïðàâî çåìåëüíóþ:

• ñäàòü â àðåíäó;

• âíåñòè â êà÷åñòâå óñòàâíîé äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ îðãàíèçàöèþ;

• ïðîäàòü îðãàíèçàöèè.

Âëàäåëåö çåìåëüíîé äîëè íå èìååò ïðàâî èçìåíèòü åå öåëåâîå íàçíà÷åíèå; çåìëÿ äîëæíà èñïîëüçîâàòüñÿ òîëüêî äëÿ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî ïðîèçâîäñòâà.

Çåìëÿ ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ â àðåíäó íà ñðîê íå ìåíåå òðåõ ëåò.

Âñå çåìåëüíûå íàäåëû, ôàêòè÷åñêè ïðèíàäëåæèùèå ãðàæäàíàì ÐÔ äî 1991 ã., ïåðåäàþòñÿ â ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü èõ âëàäåëüöàì áåñïëàòíî.

Óêàç Ïðåçèäåíòà ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 “Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ” íå ðåøàåò ïðîáëåìó ïðàâà êðåäèòîðà ðàñïîðÿæàòüñÿ êðåäèòíûì äîãîâîðîì, òî åñòü îí íå ñïîñîáñòâóåò ñîçäàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîýòîìó íåîáõîäèì çàêîí îá èïîòåêå.

Ïðåäìåòîì èïîòåêè íå ìîæåò áûòü ÷àñòü íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçäåë êîòîðîãî â íàòóðå íå âîçìîæåí áåç èçìåíåíèÿ åãî íàçíà÷åíèÿ (íåäåëèìàÿ âåùü), êðîìå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ æèëûõ äîìàõ.

Íåäîïóñêàåòñÿ èïîòåêà ó÷àñòêîâ íåäð, îñîáî îõðàíÿåìûõ ïðèðîäíûõ òåððèòîðèé, à òàêæå èíîãî èìóùåñòâà, èçúÿòîãî èç îáîðîòà.

Îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðåäìåòà èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó çàëîãîäàòåëåì è çàëîãîäåðæàòåëåì. Îíà óêàçûâàåòñÿ â äîãîâîðå îá èïîòåêå â äåíåæíîì âûðàæåíèè. Ïðè ýòîì îöåíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íå ìîæåò áûòü íèæå åãî íîðìàòèâíîé öåíû.

Ê äîãîâîðó îá èïîòåêå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äîëæíà áûòü ïðèëîæåíà êîïèÿ ÷åðòåæà ãðàíèö ýòîãî ó÷àñòêà, âûäàííàÿ ñîîòâåòñòâóþùèì êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.

Äîãîâîð îá èïîòåêå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè â ïðåäåëàõ ðàéîíà (ãîðîäà).

Ñîãëàñíî äàíîìó Óêàçó Ïðåçèäåíòà ÐÔ â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñîçäàåòñÿ Ôåäåðàëüíàÿ êîìèññèÿ ïî íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó è îùåíêå íåäâèæèìîñòè.

Ïðîáëåìû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî áèçíåñà â Ðîññèè.

Èïîòå÷íîìó áèçíåñó â ÐÔ åäâà íàñ÷èòàâàåòñÿ 3 ãîäà. Çà ýòî âðåìÿ áûëî ñîçäàíî 35 ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêîâ, êîòîðûå ïî ñóòè òàêîâûìè íå ñòàëè. Íåêîòîðûå èç íèõ óñïåëè èëè ðàçîðèòüñÿ, èëè â êîðíå ïåðåñìîòðåòü ñâîþ ïîëèòèêó íà ôèíàíñîâîì ðûíêå â ñòîðîíó êîììåð÷åñêèõ êðåäèòîâ. Áàíêè â óñëîâèÿõ íåïëàòåæåé äàæå ïî ìåæáàíêîâñêèì êðåäèòàì âñå áîëüøå ïðèõîäÿò ê âûâîäó, ÷òî âûäà÷à ññóä ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà - äåëî âåðíîå, ýôôåêòèâíîå è ïåðñïåêòèâíîå. Áîëüøèíñòâî áàíêîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íå ÿâëÿÿñü èïîòå÷íûìè, îñóùåñòâëÿþò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, à íåêîòîðûå ñîçäàëè èëè ñîçäàþò ñïåöèàëèçèðîâàííûå ïîäðàçäåëåíèÿ.  1993ã. ñîçäàíà Àññîöèàöèÿ èïîòå÷íûõ áàíêîâ è Öåíòð èïîòå÷íîãî áèçíåñà äëÿ îêàçàíèÿ ìåòîäè÷åñêîé è êîíñóëüòàöèîííîé ïîìîùè Èïîòå÷íûì ñòðóêòóðàì è áàíêàì Ðîññèè.

