DENY21 (708251), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Íûíåøíÿÿ íåîïðåäåëåííîñòü êðåäèòíîãî ìåõàíèçìà âìåñòå ñ äðóãèìè íåãàòèâíûìè ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî ñäåðæèâàåò ðàçâèòèå èïîòåêè â Ðîññèè. ×òîáû ñäåëàòü ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ èñïðàâíî ðàáîòàþùèì, â íåì íåîáõîäèìî ó÷åñòü íåòîëüêî âûñîêèé óðîâåíü èíôëÿöèè, êîòîðûé áóäåò ñóùåñòâîâàòü â Ðîññèè åùå êàêîå-òî âðåìÿ, íî è îñîáåííîñòè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ åå ôèíàíñîâîé ñèñòåìû, áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, ðûíêà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ðàçìåð è ñòðóêòóðó äîõîäîâ íàñåëåíèÿ, òðàäèöèÿ, ïðîòèâîðå÷èâûå ðåàëèè åå ýêîíîìèêè.

Ìîñêîâñêàÿ ïðèâàòèçàöèÿ: èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû âûêóïà íåäâèæèìîñòè.

Çàâåðøåíèå “âàó÷åðíîãî” ýòàïà ïðèâàòèçàöèè è îáðàçîâàíèå êîðïîðàòèâíîãî ýêîíîìèêè ïîñòàâèëè ïåðåä íîâûìè ñîáñòâåííèêàìè- ïðàâîïðèåìíèêàìè ìóíèöèïàëüíûõ è ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé äâå âçàèìîñâÿçàííûå çàäà÷è:

1. óïðàâëåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ;

2. ìîáèëèçàöèè äåíåæíûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðåàëèçàöèè èíâåñòèöèîííûõ ïðîåêòîâ è âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî èìóùåñòâà.

Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïîêà ÿâíî çàòðóäíåíî, çäåñü ñêàçûâàþòñÿ è íåñîâåðøåíñòâà ïðàâîâîé áàçû, è íåóñòîé÷èâîñòü ïîëèòè÷åñêîé ñèòóàöèè, è îãðàíè÷åííîñòü ñîáñòâåííûõ ðåñóðñîâ ÀÎ è ÒÎÎ, è ñëàáîå îñâîåíèå èõ ðóêîâîäèòåëÿìè èíñòðóìåíòîâ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè.

Ê÷èñëó ïîäîáíîãî ðîäà èíñòðóìåíòîâ, â ïðèíöèïå ïîçâîëÿþùèõ ïîñëåäîâàòåëüíî ðåøàòü ïðîáëåìû âûêóïà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà(âêëþ÷àþùåãî çåìåëüíûé ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé, îòíîñÿòñÿ èïîòåêà-ññóäà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Âàæíî ïîä÷åðêíóòü: ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íå òîëüêî áåçóñëîâíîå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, íî è ïðàâî äîëãîñðî÷íîãî(êàê ïðàâèëî, áîëåå 49 ëåò) ïîëüçîâàíèÿ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì,ò. å. àðåíäà. Ïîñëåäíåå îáñòîÿòåëüñòâî îñîáåííî çíà÷èìî ïðèìåíèòåëüíî ê çåìåëüíûì ó÷àñòêàì. Êàê èçâåñòíî, â ìîñêîâñêîé ïðàêòèêå çåìëÿ íå ïðîäàåòñÿ (è â ïðåäâèäèìîé ïåðñïåêòèâå ìîðàòîðèé íà ýòó ïðîäàæó, ïî-âèäèìîìó, ñîõðàíèòñÿ), à ïðîäàåòñÿ ïðàâî äîëãîñðî÷íîé àðåíäû, ÷òî ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì îñíîâàíèåì äëÿ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.

