3153 (684888), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Недоверие и непонимание со стороны населения тормозит процесс ипотечного жилищного кредитования;
Наблюдаются законодательные сложности с процедурой обязательного резервирования ипотечных жилищных кредитов.
При ипотечном жилищном кредитовании ОАО «УРСАБанк» на новостройку существует большой риск недостроя, долгостроя.
Наблюдается заинтересованность банка в увеличении объемов строительства жилья;
Банк предоставляет возможность надежно и выгодно вложить свои сбережения для обеспечения стабильности жизни и старости, а также улучшить свои жилищные условия;
Снижение уровня безработицы за счет роста дополнительных мест в строительстве и на рынке недвижимости, повышения уровня благосостояния населения;
При покупке жилья через схему ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» у заемщика появляется возможность получить налоговый имущественный вычет на сумму 1 млн. рублей и на все уплаченные банку проценты. А также он становится собственником жилья со дня заключения договора ипотеки.
Рефинансирование ипотечного жилищного кредита позволяет и экономически и психологически чувствовать заемщику не заложником системы, а хозяином положения. То есть ипотека становится не догмой, а руководством к действию: не подходят условия – найди более выгодные. Сам же ОАО «УРСАБанк» олучает прибыль, приток новых заемщиков – тех, которые смогут обеспечить надежный кредитный пул в будущем.
ГЛАВА 3. Разработка рекомендаций по эффективному управлению современных схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанке»
3.1 Государственная поддержка в ОАО «УРСАБанк» ипотечном жилищном кредитовании на строящиеся квартиры
Схемы ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанк» на сегодняшний момент являются самыми надежными, долгосрочными, но, к сожалению недоступными для большинства населения в г. Новосибирск, из-за веских требований при андеррайтинге (проверке платежеспособности заемщика), условий кредитования (ставка процента, величина первоначального авансового платежа и т.д.), а также из-за высокой стоимости жилья. На сегодня самое доступное жилье для большинства населения Новосибирска - это квартира в новостройке. Об этом свидетельствует резкий всплеск спроса на строящиеся квартиры. В пользу того, что спрос на них будет расти, говорит в первую очередь тот факт, что на этапе начала строительства жилье дешевле на 30%. Поэтому ОАО «УрсаБанк» нужно отработать механизм финансирования под покупку строящихся квартир [22. С. 85].
Если Банк снизит требования при андерайтинге, существенно облегчит свои условия кредитования, начнет кредитовать жилье на стадии строительства, то увеличится риск невозвратности ипотечного жилищного кредита, а это отрицательно скажется на деятельности банка. Отсюда следует, что для создания наиболее благоприятной схемы ипотечного жилищного кредитования строящихся квартир, банк должен получить гарантию от определенных рисков долгостроя и недостроя. Таким гарантом может выступить государство.
Ввиду частого мошенничество на рынке жилья (по оценкам экспертов в России до 10 % сделок с жильем заключаются незаконно), органы государственного управления должны выступать в качестве гаранта погашения основной суммы и выплаты процентов перед банком. Подобная форма-поддержки государства акционерного капитала на первых этапах не влечет расходования бюджетных средств, представляя собой лишь потенциальные государственные обязательства.
В случае неуплаты долга получателем кредита государственный орган, выступивший в качестве гаранта, выплачивает кредитору проценты и основную сумму ссуды. То есть, если застройщик приостановит строительство, или обанкротится, то государство возместит потери Банка [23, С. 66].
А государство, прежде чем, ручаться за застройщика, должно изучить его деятельность (качество, количество, срок строительства объектов, а также достигнутые успехи и срок существовании в этой сфере). Затем объявить банкам список застройщиков, для которых оно будет выступать в качестве гаранта. Если перед банком государство выступит в качестве гаранта, то банк получит прибыль, доверие со стороны населения, а также сможет смягчить условия кредитования [24, С. 99-101].
Схема ипотечного жилищного кредитования на строящуюся квартиру при государственной поддержки наглядно изображена на рис.
Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.
Государство является гарантом перед банком за выделенные строительные организации.
1. Подача заявления на получение кредита в Банк - передача заемщиком всех необходимых документов для проведения андеррайтинга (анализа платежеспособности), а также заполнение заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Оплата комиссии за рассмотрение заявления-анкеты о предоставлении ипотечного жилищного кредита. Кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.
После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчетов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты застройщиков, страховых оценочных компаний.
2. Поиск квартиры момента утверждения заявки на получение ипотечного жилищного кредита банком, заемщику необходимо выбрать необходимую квартиру. Оценка стоимости приобретаемого строящегося объекта. Далее заемщик должен обратиться в оценочную компанию для проведения независимой оценки рыночной стоимости строящейся квартиры. По результатам осмотра объекта оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчет рыночной стоимости. После этого все эти данные оформляются в виде отчета об оценке.
3. Затем заемщик обращается в аккредитованную страховую компанию. Так как недвижимость, приобретаемая за счет кредитных средств, в будущем будет, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранности имущества и возврате кредита. Заемщик передает компании копии полного пакета документов на строящуюся квартиру. Заполняет анкету.
Страховая компания проводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика учитывается возраст и профессия, в некоторых случаях от заемщика требуют дополнительные справки и результаты медицинского обследования. Затем принимает решение о страховании квартиры и самого заемщика.
- имущественное страхование;
- страхование жизни и трудоспособности заемщика. Затем составляется договор страхования и рассчитывается страховая премия.