Âî âñåì ìèðå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ðàçâèâàåòñÿ è ôóíêöèîíèðóåò êàê ôîðìà äîëãîñðî÷íîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëèùíûõ ïðîãðàìì. Îíî êàê ñòåðæíåâàÿ ôóíêöèÿ èïîòå÷íîãî áèçíåñà, ñ îäíîé ñòîðîíû, ñïîñîáñòâóåò ðåøåíèþ ðÿäà ñîöèàëüíûõ è ýêîíîìè÷åñêèõ ïðîáëåì ñòðàíû, è ïðåæäå âñåãî ïðîáëåìû îáåñïå÷èâàíèÿ æèëüåì, c äðóãîé - ñíèæåíèþ èíôëÿöèè, îòòÿãèâàÿ íà ñåáÿ âðåìåííî ñâîáîäíûå äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è ïðåäïðèÿòèé. Ýòî îáóñëàâëèâàåò èíòåðåñ ôåäåðàëüíîãî è ðåãèîíàëüíûõ ïðåäñòàâèòåëüñòâ ê èïîòåêå è îïðåäåëÿåò èõ ðîëü â åå ðàçâèòèè. Îïûò ðàçâèòûõ è ðàçâèâàþùèõñÿ ñòðàí, ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè, ðàáîòàþùèõ â ðàçëè÷íûõ åå ðåãèîíàõ (Ìîñêâà, Ñàíêò-Ïåòåðáóðã, ßðîñëàâëü, Èðêóòñê è äð.), ïîêàçûâàåò, ÷òî èïîòå÷íûé áèçíåñ èìååò óñïåõ òàì, ãäå îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè îáåñïå÷èâàþò áàíêàì âûãîäíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèìè âèäàìè áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè è äîñòóïíîñòü êðåäèòîâ äëÿ íàñåëåíèÿ.

Îñíîâíûìè íàïðàâëåíèÿìè ñîäåéñòâèÿ îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè ñòàíîâëåíèþ è ðàçâèòèþ èïîòåêè ÿâëÿþòñÿ:

• çàùèòà èíòåðåñîâ âêëàä÷èêîâ, çàåìùèêîâ è êðåäèòîðîâ ÷åðåç ðàçðàáîòêó è ðåàëèçàöèþ íîðìàòèâíûõ àêòîâ, ìåòîäè÷åñêèõ è èíñòðóêòèâíûõ ìàòåðèàëîâ;

• ñíèæåíèå ðèñêîâ êðåäèòîðîâ ÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå (îðãàíû ìåñòíîé âëàñòè) ãàðàíòèè è ñèñòåìó ñòðàõîâàíèÿ;

• ñóáñèäèðîâàíèå öåëåâûõ ñáåðåãàòåëüíûõ ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ íà ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè, åå ðåêîíñòðóêöèþ, ðåìîíò;

• îñâîáîæäåíèå îò íàëîãîâ äîõîäîâ ïî âêëàäàì íà öåëåâûå ñáåðåãàòåëüíûå ñ÷åòà;

• áåçâîçìåçäíûå ãîñóäàðñòâåííûå âçîíîñû íà ýòè ñ÷åòà â ïðîïîðöèÿõ ê âåëè÷èíå ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêîâ;

• îïëàòà ÷àñòè ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;

• âû÷åò èç ñóììû, îáëàãàåìîé ïîäîõîäíûì íàëîãîì, âûïëàò ïðîöåíòîâ ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó;

• îïëàòà ïîëíîñòüþ èëè ÷àñòè÷íî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà, ò.å. çàåìùèêó ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ñóììà áåçâîçìåçäíî èëè ïî î÷åíü íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ ñ êðåäèòíîé ñòàâêîé.