Ïîñêîëüêó âûêóï (àðåíäà íà 49 ëåò) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà ñîáñòâåííèêîâ îñíîâíûõ ôîíäîâ îáúåêòîâ ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà íà äàííîì ýòàïå âåñüìà çàòðóäíèòåëåí (õîòÿ áû ïî ÷èñòî ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì), Ìîñêîìçåì âïîëíå îïðàâäàííî (äàáû íå çàòðóäíÿòü âûêóï íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà) äàåò ñîãëàñèå íà çàëîã ìàãàçèíà, ñòîëîâîé, ïðà÷å÷íîé è äðóãèõ àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ ïðè òîì, ÷òî äîãîâîðîì îáóñëàâëèâàåòñÿ ïåðåäà÷à â çàëîã ÷àñòè ïîìåùåíèÿ (îáû÷íî 75-80%). Ýòî ïîìàãàåò óéòè îò íåîáõîäèìîñòè ïåðåäàâàòü çàëîã ïðåäïðèÿòèå êàê öåëûé èìóùåñòâåííûé êîìïëåêñ.

Ñðåäè îáùèõ îñîáåííîñòåé èïîòåêè (íàðÿäó ñ îáÿçàòåëüíûìè íîòàðèàëüíûìè çàâåðåíèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé) - äëèòåëüíîñòü ñðîêà, íà êîòîðûé äàåòñÿ êðåäèò; â êëàññè÷åñêîì ñëó÷àå ýòî 15-30 ëåò. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòíûõ ðåñóðñîâ íà ñòîëü çíà÷èòåëüíîå âðåìÿ â Ðîññèè (è â Ìîñêâå) ïîêà îòñóòñòâóþò, îäíàêî ïîëîæèòåëüíûå ñäâèãè â ýòîì íàïðàâëåíèè íàëèöî: ñåðüåçíûå áàíêè óæå íà÷àëè âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå íåäâèæèìîñòüþ ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå êðåäèòû.  öåëîì ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü çíà÷èòåëüíûé ðîñò èíòåðåñîâ ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, îñîáåííî êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ.Ýòî îáüÿñíÿåòñÿ ðÿäîì ïðè÷èí, â ÷àñíîñòè, ñíèæåíèåì äîõîäíîñòè âàëþòíûõ îïåðàöèé, ôàêòè÷åñêèì ðàñïàäîì ìåæáàíêîâñêèõ êðåäèòîâ, óìåíüøåíèåì ïðèâëåêàòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûõ öåííûõ áóìàã.

Ñîãëàñíî äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó , ïðè ïðåäîñòàâëåíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü è áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü çàêëþ÷àþò ìåæäó ñîáîé äîãîâîð çàëîãà ( äîãîâîð îá èïîòåêå ). Ïðè÷åì ñëåäóåò èìåòü â âèäó: ïðîåêò Çàêîíà îá èïîòåêå, ïðèíÿòûì â ïåðâîì ÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé 19 èþíÿ 1995 ã.,ïðåäóñìîòðåíî îôîðìëåíèå äîãîâîðà çàëîãà ïîñðåäñòâîì çàêëàäíîé, ò. å. èìåííîé öåííîé áóìàãè.Òðóäíî ïåðåîöåíèòü çíà÷åíèå çàêëàäíûõ äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó ýòè áóìàãè ïîçâîëÿò îðãàíèçîâàòü âòîðè÷íûé ðûíîê çà ñ÷åò ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ ( ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ïåíñèîííûõ ôîíäîâ ), çàèíòåðåñîâàííûõ âî âëîæåíèè ñðåäñòâ â âûñîêîäîõîäíûå è ëèêâèäíûå öåííûå áóìàãè. Ñîáñòâåííèêè è ïðîäàâöû íåäâèæèìîñòè äîëæíû ÷åòêî óñâîèòü, ÷òî òîëüêî áëàãîäàðÿ ôóíêöèîíèðîâàíèþ âòîðè÷íîãî ðûíêà âîçìîæåí óñòîé÷èâûé ðîñò ñòîèìîñòè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, îñâîáîæäåííîé îò âëèÿíèÿ ñïåêóëÿòèâíûõ ôàêòîðîâ. Ýòîìó ïðîöåññó â Ìîñêâå â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî áû ïðèíÿòèå ñòîëè÷íîãî Çàêîíà îá èïîòåêå, ÷òî ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 “Î ïðèíöèïàõ èñïîëüçîâàíèÿ çàëîãîâîãî êðåäèòîâàíèÿ â ã. Ìîñêâå” îò 25 àïðåëÿ 1995 ã.