4. Утверждение банком выбранной квартиры. Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с его юридическим отделом изучают эти документы и готовятся к совершению сделки. Заключаются договор страхования, договор ипотеки. Оформляется график платежей. Оплачивается комиссия банка за организацию ипотечного кредита.
5. Государственная регистрация. Регистрация договора о долевом участия, договора ипотеки.
6. Когда дом сдается, после Госприема, между заемщиком и застройщиком подписывается акт приема-передачи квартиры.
7. Государственная регистрация. Представитель от застройщика и заемщик с договором инвестирования и актом приема-передачи квартиры идут в юстицию и регистрируют сделку. Там же регистрируется закладной. Переход права на недвижимое имущество происходит в момент государственной регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом - в момент государственной регистрации договора ипотеки. После государственной регистрации прав на недвижимое имущество, покупатель получает свидетельство о собственности недвижимого имущества.
8. Далее заемщик предоставляет банку свидетельство о собственности недвижимого имущества и закладную. Банк производит перерасчет, составляет новый график гашения ипотечного жилищного кредита.
3.2 Сотрудничество ОАО «УРСАБанк» с ипотечными брокерами
В последнее время наблюдается новшество в сфере ипотечного жилищного кредитования в виде услуги ипотечного брокера. Все организации, которые существуют более 10 лет на рынке ипотечного жилищного кредитования внедрили в свою деятельность ипотечных брокеров, например, «Сибконтакт». В зависимости от обязанностей, которые брокер берет на себя, варьируется его гонорар. В среднем по Новосибирску за подготовку полного пакета документов предоставление его в банк ипотечному брокеру производится оплата в сумме 7000 рублей либо 1 % от суммы получаемого в банке ипотечного кредита.
В ипотечных брокерах на первый взгляд, нет никакой необходимости. Однако спрос на услуги ипотечных брокеров быстро растет, как и число желающих платить им за услуги. В услугах ипотечных брокеров нуждаются клиенты двух категорий: люди в цейтноте и «отказники», а это не мало людей. К первой категории относят вечно занятых менеджеров, главных бухгалтеров, владельцев маленьких фирм и т.д., которым некогда рассматривать программы ипотечного жилищного кредитования и думать о правильном оформлении всех требуемых банком бумажек. Таким людям проще делегировать задачу кому-то еще, и пусть он за деньги решает их проблемы. Другая категория «Отказники», которые просто не видят иного способа получить кредит, чем с помощью профессиональных помощников. Очень часто эти люди с «серыми» доходами, представители творческих специальностей с нестабильными заработками, граждане других стран.
Самый элементарный пример помощи: брокер советует клиенту, когда в анкете лучше написать «рядовой сотрудник», а когда « менеджер среднего звена». Более сложный найти подтверждающие документы повышенной платежеспособности клиента и правильно преподнести их Банку. По данным ЦБ, с начала 200е года до середины 2006 года число банков, выдающих кредиты на покупку жилья выросло с 535 до 663, то есть на 24 %. А сумма самих кредитов увеличилась с 54,4 млрд. руб. до 192,5 млрд. руб. - на целых 254 % [25, С. 24-25].
ОАО «УРСАБанк» заключить договор о сотрудничестве с ипотечными брокерами. Схема ипотечного жилищного кредитования при сотрудничестве с ипотечным брокером наглядно изображена на рис.См. приложение 10.
Рассмотрим процесс сотрудничества с ипотечным брокером.
1. Консультация, сбор и заполнение всех необходимых документов. Ипотечный брокер, исходя из желания покупателя, подбирает определенную программу кредитования, помогает грамотно заполнить анкету, а также собрать все необходимые документы, подтверждающие платежеспособность.
2. Подача заявки. Брокер передает документы в банк на рассмотрение.
3. Если банк принял положительное решение, то в дальнейшем, опять же по желанию клиента, брокер находит подходящую по программе кредитования, квартиру [26, С. 16-17].
3.3 Анализ предложенных рекомендаций по эффективному применению схем ипотечного жилищного кредитования в 0АО «УРСАБанк»
Эффективность от государственной поддержки ОАО «УРСАБанк» в ипотечном жилищном кредитовании на строящиеся квартиры.
Средняя стоимость жилья на начальном этапе строительства в г.Новосибирск сейчас составляет 28000за 1 кв. м. Средняя площадь строящегося жилья 35 кв. м. Отсюда следует, что средняя стоимость жилья на начальном этапе строительства будет составлять 980000 руб. [27,С. 10].Средний срок кредитования составляет 25 лет. Средний кредит в процентах к стоимости жилья 80 % (П.В. 20 %) [28, С. 17].
Для того чтобы, приобрести квартиру за 980000 в кредит (80 %), необходимо найти требуемую заработную плату. А требуемую заработную плату можно найти исходя из формулы (2.1).
Рассчитаем необходимую заработную плату формулой (2.7).
где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, рублей;
Р - платежеспособность заемщика, рублей;
К - коэффициент соотношения ежемесячного платежа к совокупному доходу (К = 0,6);
t - срок кредитования, месяцы.
Чтобы рассчитать необходимую заработную плату надо найти платежеспособность заемщика по формуле (2.2), исходя из которой банк сможет предоставить кредит в размере 784000 рублей. Рассчитаем необходимую платежеспособность заемщика формулой (3.1.).
P = Spx(1+r*n/12*100) (3.1)
Где Р - платежеспособность заемщика, рублей;
Sp - максимальный размер предоставляемого кредита, рублей; г - годовая процентная ставка, %;
n - срок кредитования, месяцы.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