Ñåãîäíÿ ìíîãîå èç âûøåïåðå÷èñëåííîãî óæå äåëàåòñÿ â Ðîññèè. Ïðèìåðîì òàêèõ íà÷èíàíèé ìîãóò ñëóæèòü ïðèìåíÿåìûå íåêîòîðûìè èç ðîññèéñêèõ áàíêîâ ìîäåëè îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.

Ïåðâàÿ - ìîäåëü äåïîçèòíîãî èíñòèòóòà, à ïðèìåíèòåëüíî ê íàøèì óñëîâèÿì - ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà. Äåëî çäåñü â ñëåäóþùåì. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè àêêóìóëèðóþò ñðåäñòâà íà öåëè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ãëàâíûì îáðàçîì ÷åðåç âêëàäû è êîíòðàêòíûå ñáåðåæåíèÿ; îíè æå ïðåäîñòàâëÿþò èïîòå÷íûå çàéìû è îáñëóæèâàþò èõ: ñîáèðàþò ðåãóëÿðíûå ïëàòåæè â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ êðåäèòîâ, âåäóò ñ÷åòà, ðàáîòàþò ñ äîëæíèêàìè è ò. ï. Ñáåðåãàòåëüíûå áàíêè ñàìè âûñòóïàþò â ðîëè èíâåñòîðîâ, ò. å. ôîðìèðóþò çà ñ÷åò âûäàííûõ êðåäèòîâ èíâåñòèöèîííûé ïîðòôåëü. Ïîäîáíàÿ ìîäåëü âïîëíå àäàïòèðîâàíà â Ðîññèè è â äðóãèõ ïîñòñîþçíûõ ðåñïóáëèêàõ.

Âîçìîæíàÿ ôîðìà ìîáèëèçàöèè ðåñóðñîâ äëÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ðàñìàòðèâàåìîé ìîäåëüþ - ñèñòåìà êîíòðàêòíûõ “ñòðîéñáåðåæåíèé”. Ïîäîáíàÿ ôîðìà ïîëó÷èëà øèðîêîå ðàñïðîñòðàíåíèå â ðÿäå çàïàäíî-åâðîïåéñêèõ ñòðàí (â òîì ÷èñëå âî Ôðàíöèè è â Ãåðìàíèè). Ñïåöèôèêà äàííîé ñõåìû - çàìêíóòîñòü: â êà÷åñòâå èñòî÷íèêà ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòîâ íà æèëüå èñïîëüçóþòñÿ òîëüêî òå ñðåäñòâà, êîòîðûå íàêîïëåíû ó÷àñòíèêàìè ñõåìû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé. Áàíêè, ïðèìåíÿþùèå åå (â Ðîññèè ýòî ïîêà òîëüêî ñáåðáàíêè), îáðåòàþò âîçìîæíîñòü ïðåäîñòàâëÿòü êðåäèòû íà óñëîâèÿõ ëó÷øèõ, íåæåëè ðûíî÷íûå, èáî óðîâåíü âûïëà÷èâàåìûõ ïî ñáåðåæåíèÿì íàñåëåíèÿ ïðîöåíòîâ ó íèõ òàêæå íèæå ðûíî÷íîãî. Ìîäåëü äîïîëíÿåòñÿ (â öåëÿõ ñòèìóëèðîâàíèÿ ñáåðåæåíèé) ðàçëè÷íûìè ãîñóäàðñòâåííûìè äîòàöèÿìè äëÿ âêëàä÷èêîâ (ðåæå äëÿ áàíêîâ). Ðàäè ïðèâëå÷åíèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äåíåæíûõ ðåñóðñîâ íåêîòîðûå îòäåëåíèÿ Ñáåðáàíêà Ðîññèè íà÷àëè âíåäðÿòü àíàëîãè ñèñòåìû “ñòðîéñáåðåæåíèé”.

