39358 (661187), страница 20
Текст из файла (страница 20)
Недостатком данной схемы является то обстоятельство, что залог при продаже в кредит, согласно п.5 ст.488 ГК РФ, возникает лишь на 9/10 долей жилого дома. На оставшуюся долю дома в размере 1/10 требуется отдельный договор залога (ипотеки). Аналогичное требование распространяется на возникновение договора залога (ипотеки) земельного участка.
Еще одним недостатком данной схемы являются правоотношения, вытекающие из общей долевой собственности на дом. Там же необходимо будет учитывать очевидные желания покупателя осуществлять залог имущества, приобретенного им за счет собственных средств.
Схема № 2 базируется на положениях ст.77 ФЗ «Об ипотеке» о возникновении залога жилых домов, полученных за счет кредита банка или иной кредитной организации.
При этом необходимо учитывать, что банки в настоящий момент не заинтересованы в долгосрочном кредитовании. Для них характерна работа «на коротких деньгах» за определенную комиссию, поэтому в реализации данной схемы необходимо предусмотреть обязательность последующей уступки банком права требования по кредитному договору, обеспеченному залогом (факторинг). При этом фактор (финансовый агент), представляющий интересы ООО «Жилищное общество Гальбштадт», должен иметь лицензию на право осуществления операций факторинга.
Возможная схема выглядит следующим образом:
Данной схеме присущи все недостатки, характерные для схемы № 2 направления I. Кроме того, при обращении взыскания в соответствии с действующим законодательством РФ земельный участок не может перейти в собственность фактора - иностранного юридического лица (за исключением случая, когда в этом качестве будет привлечен нерезидент РФ, представляющий интересы ООО «Жилищное общество Гальбштадт»).
Схема № 3 была признана исполнительным органом ООО «Общество развития Гальбштадт» и ООО «Жилищное общество Гальбштадт» наиболее оптимальной.
От схемы № 3 направления I ее отличают исходные данные - наличие третьего лица (продавца) и дополнительного объекта оборота (земельного участка), а от схемы №1 направления II -отсутствие коллизий общей долевой собственности. Сумма, которую вносит покупатель в размере 10% от стоимости дома в качестве задатка, или предоплаты, по предварительному договору засчитывается в выкупную цену. Если платежеспособность покупателя оставляет желать лучшего, можно ограничиться приобретением им в собственность земельного участка с последующим оформлением на него залога (ипотеки).
Примечание: Важным условием реализации проекта является правовой статус земельного участка. Участок должен иметь назначение под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. В состав земельных участков ни в коем случае не должны входить сельскохозяйственные угодья из состава полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, поскольку эти угодья согласно ч.1 ст.63 ФЗ «Об ипотеке» не могут быть предметом залога (ипотеки).
Ипотека земельного участка вместе с жилым домом предусмотрена законом (абз.1 ст.69 ФЗ «Об ипотеке») и позволяет установить более высокую степень правовой защиты прав залогодержателя, в качестве которого выступает ООО «Жилищное общество Гальбштадт». Оборотоспособность указанных земельных участков допускается действующим законодательством, а также Указами Президента РФ от 14 февраля 1996г. № 198, от 16 мая 1997г. № 485 и от 26 декабря 1997г. № 1263
Последовательность сделок и юридических действий по данной схеме фиксируется всеми сторонами в предварительном договоре. Это обстоятельство позволяет в случае уклонения одной из сторон от точного и своевременного исполнения обязательств требовать их исполнения путем заключения соответствующих договоров или совершения юридических действий в судебном порядке.
На рис.3.3.6. были использованы следующие обозначения:
[] - договор купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом и договор ипотеки (залога) земельного участка могут быть объединены в одном договоре (п.З ст.421 ГК РФ). Однако в любом случае указанные договоры заключаются у нотариуса одновременно.
чВ*- государственная регистрация права собственности покупателя на жилой дом Qy - государственная регистрация права залога ООО «Жилищное общество Гальбштадт» на жилой дом, принадлежащий покупателю
(Ri) ичКу - производятся регистрирующим органом одновременно.
Условия оплаты нотариальных услуг и государственной регистрации.
Последовательность действий по схеме №3 второго направления деятельности выглядит следующим образом.
1. Покупатель самостоятельно либо при содействии ООО «Жилищное общество Гальбштадт» находит удовлетворяющий его жилой дом с земельным участком, которые их собственник имеет намерение продать. ООО «Жилищное общество Гальбштадт» проводит юридическую и экономическую оценку предмета сделки. В случае согласия ООО «Жилищное общество Гальбштадт» стороны подписывают предварительный договор. Данная схема напоминает лизинговые операции. Однако схема лизинга не может быть применена к жилому фонду, поскольку согласно действующему законодательству (включая федеральный закон «О лизинге» от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ) жилой фонд не может быть предметом лизинга, так как он предназначен для проживания граждан, а не для предпринимательской деятельности.