Ñðåäè ðóêîâîäèòåëåé áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ, ðàâíî êàê è ìíîãèõ âåäîìñòâ, ðåãóëèðóþùèõ ðûíîê íåäâèæèìîñòè â ã. Ìîñêâå è â Ðîññèè â öåëîì, áûòóåò ìíåíèå î íåâîçìîæíîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ïðèìåíèòü â ïîëíîì îáúåìå êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè èç-çà îòñóòñòâèÿ äîëæíîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçû. Íàäî, îäíàêî, èìåòü â âèäó, ÷òî äëÿ óñïåøíîé ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ñîçäàíà òàêàÿ ñåðüåçíàÿ îáùåðîññèéñêàÿ ïðàâîâàÿ îñíîâà, êàê Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (I ÷àñòü). ×òî êàñàåòñÿ ñòîëèöû, òî â óïîìÿíóòîì Ïîñòàíîâëåíèè Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N 356 ðàçðàáîòàí êîíêðåòíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ðàçóìååòñÿ, çàêîí÷åííîñòü èñêîìîé ïðàâîâîé êîíñòðóêöèè ïðèäàñò Çàêîí îá èïîòåêå ( ïîêà ïðèíÿòûé â ïåðâîì ÷òåíèè ), îäíàêî, ñëåäóåò èìåòü â âèäó: åãî îòñóòñòâèå ñäåðæèâàåò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ òîëüêî ôèçè÷åñêèì ëèöàì ïîä çàëîã èõ æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð.

Îáùèå ïðàâèëà çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå ëþáîãî ïðåäïðèÿòèÿ , âòîì ÷èñëå ïðè âûêóïå ïðåäïðèÿòèé ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà Ìîñêâû (â äàííîì ñëó÷àå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ðàñìàòðèâàåòñÿ êàê íåîòåìëåìàÿ ÷àñòü ïðåäïðèÿòèÿ íåçàâèñèìî îò îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû äåÿòåëüíîñòè), ìîæíî ñâåñòè ê ñëåäóþùèì îñíîâíûì ïîëîæåíèÿì.

Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèÿ â öåëîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ íà âñå èìóùåñòâî, âêëþ÷àÿ îñíîâíûå è îáîðîòíûå ñðåäñòâà, ïðàâî òðåáîâàíèÿ, ïàòåíòû, äîëãè, à òàêæå èíûå öåííîñòè, îòðàæåííûå â ñàìîñòîÿòåëüíîì áàëàíñå (åñëè èíîå íå óñòàíîâëåííî äîãîâîðîì).  ñîñòàâ çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àþòñÿ: ïîëó÷åííûå â ðåçóëüòàòå ðàáîòû ïðåäïðèÿòèÿ â ïåðèîä èïîòåêè äîõîäû; ïðèîáðåòåííûå â ýòîò ïåðèîä äîëãè; îñóùåñòâëåííûå çàëîãîäàòåëåì óëó÷øåíèÿ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ.

Ñîñòàâ èìóùåñòâà ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàâàåìîãî â èïîòåêó, è åãî ñòîèìîñòü îïðåäåëÿþòñÿ íà îñíîâå ñîîòâåòñòâóþùåé ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè. Àêò èíâåíòàðèçàöèè, áóõãàëòåðñêèé áàëàíñ, çàêëþ÷åíèÿ íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà î ñîñòàâå è ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ñóòü îáÿçàòåëüíîãî ïðèëîæåíèÿ ê äîãîâîðó îá èïîòåêå.