 ÷èñëå ïåðâûõ áàíêîâ Ðîññèè, íà÷àâøèõ ðåàëèçàöèþ ïðîãðàììû êîíòðàêòíûõ ñáåðåæåíèé, - Èïîòå÷íûé àêöèîíåðíûé áàíê (ÈÀÁ) â Ìîñêâå. Íà áàçå èçó÷åíèÿ çàðóáåæíîãî îïûòà èïîòåêè è îñîáåííîñòåé ðîññèéñêîé äåéñòâèòåëüíîñòè ÈÀÁ â êà÷åñòâå ïåðâîãî ýòàïà ïîäãîòîâêè ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ ñ ìàðòà 1994 ã. ââåë â ïðàêòèêó öåëåâûå ñåìåéíûå æèëèùíûå íàêîïèòåëüíûå ñ÷åòà (ñåìåéíûå ñ÷åòà), îòêðûâàåìûå äëÿ ñâîèõ àêöèîíåðîâ . Öåëü ñåìåéíîãî ñ÷åòà - íàêîïëåíèå äåíåæíûõ ñðåäñòâ äëÿ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà íà ïðèîáðåòåíèå (ñòðîèòåëüñòâî) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè (äîìà, êâàðòèðû, äà÷è , ãàðàæà è ò. ï.) .

Ïðè÷åì íàèìåíüøèé ïåðèîä íàêîïëåíèÿ ñðåäñòâ íà ñ÷åòå, äîñòàòî÷íûé äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà, - ãîä. Êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïðè óñëîâèè íàêîïëåíèÿ íà ñ÷åòå 30 % ñóììû, íåîáõîäèìîé äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ íåäâèæèìîñòè. Êðåäèò ñîîòâåòñòâåííî âûäàåòñÿ â ðàçìåðå 70 % ñóììû ïîä çàëîã ïðèîáðåòàåìîãî (ñòðîÿùåãîñÿ) îáúåêòà íåäâèæèìîñòè.

Ïðèíöèïèàëüíîå óñëîâèå âûäà÷è èïîòå÷íîãî êðåäèòà - ïðîâåðêà ïëàòåæåñïîñîáíîñòè êëèåíòà, êîòîðûé ìîæåò òðàòèòü íà ïëàòåæè ïî êðåäèòó ëèøü òðåòü ñîâîêóïíîãî ìåñÿ÷íîãî äîõîäà ñåìüè. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êðåäèòîâàíèÿ - ãîä, ìàêñèìàëüíûé - äåñÿòü ëåò. Ïðè ýòîì åñòü îðèåíòàöèÿ íà ëüãîòíóþ ïðîöåíòíóþ ñòàâêó, âûâîäèìóþ íà îñíîâå ñòàâêè ðåôèíàíñèðîâàíèÿ ÖÁ ÐÔ, êîððåêòèðóåìîé èñõîäÿ èç ðåàëüíîé ñèòóàöèè â ýêîíîìèêå è èç âîçìîæíîñòåé ÈÀÁ.

Ñîãëàñíî ïðèíÿòîìó ýòèì áàíêîì àëãîðèòìó, äåíüãè íà ñåìåéíûé ñ÷åò âíîñÿòñÿ íå ðåæå îäíîãî ðàçà â êâàðòàë è, êàê ïðàâèëî, ðàâíûìè äîëÿìè, ÷òî îáåñïå÷èâàåò ïîñòîÿííûé ïðèòîê ñðåäñòâ â áàíê. Ðóáëåâûå ñóììû íà ñ÷åòå èíäåêñèðóþò ïî êóðñó äîëëàðà, ÷òî â îïðåäåëåííîé ìåðå çàùèùàåò èõ îò îáåñöåíåíèÿ.

