DENY21 (708251), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ ãëàâíûì îáðàçîì äîëãîñðî÷íûå èíâåñòèöèîííûå êðåäèòû. Ïîýòîìó çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ. Ñîãëàñíî ñòàòüå 44 Çàêîíà ÐÔ “Î çàëîãå” ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå ïðèíÿòü ìåðû ïî îçäîðîâëåíèþ ôèíàíñîâîãî ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ, ïðåäóñìîòðåííûå äîãîâîðîì îá èïîòåêå, âêëþ÷àÿ íàçíà÷åíèå ïðåäñòàâèòåëåé â åãî ðóêîâîäÿùèå îðãàíû, îãðàíè÷åíèÿ ïðàâ ðàñïîðÿæàòüñÿ ïðîèçâåäåííîé ïðîäóêöèåé è èíûì èìóùåñòâîì ïðåäïðèÿòèÿ. Åñëè æå óêàçàííûå ìåðû íå äàëè íàäëåæàùèõ ðåçóëüòàòîâ, çàëîãîäåðæàòåëü âïðàâå îáðàòèòü âçûñêàíèå íà íàõîõîäÿùååñÿ â èïîòåêå ïðåäïðèÿòèå.
Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð èìååò ñëåäóþùèå îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû äîïóñêàåòñÿ äëÿ îáåñïå÷åíèÿ ïîãàøåíèÿ ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé äëÿ ñòðîèòåëüñòâà, ðåêîíñòðóêöèè èëè êàïèòàëüíîãî ðåìîíòà æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Æèëîé äîì (êâàðòèðà) ìîæåò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè òàêæå, åñëè ãðàæäàíèí - åãî ñîáñòâåííèê è ÷ëåíû åãî ñåìüè ïðîæèâàþò â äðóãîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) è èìåþò â ýòîì äîìå äîñòàòî÷íîå â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè íîðìàìè æèëîé ïëîùàäè æèëîå ïîìåùåíèå.
Äà÷à, ñàäîâîé äîìèê è äðóãèå ñòðîåíèÿ, íå ïðåäíàçíà÷åííûå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè íà îáùèõ îñíîâàíèÿõ. Ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, óñòàíîâëåííûå äëÿ æèëûõ äîìîâ (êâàðòèð), íà íèõ íå ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå êîìíàòû, ñîñòàâëÿþùèå ÷àñòü äîìà (êâàðòèðû), íå ìîãóò áûòü ïðåäìåòîì èïîòåêè.
 èïîòåêó ìîæåò ïåðåäàâàòüñÿ òîëüêî æèëîé äîì (êâàðòèðà), ïðèíàäëåæàùèé çàëîãîäàòåëþ íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè. Çàëîãîäåðæàòåëÿìè æèëîãî äîìà è êâàðòèðû ìîãóò áûòü áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà çàëîæåííîãî æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ âûñåëåíèÿ ïîêóïàòåëåì ïðîæèâàþùèõ â ýòîì æèëîì äîìå (êâàðòèðå) çàëîãîäàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè. Ìåæäó ñîáñòâåííèêîì, ïðèîáðåòàþùèì æèëîé äîì (êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè â íåì òàêèìè ëèöàìè çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà óñëîâèÿõ, îáû÷íûõ äëÿ äàííîé ìåñòíîñòè. Ëèöà, ïðîæèâàþùèå â æèëûõ äîìàõ (êâàðòèðàõ) íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà àðåíäû èëè èíûõ îñíîâàíèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì, íå ïîäëåæàò âûñåëåíèþ ïðè ïðîäàæå çàëîæåííîãî äîìà (êâàðòèðû) ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ. Ðàíåå çàêëþ÷åííûé ñ íèìè äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð àðåíäû èëè èíîé äîãîâîð íà ïðîæèâàíèå ñîõðàíÿåò ñèëó. Òàêèå ëèöà èìåþò ïðàâî íà ïðåèìóùåñòâåííóþ ïîêóïêó çàíèìàåìîãî èìè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì îá èïîòåêå, çàëîãîäàòåëü âïðàâå ñäàòü íàíèìàòåëþ íàõîäÿùóþñÿ â æèëîì äîìå ñâîáîäíóþ êâàðòèðó ëèøü ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ. Îäíàêî îí âïðàâå ñäàòü òàêóþ êâàðòèðó íàíèìàòåëþ áåç ñîãëàñèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó àðåíäû æèëîãî ïîìåùåíèÿ íà ñðîê, èñòåêàþùèé íå ïîçäíåå ïîãàøåíèÿ ññóäû.  ýòîì ñëó÷àå ñîáñòâåííèê, ïðèîáðåâøèé æèëîé äîì (êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ òîðãàõ, ïî èñòå÷åíèè ïðåäóñìîòðåííîãî äîãîâîðîì ñðîêà íå îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü ýòîò äîãîâîð àðåíäû.