Ôèëèàëû ïðäïðèÿòèé íåçàâèñèìî îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ (åñëè èíîå íå îòðàæåíî â äîãîâîðå) òàê æå ïîäïàäàþò ïîä èïîòåêó.  äîãîâîðå îá èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé â öåëîì, îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé, çäàíèé, ñòðîåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ äîëæíû áûòü çàôèêñèðîâàíû, êðîìå îáû÷íûõ ñâåäåíèé, äàííûå î âèäå èïîòå÷íîãî èìóùåñòâà, åãî íàèìåíîâàíèå, ìåñòîíàõîæäåíèÿ, ãîä ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé èçíîñ, ñòîèìîñòü. Îñîáîå âíèìàíèå íàäëåæèò óäåëèòü äîêóìåíòàëüíîìó ïîäòâåðæäåíèþ è îïèñàíèþ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü, äîêàçàòåëüñòâó “÷èñòîòû òèòóëà” (îçíàþùåé îòñóòñòâèåäðóãèõ ñîáñòâåííèêîâ èëè ïðåòåíäåíòîâ íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü).  ìîñêîâñêèõ óñëîâèÿõ ïðîâåðêà òàêîé “÷èñòîòû” ïðèìåíèòåëüíî ê îáúåêòàì ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîâåðêîé êâàðòèð (îòñóòñòâóåò ýëåìåíò ïðîïèñêè): äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ñâèäåòåëüñòâî íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, âûäàííîå ëèáî Ìîñêîìèìóùåñòâîì, ëèáî Ôîíäîì èìóùåñòâà ã. Ìîñêâû, äîñòàòî÷íî ïîëíî èíôîðìèðóþò î ïîëíîòå èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà òîò èëè èíîé íåäâèæèìûé îáúåêò.

Îáÿçàòåëüñòâî (êðåäèòíûé äîãîâîð), îáåñïå÷èâàåìîå íåäâèæèìîñòüþ, äîëæíî áûòü îòðàæåíî â äîãîâîðå îá èïîòåêå ñ óêàçàíèåì ñóììû, ñðîêîâ è ïåðèîäè÷íîñòè ïëàòåæåé. Èïîòåêîé ïðåäïðèÿòèÿ ìîæåò áûòü îáåñïå÷åííî îáÿçàòåëüñòâî, ñóììà êîòîðîãî ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå ïîëîâèíû ñòîèìîñòè àêòèâîâ.

 ýòîé ñâÿçè èíòåðåñíà ñèòóàöèÿ, ñëîæèâøàÿñÿ ïðè âûêóïå íåäâèæèìîñòè îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî ïîòðåáèòåëüñêîãî ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ áàíêîâ, êàê óæå îòìå÷àëîñü, îõîòíî èäóò íà êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì ìåõàíèçìà çàëîãà. Îáúÿñíÿåòñÿ ýòî, êðîìå âûøåóêàçàííûõ îáùèõ ïðè÷èí, ñëåäóþùèì: âûêóï èìóùåñòâà êîëëåêòèâîì àðåíäíîãî ïðåäïðèÿòèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ ïî ëüãîòíîé îöåíêå, ñóùåñòâåííî áîëåå íèçêîé, ÷åì ðûíî÷íàÿ (êàê ïðàâèëî, â 2-2,5ðàçà). Òàêèì îáðàçîì, åñëè ïðè çàëîãå êâàðòèð îáû÷íî âûäàåòñÿ êðåäèò â ðàçìåðå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, òî ïðè âûêóïå ìàãàçèíà (àòåëüå, ïðà÷å÷íîé è ïð.) ðàçìåð êðåäèòà íå ïðåâûøàåò 40-50%.