Ðàññìàòðèâàåìûå ñåìåéíûå ñ÷åòà ïðåäñòàâëÿþò äëÿ áàíêîâ, îðèåíòèðîâàííûõ íà èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, çíà÷èòåëüíûé èíòåðåñ.  óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ êðåäèòíûõ èñòîðèé çàåìùèêîâ ñåìåéíûé äàåò âîçìîæíîñòü ïîçíàêîìèòüñÿ ñ êëèåíòîì, îöåíèòü óðîâåíü åãî äîõîäîâ,äèñöèïëèíó ïëàòåæåé è ò. ä.; ïîäîáíûå ñ÷åòà ïîçâîëÿþò òàêæå ïîñòîÿííî ïîïîëíÿòü ðåñóðñíóþ áàçó áàíêà. Êëèåíòó æå ñåìåéíûé ñ÷åò ïîçâîëÿåò ïîñòåïåííî íàêîïèòü ñóììó, íåîáõîäèìóþ äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïðàâà íà èïîòå÷íûé êðåäèò.

Êîíöåïöèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ñõåìû íàêîïèòåëüíûõ ñ÷åòîâ (“ñáåðåãàòåëüíûõ æèëèùíûõ êîíòðàêòîâ”) çàäåéñòâóåòñÿ è Ñáåðáàíêîì Ðîññèè. Ñîãëàñíî ýòîé êîíöåïöèè è ñîîòâåòñòâóþùåé ïðîãðàììå ìåæäó âêëàä÷èêîì è ó÷ðåæäåíèåì Ñáåðåãàòåëüíîãî áàíêà çàêëþ÷àåòñÿ æèëèùíûé êîíòðàêò, ñîäåðæàùèé óñëîâèÿ è ïîðÿäîê íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, èñïîëüçóåìûõ íà öåëè ïðèîáðåòåíèÿ èëè ñòðîèòåëüñòâà æèëüÿ, è óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ëüãîòíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Ìèíèìàëüíûé ñðîê êîíòðàêòà - ãîä.  ñëó÷àå âûïîëíåíèÿ âñåõ åãî óñëîâèé êëèåíò ïîëó÷àåò ïðàâî íà èïîòå÷íûé êðåäèò ïî ñíèæåííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêå è íà ñðîê, çàâèñÿùèé îò ïåðèîäà íàêîïëåíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ.

Ãëàâíàÿ ïðîáëåìà ðåàëèçàöèè ñèñòåìû ñòðîéñáåðåæåíèé â Ðîññèè - íå òîëüêî è íå ñòîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, ñêîëüêî óãðîçà óñòàíîâëåíèÿ îòðèöàòåëüíûõ ðûíî÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê ïî âêëàäàì (ñòàâîê íèæå ïðîöåíòà èíôëÿöèè). Ïðè îòñóòñòâèè êîìïåíñàöèè èëè äèïîëíèòåëüíûõ ãîñóäàðñòâåííûõ äîòàöèé âêëàä÷èêó â ýòîì ñëó÷àå ïðèõîäèòñÿ íå òîëüêî äåëàòü âçíîñû äëÿ âûïîëíåíèÿ óñëîâèé êîíòðàêòà, íî è íàêîïëèâàòü äîïîëíèòåëüíûå ñðåäñòâà äëÿ êîìïåíñàöèè óìåíüøåíèÿ ðåàëüíîé âåëè÷èíû ñáåðåæåíèé.

 óñëîâèÿõ îòñóòñòâèÿ äîïîëíèòåëüíûõ äëÿ øèðîêèõ ñëîåâ íàñåëåíèÿ Ðîññèè êðåäèòîâ íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ ïîäîáíàÿ ñèñòåìà âñå æå ïîçâîëÿåò ïðèâëå÷ü îïðåäåëåííûå äîïîëíèòåëüíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû íà êðåäèòîâàíèå æèëüÿ. Îäíàêî îíà îáëàäàåò âåñüìà ñóùåñòâåííûì íåäîñòàòêî: îãðàíè÷èâàÿ ðàçìåð ïðèâëåêàåìûõ ñðåäñòâ òîëüêî îáåìàìè ñáåðåæåíèé ïðÿìûõ âêëàä÷èêîâ, çàèíòåðåñîâàííûõ â ïîëó÷åíèè æèëèùíûõ êðåäèòîâ, îíà íå ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà ñáåðåæåíèÿ äðóãèõ, íåçàèíòåðåñîâàííîé, ÷àñòè íàñåëåíèÿ, ðàâíî êàê è íà ñâîáîäíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû þðèäè÷åñêèõ ëèö.