2. Предварительный договор включает в себя следующие условия:
а) обязанность продавца и покупателя (физических лиц) заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях и в сроки, установленные предварительным договорам;
б) обязанности покупателя дать нотариально удостоверенное обязательство покупателя и совершеннолетних членов его семьи об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания (в соответствии с п.2 ст.78 ФЗ «Об ипотеке»);
в) обязательства продавца продать, а ООО «Жилищное общество Гальбштадт» купить жилой дом в кредит с залоговым обязательством на условиях и в сроки, установленные предварительным договором;
г) обязательства ООО «Жилищное общество Гальбштадт» продать, а покупателя купить жилой дом в сроки, установленные предварительным договором;
д) обязательства покупателя заложить земельный участок в обеспечение выполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом;
ж) обязательства покупателя о внесении задатка, или частичной предоплаты, в счет выкупной цены жилого дома. Предварительный договор может и не содержать положений о задатке в случае, если одновременно с договором между ООО «Жилищное общество Гальбштадт» и покупателем подписывается соглашение о задатке с указанием его размера и условий зачета;
з) обязательств сторон по распределению бремени расходов по государственной регистрации и нотариальному удостоверению договоров;
и) положение, согласно которому ООО «Жилищное общество Гальбштадт» не несет перед покупателем никакой ответственности (включая обязательства по задатку) в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ООО «Жилищное общество Гальбштадт» своих обязательств вызвано ненадлежащим исполнением своих обязательств продавцом либо покупателем;
к) обязанность продавца передать жилой дом непосредственно покупателю и обязанность покупателя принять жилой дом непосредственно у продавца.
3. После подписания предварительного договора покупатель предоставляет ООО «Жилищное общество Гальбштадт» нотариально удостоверенное обязательство (включая совершеннолетних членов семьи покупателя) об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания.
4. После исполнения покупателем условий п. 3 ООО «Жилищное общество Гальбштадт» заключает договор купли-продажи жилого дома с продавцом и регистрирует право собственности на свое имя. Перед заключением вышеуказанного договора продавец (покупатель) предъявляет договор купли-продажи земельного участка между продавцом и покупателем и документ о том, что договор подан ими на государственную регистрацию (заявление в филиал Центра по регистрации со штампом и подписью о приеме).
5. По предъявлении покупателем документов о праве собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, и наличии у ООО «Жилищное общество Гальбштадт» свидетельства о праве собственности на жилой дом ООО «Жилищное общество Гальбштадт» и покупатель одновременно заключают нотариально удостоверенные договора купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом (ипотекой) и договор ипотеки земельного участка, расположенного под жилым домом. Возможно заключение одного договора, включающего обе позиции, - по усмотрению нотариуса.
6. Вышеуказанные договора подлежат государственной регистрации. При этом покупатель оплачивает возникновение права собственности на свое имя, а ООО «Жилищное общество Гальбштадт» - регистрацию соглашения о залоге. Если связать ипотеку земельного участка с куплей-продажей дома, то можно переложить расходы по государственной регистрации условий по ипотеке на покупателя. Для него это составит 1 ММРОТ. Однако эту возможность предстоит выяснить на месте.
Исходя из вышеизложенного, точную оценку затрат на государственную регистрацию на территории Алтайского края в настоящий момент дать затруднительно. Точным является лишь размер затрат на государственную регистрацию перехода прав собственности на жилой дом ООО «Жилищное общество Гальбштадт» - ММРОТ. По ипотеке это будет составлять либо 20 ММРОТ (10 - за жилой дом, 10 - за земельный участок), либо при смешанном договоре все расходы лягут на покупателя в размере 1 ММРОТ. Все зависит от конструкции договоров, которые предстоит проработать с нотариусом.
Общие примечания уплаты за государственную регистрацию:
Согласно расценкам за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением администрации Алтайского края от 19 марта 1998г. № 158 (с последующими изменениями), плата за государственную регистрацию подлежит обложению НДС (п.24 Постановления). Однако согласно закону «О налоге на добавленную стоимость» (подпункт «И» п.1 ст.5) регистрационные сборы, взимаемые государственными органами, обложению налогом на добавленную стоимость не подлежат. Видимо, вышеуказанное положение закона еще предстоит разъяснить местным налоговым органам в Алтайском крае.
В заключение можно сделать следующие выводы.
1. Из всех представленных выше схем по обоим направлениям наиболее предпочтительными являются схемы № 3, которые предусматривают:
а) осуществление деятельности в рамках существующей правоспособности ООО «Жилищное общество Гальбштадт»;
б) гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством, применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных. Не допускаются очевидные разрывы между отдельными их элементами, фиксируемыми договорными отношениями;
в) все действия взаимосвязаны заинтересованностью покупателя. Ему принадлежит инициативная роль, инспирируемая ООО «Жилищное общество Гальбштадт»;
г) при реализации указанных схем ООО «Жилищное общество Гальбштадт» получает максимальные гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных, существующих на момент совершения сделок.
2. Для реализации направления II необходимо провести работу с Алтайским краевым центром регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (г.Барнаул) на предмет введения в перечень регистрационных действий регистрации права пользования жилым помещением, согласно ст.292 ГК РФ. Вышеуказанное право прекращается с момента обращения взыскания на жилой дом. Это позволит снизить социальные риски при выселении покупателей, не исполняющих свои обязанности по договору купли-продажи. Кроме того, целесообразно предусмотреть возможность предоставления выселяемым жильцам жилых помещений на условиях коммерческого найма по нормам общежития. Для этих целей, естественно, должен предоставляться самый непрезентабельный жилой фонд.
Реализация пилотного проекта внедрения жилищной программы позволит внести коррективы и уточнить детали используемого варианта либо сделать более полную привязку к конкретным обстоятельствам. Необходимые документы в настоящее время находятся на стадии разработки.
В итоге хотелось бы отметить, что разработка и реализация представленных выше и подобных программ не только на региональном, но и на федеральном уровне позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