Èïîòåêà ïðåäíàçíà÷åíà äëÿ ïîëó÷åíèÿ êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Îíà ïðåäïîëàãàåò ðàçðàáîòêó èíâåñòèöèîííîãî ïðîåêòà.
 ñòðàíàõ ñ ðàçâèòîé ðûíî÷íîé ýêîíîìèêîé èïîòåêà êàê âèä êðåäèòà ñóùåñòâóåò â ðàçíûõ ôîðìàõ:
-
ïðóæèííàÿ;
-
ðîëë-îâåðíàÿ;
-
ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ;
-
ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì;
-
ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé;
-
ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè.
Èïîòåêà “ïðóæèííàÿ” - ýòî êðåäèò, ïðåäóñìàòðèâàþùèé îñóùåñòâëåíèå ðàâíîâåëèêèõ ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â ñ÷åò ïîãàøåíèÿ îñíîâíîé ñóììû, à òàêæå ïðîöåíòíûõ âûïëàò; ñîîòâåòñòâåííî ñ êàæäûì ïåðèîäîì ñóììàðíûé ïëàòåæ ñíèæàåòñÿ. “Ïðóæèííàÿ” èïîòåêà ïðåäñòàâëÿåò ñàìîàìîðòèçèðóþùèéñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò.
Òåðìèí “ïðóæèííûé” îçíà÷àåò àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì ïðóæèíû. ×åì ñèëüíåå (áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü, òåì ìåíüøå åå ìîæíî ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà ðîëë-îâåðíàÿ (àíãë. rollover) - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïðè êîòîðîì åãî ñðîê äåëèòñÿ íà âðåìåííûå îòðåçêè (3 èëè 6 ìåñÿöåâ) è äëÿ êàæäîãî èç íèõ ñ ó÷åòîì êîíúþêòóðû ðûíêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ñâîÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà. Òàêèì îáðàçîì, ðîëë-îâåðíûé êðåäèò - ýòî êðåäèò ñ ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé. Ýòèì îí îòëè÷àåòñÿ îò êðåäèòà ñ ôèêñèðîâàííîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé (“ïðóæèííîé” èïîòåêè).