Âòîðàÿ ñõåìà îðãàíèçàöèè ñèñòåìû æèëèùíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íàçûâàåòñÿ ìîäåëüþ èïîòå÷íîé êîìïàíèè. Çäåñü äåéñòâóþò èíûå ïðèíöèïû: èïîòå÷íûå êîìïàíèè âêëàäû íàïðÿìóþ íå ïðèâëåêàþò, íà÷àëüíûå îïåðàöèè ôèíàíñèðóþòñÿ çà ñ÷åò ñîáñòâåííîãî êàïèòàëà è ñðî÷íûõ çàéìîâ. Êîìïàíèè âûäàþò èïîòå÷íûå êðåäèòû è îáñëóæèâàþò èõ, îäíàêî, âûäàâ çàåì, îíè ïðîäàþò åãî òðåòüåìó ëèöó - èíâåñòîðó. Ïðîäàæà ìîæåò îñóùåñòâëÿòüñÿ íåïîñðåäñòâåííî èëè ïóòåì âûïóñêà öåííûõ áóìàã, îáåñïå÷åííûõ ïóëîì èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Âûðó÷åííûå ñðåäñòâà èïîòå÷íûå êîìïàíèè ñíîâà ïóñêàþò â îáîðîò (âûïóñêàÿ íàâûå çàéìû), à èõ ïðèáûëü ñêëàäûâàåòñÿ èç ñáîðîâ çà ïðäîëòàâëåíèå êðåäèòîâ è ïëàòåæåé çà èõ îáñëóæèâàíèå.

Ëîãèêà ðàçâèòèÿ äàííîé ìîäåëè ïðåäïîëàãàåò íàëè÷èå äîñòàòî÷íî ðàçâèòîãî âòîðè÷íîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà, íà êîòîðîì ïðîäàþòñÿ óæå âûäàííûå èïîòå÷íûå êðåäèòû. Õîòÿ â Ðîññèè òàêîé ðûíîê òîëüêî íà÷àë ôîðìèðîâàòüñÿ, ìîäåëü ïðèâëåêàåò ìíîãèå áàíêè â ñâÿçè ñ òåì, ÷òî â ïðèíöèïå ðåøàåò ïðîáëåìó äèôèöèòà äîëãîñðî÷íûõ ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ. Îäíàêî êëþ÷åâûì îñòàåòñÿ âîïðîñ î ïîèñêå èíâåñòîðà.

Îòäåëüíûì áàíêàì óäàåòñÿ ðåøàòü åãî ïóòåì óñòàíîâëåíèÿ îñîáûõ îòíîøåíèé ñ ïðåäïðèÿòèÿìè, áåðóùèìè íà ñåáÿ ôóíêöèþ èíâåñòîðà. Îïðåäåëåííûé îïûò ïîäîáíûõ îïåðàöèé íàêîïëåí, íàïðèìåð, ó Ñàíêò-Ïåòåðáóðãñêîãî Èïîòåêîáàíêà, êîòîðûé âûäàåò êðåäèòû ñîòðóäíèêàì ïðåäïðèÿòèÿ, èçíà÷àëüíî ãîòîâîãî âûñòóïèòü â êà÷åñòâå èíâåñòîðà ïî ýòèì çàéìàì. Ðåøàÿ æèëèùíûå ïðîáëåìû ñâîèõ ñîòðóäíèêîâ, ïðåäïðèÿòèå çàèíòåðèñîâûâàåòñÿ â ïîäîáíàé ñõåìå, êîòîðàÿ îñâîáîæäàåò åãî îò ðàáîòû ñ çàåìùèêàìè, äà åùå è äàåò íåêîòîðûå íàëîãîâûå ïðåèìóùåñòâà.