Ñîãëàñíî íîâîìó ïðàâèëó ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ëèøü òî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, êîòîðîå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ìîæåò áûòü îò÷óæäåíî. Ïîñêîëüêó ïðàâîì îò÷óæäåíèÿ ïîëüçóåòñÿ òîëüêî ñîáñòâåííèê èìóùåñòâà, ïðåèìóùåñòâåííûì ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü ÷àñòíîå ïðåäïðèÿòèå. Êàçàëîñü áû, â ýòîì êîíòåêñòå âîçíèêàåò íåîïðåîäîëèìîå ïðåïÿòñòâèå íà ïóòè èñïîëüçîâàíèÿ èïîòå÷íûõ ìåõàíèçìîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé (èìóùåñòâî êîèõ çàêðåïëåíî çà íèìè íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ) è áþäæåòíûõ ó÷ðåæäåíèé (â îïåðàòèâíîì óïðàâëåíèè êîòîðûõ íàõîäèòñÿ ãîñóäàðñòâåííîå è ìóíèöèïàëüíîå èìóùåñòâî). Îäíàêîñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ïðåäïðèÿòèÿ, çà êîòîðûìè èìóùåñòâî çàêðåïëåíî íà ïðàâå ïîëíîãî õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ, ðàâíî êàê è èõ ñòðóêòóðíûå åäèíèöû è ïîäðàçäåëåíèÿ â êà÷åñòâå èìóùåñòâåííûõ êîìïëåêñîâ, ñïîñîáíû ñòàíîâèòüñÿ ïðåäìåòîì èïîòåêè ñ ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà (óïîëíîìî÷åííîãî èì îðãàíà), êàêîâûì âûñòóïàåò òåððèòîðèàëüíûé îðãàí óïðàâëåíèÿ Ãîñêîìèìóùåñòâà ÐÔ (â Ìîñêâå - Ìîñêîìèìóùåñòâî). Ó÷èòûâàÿ, ÷òî èïîòåêà ñëóæèò â ïåðâóþ î÷åðåäü èíòåðåñàì ïðåäïðèÿòèé (íåçàâèñèìî îò ôîðì ñîáñòâåííîñòè) è ÿâëÿåòñÿ âûñîêîýôôåêòèâíûì è íàäåæíûì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ñîîòâåòñòâóþùèå êîìèòåòû ïî óïðàâëåíèþ èìóùåñòâîì îáúåêòèâíî äîëæíû áûòü, äóìàåòñÿ, çàèíòåðåñîâàíû, äàâàòü ðàçðåøåíèÿ íà èïîòåêó ãîñóäàðñòâåííûõ è ìóíèöèïàëüíûõ ïðåäïðèÿòèé. È êîëü ñêîðî âîçâðàò êðåäèòà ðåàëåí (è íå èìååò ìåñòà ïîïûòêà îáõîäà çàêîíîäàòåëüñòâà î ïðèâàòèçàöèè), òàêîå ñîãëàñèå, ïîäêðåïëåííîå ñîîòâåòñòâóþùåé ãàðàíòèåé ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêà, ìîæåò îêàçàòüñÿ âïîëíå ïðèåìëåìûì êàê äëÿ áàíêîâñêèõ ñòðóêòóð, òàê èäëÿ ðàáîòíèêîâ ïðåäïðèÿòèé, ñòðåìÿùèõñÿ âûêóïèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.

Èïîòåêà ïðåäïðèÿòèé, ïðèíàäëåæàùèõ õîçÿéñòâåííûì òîâàðèùåñòâàì è àêöèîíåðíûì îáùåñòâàì, äîïóñòèìà òîëüêî ïî ðåøåíèþ òîãî îðãàíà, êîòîðûé âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ îá îò÷óæäåíèè ïðåäïðèÿòèÿ. Äëÿ ÀÎÇÒ íåîáõîäèìî ñîãëàñèå âñåõ ó÷àñòíèêîâ, äëÿ ÀÎÎÒ - àêöèîíåðîâ. Èìóùåñòâî, ñîñòàâëÿþùåå ïðåäìåò èïîòåêè è íàõîäÿùååñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè, ìîæåò áûòü çàëîæåíî òîëüêî ïî âîëå âñåõ ñîáñòâåííèêîâ, îäíàêî èïîòåêà ñîáñòâåííèêîì ñâîåé äîëè â îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñèÿ îñòàëüíûõ ñîáñòâåííèêîâ íå òðåáóåò.