Èïîòåêà ñ âûïëàòîé òîëüêî îäíèõ ïðîöåíòîâ - øàðîâàÿ èïîòåêà, ïðåäóñìàòðèâàþùàÿ ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû òîëüêî ïðîöåíòîâ. Òåðìèí “øàðîâàÿ” îçíà÷àåò àíàëîãèþ, íàïðèìåð, ñ êàòàíèåì ñíåæêà. Êàòàåì ìàëåíüêèé ñíåæîê ïî ñíåãó è îí ïðåâðàùàåòñÿ â ñíåæíûé êîì (øàð). ×åì áîëüøå êàòàåì, òåì áîëüøå ðàçìåð øàðà.”Øàðîâîé” ïëàòåæ îçíà÷àåò êðóïíûé èòîãîâûé ïëàòåæ ïî êðåäèòíîìó äîëãó.  òå÷åíèè íåñêîëüêèõ ïåðâûõ ìåñÿöåâ èëè ëåò îñíîâíàÿ ñóììà äîëãà èëè íå ïîãàøàåòñÿ, èëè ïîãàøàåòñÿ òîëüêî ìàëàÿ åå ÷àñòü. Çàòåì íàñòóïàåò ñðîê âûïëåòû âñåãî îñòàòêà. Âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè îáû÷íî ñòàðàþòñÿ çàðàíåå äîãîâîðèòüñÿ î íîâîì êðåäèòå ñ òåì, ÷òîáû ïðè íàñòóïëåíèè ñðîêà “øàðîâîãî” ïëàòåæà íå ëèøèòüñÿ ñâîåé íåäâèæèìîñòè èç-çà íåñîáëþäåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà ñ îáðàòíûì àííóèòåòîì - ôèíàíñîâîå ñîãëàøåíèå, ñîãëàñíî êîòîðîìó êðåäèòîð ïðîèçâîäèò ïåðèîäè÷åñêèå âûïëàòû çàåìùèêó. Îñòàòîê îñíîâíîé ñóììû êðåäèòà óâåëè÷èâàåòñÿ íà âåëè÷èíó ïåðèîäè÷åñêèõ âàëþò è âñþ ñóììó íàêàïëèâàåìûõ ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà ñ ïåðåñìàòðèâàåìîé ñòàâêîé - âèä ðîëë-îâåðíîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ñòàâêà ïðîöåíòà ïî êîòîðîìó êîððåêòèðóåòñÿ ñ ó÷åòîì ïðåîáëàäàþùèõ ðûíî÷íûõ ñòàâîê ÷åðåç ôèêñèðîâàííûå èíòåðâàëû âðåìåíè.
Èïîòåêà ñ ó÷àñòèåì â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè - èïîòå÷íûé êðåäèò, ïî êîòîðîìó êðåäèòîð ó÷àñòâóåò â ïðèðîñòå ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè.
 ïðîöåññå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âàæíî àíàëèçèðîâàòü ñîñòîÿíèå è ýôôåêòèâíîñòü èñïîëüçîâàíèÿ êðåäèòà. Òàêîé àíàëèç ïðîâîäèòñÿ êàê òðàäèöèîííûì ñïîñîáîì, òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì ôèíàíñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ.
 èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì àíàëèçå âåäóùóþ ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè è èïîòå÷íàÿ ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè (Êç) ïîêàçûâàåò äîëþ èïîòå÷íîãî äîëãà (òî åñòü çàåìíûõ ñðåäñòâ) â îáùåé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîé ñîáñòâåííîñòè. Îí ðàññ÷èòûâàåòñÿ ïî ôîðìóëå:
ãäå È - ñóììà èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðóá.;
Ê - îáùàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè, ðóá.
×åì âûøå çíà÷åíèå äàííîãî êîýôôèöèåíòà, òåì âûøå äîëÿ çàåìíûõ ñðåäñòâ è íèæå äîëÿ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ èíâåñòîðà â ôèíàíñèðîâàíèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ñ òî÷êè çðåíèÿ êðåäèòîðîâ (íàïðèìåð, èïîòå÷íîãî áàíêà), áîëåå âûñîêèé êîýôôèöèåíò èïîòå÷íîé çàäîëæåííîñòè îçíà÷àåò áîëåå âûñîêóþ ñòåïåíü ðèñêà íàðóøåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ è ëèøåíèÿ åãî ïðàâà âûêóïà çàëîæåíîé íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè óñòàíàâëèâàþò è ñîáëþäàþò îïðåäåëåííûå âåðõíèå ïðåäåëû äàííîãî êîýôôèöèåíòà. Îáû÷íî ðàçìåð êðåäèòîâ, âûäàâàåìûõ áàíêîì ãðàæäàíàì íà ñòðîèòåëüñòâî, ïîêóïêó èëè ðåìîíò äîìà, íå ïðåâûøàåò 70% ñìåòû èëè ñòîèìîñòè ïîêóïêè.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