Îäíèì èç ñåðüåçíûõ íàïðàâëåíèé äåÿòåëüíîñòè ïðàâèòåëüñòâà äëÿ ñòàíîâëåíèÿ èïîòåêè âûñòóïàåò ñíèæåíèå òåìïîâ èíôëÿöèè; èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå ïðè ëþáûõ óñëîâèÿõ áóäåò êðàéíå çàòðóäíåíî, åñëè èíôëÿöèÿ áóäåò âûøå 5-7% â ìåñÿö (â ÿíâàðå 1995ã. îíà ñîñòàâëÿëà 18 %, â ôåâðàëå -15%, â èþëå-6-7%), ïîýòîìó ïðåäïðèíÿòûå øàãè ïðàâèòåëüñòâà ïî ñíèæåíèþ èíôëÿöèè äî 3 % â ìåñÿö, âîçìîæíî, äàäóò åùå îäèí òîë÷îê ðàçâèòèþ èïîòåêè â Ðîññèè.  ïðîòèâíîì æå ñëó÷àå (ïðè çàïóñêå ïå÷àòíîãî ñòàíêà), ìû ïîëó÷èì çàìêíóòûé êðóã, êîãäà âûñîêèå òåìïû èíôëÿöèè òîðìîçÿò ðàçâèòèå èïîòåêè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, âûñòóïàåò ìîùíûì ðû÷àãîì îáóçäàíèÿ èíôëÿöèè.

 ëèòåðàòóðå è ïðàêòèêå áûòóåò ìíåíèå, ÷òî èïîòåêà â Ðîññèè íå èìååò íåîáõîäèìîé ïðàâîâîé áàçû, ïîýòîìó ðàçâèâàòüñÿ îíà èëè âîîáùå íå ìîæåò, èëè áóäåò ñóùåñòâîâàòü â óðîäëèâûõ ôîðìàõ. Ïàíàöååé îò âñåõ áåä ñ÷èòàëñÿ äîëãîæäàííûé çàêîí îá èïîòåêå. Õîòÿ àíàëèç çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòåêè è îïûò ðàáîòû ðÿäà áàíêîâ Ðîññèè ïîêàçûâàåò, ÷òî è áåç òàêîãî çàêîíà èïîòå÷íûé áèçíåñ ìîæåò èäòè è ðàçâèâàòüñÿ. Áåçóñëîâíî, âûøåäøèé â ñâåò Çàêîí îá èïîòåêå áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü èïîòå÷íîìó áèçíåñó. Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò, ÷òî íîâûå çàêîíû íå òîëüêî, à ÷àñòî è íå ñòîëüêî ðåøàþò äåéñòâóþùèå ïðîáëåìû, íî è ñîçäàþò èõ, è ÷àñòî âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ äåÿòåëüíîñòè, íà êîòîðóþ îíè íàïðàâëåíû, ãëóøàò åå.

Ïîñëåäíåå óòâåðæäåíèå ìîæíî îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó ÐÔ, è ê Çàêîíó îá èïîòåêå (ïîêà ïðèíÿòîãî òîëüêî â ïåðâîì ÷òåíèè). Òàê ñòàòüÿ 350 ï.2 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà (÷àñòü1) äàåò ïðàâî çàêîíîäàòåëüíî ÷åðåç ñóä îòñðî÷èòü ïðîäàæó çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ íà ñðîê äî 1 ãîäà ; ñòàòüÿ 292 ãëàñèò, “÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà”. À â Çàêîíå îá èïîòåêå ïðåäóñìîòðåí çàëîã äîìà èëè êâàðòèðû òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè çàëîãîäàòåëü è ÷ëåíû åãî ñåìüè èìåþò äðóãîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ æèëüÿ, è ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì äîìå èëè êâàðòèðå çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè.