Äîñòàòî÷íî ðàñïðîñòðàíåíî çàáëóæäåíèå îòíîñèòåëüíî íåêèõ îñîáûõ îãðàíè÷åíèé íà ïîëüçîâàíèå çàëîæåííûì èìóùåñòâîì. Íà ñàìîì äåëå ïðè èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñòðîåíèé, ñîîðóæåíèé è èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ îáúåêòîâ çàëîãîäàòåëü âïðàâå ýêñïëóàòèðîâàòü èõ â ñîîòâåòñòâèè ñ íàçíà÷åíèåì (íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì, óõóäøåíèÿ èìóùåñòâà è óìåíüøåíèÿ åãî ñòîèìîñòè ñâåðõ íîðìàëüíîãî èçíîñà), ðàñïîðÿæàòüñÿ ãîòîâîé ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü ïðèáûëü; çà çàëîãîäåðæàòåëåì æå ñîõðàíÿåòñÿ ïðàâî ïðîâåðêè íàëè÷èÿ ôàêòè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ è óñëîâèé ñîäåðæàíèÿ èìóùåñòâà. Íåñåðüåçíû òàêæå ïðåäñòàâëåíèÿ î áàíêå, ñòðåìÿùåìñÿ ïðèîáðåñòè íåäâèæèìîå èìóùåñòâî; ó íåãî òîëüêî îäíî ñòðåìëåíèå - âåðíóòü âûäàííûé êðåäèò (èíîå âîçìîæíî òîëüêî â ðåçóëüòàòå ñãîâîðà ðóêîâîäèòåëåé ïðåäïðèÿòèÿ è áàíêà, ÷òî íå èìååò ê èïîòåêå íèêàêîãî îòíîøåíèÿ). Îñîáîãî âíèìàíèÿ, íàêîíåö, çàñëóæèâàþò èìóùåñòâåííûå ïðàâà, ñâÿçàííûå ñ àðåíäîé.  òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà èñïîëíåíèå îñíîâíîãî îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îáåñïå÷èâàåòñÿ ïðàâàìè àðåíäû íåäâèæèìîñòè, ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà, ðåãóëèðóþùèå ñîîòâåòñòâåííî èïîòåêó òîãî èìóùåñòâà, êîòîðîå ñäàíî â àðåíäó. Ïðè ýòîì ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî èìóùåñòâåííûå ïðàâà ìîãóò áûòü òîëüêî ïðåäìåòîì çàëîãà, à íå èïîòåêè, ñëåäîâàòåëüíî, â ýòîì ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå è ðåãèñòðàöèÿ íå òðåáóþòñÿ (èñêëþ÷åíèå ñîñòàâëÿåò ïðàâî àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: â ýòîì ñëó÷àå òàêîå òðåáîâàíèå ñîõðàíÿåòñÿ).

Ñóùåñòâåííûé âîïðîñ ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà îá èïîòåêå - ñòðàõîâàíèå èìóùåñòâà.  èíòåðåñàõ ïðåäïðèÿòèÿ íå ïåðåäîâåðÿòü ýòîò âîïðîñ áàíêó, à ðåøàòü åãî ñàìîñòîÿòåëüíî, ò. å. çàñòðîõîâûâàòü çàëîæåííîå èìóùåñòâî çà ñâîé ñ÷åò ïî ïîëíîé åãî ñòîèìîñòè (ïðè îòñóòñòâèè èíûõ óñëîâèé â äîãîâîðå çàëîãà) îò ðèñêîâ óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ; åñëè æå ïîëíàÿ ñòîèìîñòü èìóùåñòâà ïðåâûøàåò ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî èïîòåêîé îáÿçàòåëüñòâà - îðèåíòèðóÿñü íà ñóììó íå íèæå ýòîãî îáÿçàòåëüñòâà. Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü èìååò ïðàâî íà óäîâëåòâîðåíèå ñâîåãî òðåáîâàíèÿ ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé, íåïîñðåäñòâåííî èç ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ çà óòðàòó èëè ïîâðåæäåíèå çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üþ ïîëüçó îíî çàñòðàõîâàííî. Ýòî òðåáîâàíèå ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ, ïðåèìóùåñòâåííîìó ïåðåä òðåáîâàíèÿìè äðóãèõ êðåäèòîðîâ.