Âûãîäíîñòü äëÿ áàíêîâ è äîñòóïíîñòü äëÿ çàåìùèêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îïðåäåëÿåòñÿ òàêæå ñòîèìîñòüþ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ äëÿ êðåäèòîðà è äîëãîñðî÷íîñòüþ êðåäèòà.  íàñòîÿøåå âðåìÿ îñíîâíûìè èñòî÷íèêàìè êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ áàíêîâ âûñòóïàþò ñîáñòâåííûå ñðåäñòâà è ìåæáàíêîâñêèå êðåäèòû, ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî êîòîðûì â çàâèñèìîñòè îò ñðîêà êðåäèòà êîëåáëþòñÿ îò 140 äî 210 % â ãîä , à ïî âàëþòíûì ñ÷åòàì - îò 15 äî 35 % â ãîä. Åñëè ê íèì ïðèáàâèòü ïðîöåíò èçäåðæåê áàíêà è ðèñêè, òî ïîëó÷èòñÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì îò 170 äî 260 % â ãîä. Î êàêîé èïîòåêå çäåñü ìîæíî ãîâîðèòü? Ïîýòîìó áàíêàì âûãîäíî çàíèìàòüñÿ ìåæáàíêîâñêèìè êðåäèòàìè, à íå äîëãîñðî÷íûìè èíâåñòèöèÿìè. Îäíàêî ñïåêóëÿöèÿ êðåäèòíûìè ðåñóðñàìè íà ðûíêå ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ â óñëîâèÿõ ìàññîâîãî íåâîçâðàòà ñðåäñòâ ñòàíîâèòñÿ î÷åíü ðèñêîâàííûì áèçíåñîì, è áàíêè âñå îáðàùàþòñÿ ê äîëãîñðî÷íîìó êðåäèòîâàíèþ îáúåêòîâ ñ âûñîêèì îáåñïå÷åíèåì âîçâðàòà ññóä. Òàêîå îáåñïå÷åíèå äàåò èïîòåêà.

Ìèðîâàÿ ïðàêòèêà èïîòåêè îïèðàåòñÿ â îñíîâíîì íà äâà èñòî÷íèêà: íàêîïèòåëüíûå (ñáåðåãàòåëüíûå) ñ÷åòà íàñåëåíèÿ è ýìèññèÿ öåííûõ áóìàã íà ñóììó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ). Ïåðâûé èñòî÷íèê ÿâëÿåòñÿ îñíîâíûì äëÿ èïîòåêè Ãåðìàíèè, âòîðîé - äëÿ èïîòåêè ÑØÀ.  Ðîññèè ïàêòè÷åñêè îòñóòñòâóåò âòîðè÷íûé ðûíîê öåííûõ áóìàã, òåì áîëåå çàêëàäíûõ. Áàíêè Ðîññèè ïîøëè ïî äðóãîìó ïóòè. Îíè îðãàíèçóþò ìóíèöèïàëüíûå æèëèùíûå çàéìû, àêêóìóëèðóÿ òåì ñàìûì äåíüãè íàñåëåíèÿ äëÿ êðåäèòîâàíèÿ ñòðîèòåëüñòâà è ïîêóïêó èõ æèëüÿ ÷åðåç ïðîäàæó æèëèùíûõ ñåðòèôèêàòîâ, à òàêæå äðóãèõ öåííûõ èëè ïðè÷èñëåííûõ ê íèì áóìàã. Èññëåäîâàíèÿ Öåíòðà èïîòå÷íîãî áèçíåñà ïîêàçûâàþò, ÷òî íåîáõîäèìî ôîðìèðîâàòü íîðìàëüíûé âòîðè÷íûé ðûíîê çàêëàäíûõ êàê ïî æèëîìó, òàê è íåæèëîìó ôîíäó íåäâèæèìîñòè. Ïðè÷åì, åñëè â ÑØÀ ýòîò ðûíîê ôîðìèðîâàëñÿ ñâåðõó (ïî èíèöèàòèâå è ïîä ðóêîâîäñòâîì ïðàâèòåëüñòâà) ÷åðåç ñîçäàíèå ôåäåðàëüíîé íàöèîíàëüíîé àññîöèàöèè ïî çàêëàäíûì “ Ôåííè Ìåé ”, òî â Ðîññèè ýòîò ïðîöåññ äîëæåí íà÷èíàòüñÿ ñíèçó, ïóòåì ñîçäàíèÿ ëîêàëüíûõ âòîðè÷íûõ ðûíêîâ çàêëàäíûõ ïîä ðóêîâîäñòâîì ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè.

Характеристики

Список файлов реферата