Êàê óæå îòìå÷àëîñü, äîãîâîð îá èïîòåêå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, ïðè÷åì ñîîòâåòñòâóþùèå îáÿçàííîñòè ëîæàòñÿ íà ïðåäïðèÿòèå. Ñëîæíîñòü è áîëåçíåííîñòü ýòîãî âîïðîñà çàêëþ÷àåòñÿ â îòñóòñòâèè Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íãà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî èñäåëîê ñ íèì” (îí ïðîøåë òîëüêî ïåðâîå ÷òåíèå â Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìå). Îäíàêî Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû N788 îò 20 ñåíòÿáðÿ 1994 ã. îïðåäåëåíû ðåãèñòðèðóþùèå îðãàíû è ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà. Ê çàÿâëåíèþ î ðåãèñòðàöèè èïîòå÷íîãî äîãîâîðà ïðèëàãàþòñÿ ñëåäóþùèå äîêóìåíòû: ñàì ýòîò äîãîâîð, êðåäèòíûé äîãîâîð, ñòîèìîñòíàÿ îöåíêà ïðåäìåòà èïîòåêè, ïèñüìåííîå ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêîâ íà ïåðåäà÷ó èìóùåñòâà â èïîòåêó. Ïî ðåçóëüòàòàì ðåãèñòðàöèè çàëîãîäàòåëþ è çàëîãîäåðæàòåëþ âûäàåòñÿ ñâèäåòåëüñòâî ñ óêàçàíèåì ðåãèñòðàöèîííîãî êîäà. Âñÿ ïðîöåäóðà ðåãèñòðàöèè â Ìîñêîìèìóùåñòâå çàíèìàåò 2-3 íåäåëè.

Âàæíåéøèé àñïåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ - âçûñêàíèÿ íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî. Ñàìà ìûñëü î âîçìîæíîé ïîòåðå íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó îòïóãèâàåò ðóêîâîäèòåëåé ïðèâàòèçèðîâàííûõ è èíûõ ïðåäïðèÿòèé. Ìîæíî, â îáùåì-òî, ïîíÿòü ãåíåðàëüíîãî äèðåêòîðà íîâîîáðàçîâàííîãî ÀÎ, â÷åðàøíåãî äèðåêòîðà çàâîäà, êîòîðûé â òå÷åíèå ìíîãèõ ëåò ïîëó÷àë öåíòðàëèçîâàííûå êàïèòàëîâëîæåíèÿ è îòâå÷àë òîëüêî çà èõ “îñâîåíèå”, îñîáî íå çàäóìûâàÿñü íè îá èõ ýôôåêòèâíîì èñïîëüçîâàíèè,íè î âîçâðàòå; òåïåðü ïðèõîäèòñÿ îòâå÷àòü èìóùåñòâîì, ïðèîáðåòåííîì â ðåçóëüòàòå “ïðèâàòèçàöèè çà âàó÷åðû”. Ê òîìó æå îò÷óæäåíèå àññîöèèðóåòñÿ ÷óòü ëè íå ñ íàëåòîì áàíäû ïîãðîìùèêîâ âî ãëàâå ñ ïðåçèäåíòîì áàíêà. Íà ñàìîì äåëå ñèòóàöèÿ íå ñòîëü ìðà÷íà. Òîò íå ïðèëîæíûé ôàêò, ÷òî îáÿçàòåëüñòâà òðåáóþò áåçóñëîâíîãî âûïîëíåíèÿ (àêñèîìà öèâèëèçàöèîííîãî ðûíêà), âîâñå íå îçíà÷àåò îáÿçàòåëüíîñòè ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ ìåòîäîâ.

Åñëè äîëæíèê â óñòàíîâëåííûé êðåäèòíûì è èïîòå÷íûì äîãîâîðàìè ñðîê íå âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî, çàëîãîäåðæàòåëü îáðåòàåò ïðàâî îáðàòèòü âçûñêàíèå íà ïðåäìåò çàëîãà. Îäíàêî ýòî îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî ïî ðåøåíèþ ñóäà - àðáèòðàæíîãî èëè òðåòåéñêîãî. Óäîâëåòâîðåíèå æå òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî äîãîâîðóê îá èïîòåêå áåç îáðàùåíèÿ â ñóä äîïóñêàåòñÿ ëèøü íà îñíîâàíèè èñïîëíèòåëüíîé ïîäïèñè íîòàðèóñà íà ñîãëàøåíèè çàëîãîäåðæàòåëÿ ñ çàëîãîäàòåëåì, çàêëþ÷åííîãî ïîñëå âîçíèêíîâåíèÿ îñíîâàíèé äëÿ îáðàùåíèé âçûñêàíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, ëþáûå ïóíêòû äîãîâîðà îá èïîòåêå, ñîãëàñíî êîòîðûì ïðåäñòîèò àâòîìàòè÷åñêèé ïåðåõîä çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü êðåäèòîðà ïðè íåèñïîëíåíèè îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêà, þðèäè÷åñêîé ñèëû íå èìåþò.

Èñê îá îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî, çàëîæåííîå ïî äîãîâîðó, ïðåäúÿâëÿåòñÿ â ñóäåáíûå èíñòàíöèè òîëüêî ïî ìåñòó ðåãèñòðàöèè èïîòåêè.  îáðàùåíèè âçûñêàíèÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ìîæåò áûòü îòêàçàíî, åñëè äîïóùåííîå äîëæíèêîì íàðóøåíèå îáÿçàòåëüñòâà íåçíà÷èòåëüíî è ðàçìåð òðåáîâàíèé çàëîãîäåðæàòåëÿ ÿâíî íåñîðàçìåðåí ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà. Ïðàêòèêà ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî â ñóäåáíîì ðåøåíèè îòðàæàþòñÿ ñëåäóþùèå îñíîâíûå ìîìåíòû: óêàçûâàþòñÿ âñå ñóììû, ïîäëåæàùèå óïëàòå çàëîãîäåðæàòåëþ èç ñòîèìîñòè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà (çà èñêëþ÷åíèåì ñóìì ðàñõîäîâ ïî îõðàíå è ðåàëèçàöèè èìóùåñòâà, êîòîðûå îïðåäåëÿþòñÿ ïî çàâåðøåíèè åãî ðåàëèçàöèè).Ïî ïðîñüáå çàëîãîäàòåëÿ ñóä , ïðè íàëè÷èè óâàæèòåëüíûõ ïðè÷èí, ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå îòñðî÷èòü ðåàëèçàöèþ âçûñêàíèÿ íà ñðîê äî îäíîãî ãîäà. Îòñðî÷êà ðåàëèçàöèè çàëîæåííîãî èìóùåñòâà íå çàòðàãèâàåò ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí ïî îáÿçàòåëüñòâó, îáåñïå÷åííîìó èïîòåêîé ýòîãî èìóùåñòâà, è íå îñâîáîæäàåò äîëæíèêà îò âîçìåùåíèÿ êðåäèòîðó âîçðîñøèõ çà âðåìÿ îòñðî÷êè óáûòêîâ, ïðè÷èòàþùèõñÿ åìó ïðîöåíòîâ è íåóñòîéêè.

Характеристики

Список файлов реферата