37711 (659984), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества.

Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров. Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из его конкрет­ных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разно­видности договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества) (постановления Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 27.07.98 по делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395, от 15.11.99 по делу № А56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А56-4770/2000, от 07.12.2000 по делу № А56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А56-17724/00, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от 03.04.2001)

, что в известной море обусловлено позицией, представленной в Информаци­онном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве"¹⁵.

Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов:

1. соединение сторонами вкладов

2. совместные действия сторон

3. наличие у сторон единой цели

Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон дол­жны определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая предполагает, что "не будет единого договора простого това­рищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом не­скольких самостоятельных соглашении... Исходя из смысла договора, все его уча­стники должны выразить волю на до­стижение соглашения между всеми участ­никами"¹⁶. На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (Застройщиком), а друг с другом – нет. Поэтому цель договора – строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоренности между инвесторами. Таким образом, цель – строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического оформления.

Поскольку между инвесторами не за­ключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия о соединении вкла­дов. Свои взносы инвесторы если и со­единяют, то только через инвестицион­ную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инве­стора ограничиваются передачей инвес­тиционного взноса. В последующем он никоим образом но участвует в распоря­жении инвестициями, заключении дого­воров с третьими лицами, и распределе­нии прибылей и убытков простого това­рищества. Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор просто­го товарищества, заключенный между всеми инвесторами. участвующими в стро­ительстве.

Договор простого товари­щества предполагает, что имущество, со­зданное в процессе совместной деятель­ности, является общим имуществом то­варищей, если иное не установлено до­говором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределе­нии прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ). Если предположить, что общей целью инвестора и инвестицион­ной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимо­сти становится инвестор. Инвестиционная компания не получает ни права соб­ственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом това­рищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в ре­зультате совместной деятельности. Экономическая выгода инвестиционной ком­пании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не под­лежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги) инвестиционной компании, осуществление кото­рых возложено на нее условиями инвес­тиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, по­скольку они выполняются, по существу, за плату.

Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для догово­ра простого товарищества элементов:

отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компа­нии с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.

Заключение

Приведенный анализ различных договор позволяет мне предположить, что договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них. Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой сказано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. Значит договор долевого участия в строительстве относиться к договором особого рода, не предусмотренным законодательством. Встает вопрос о том какие нормы и в какой последовательности должны применятся к этим отношениям. Есть различные точки зрения: И.Б. Новицкий полагал, что к непоименованным договорам должны применяться сначала общие положения обязательственного права, а затем нормы сходного поименного договора.¹⁷ Но мне кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые считали, что к данным отношением необходимо применять первоначально закон, который посвящен данному своеобразному типу, затем общие положения обязательственного права, либо аналогия.¹⁸

Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке. Подобное положение вещей свидетельствует об отсутствии детального регулирования договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство.

Список литературы:

1. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М. – 1998.

3. Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.

4. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2

5. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.

6. Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г.

7. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

8. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.-

9. Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001

1 Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2001.- № 5,- С.30

2 Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.4

3 Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.8

4 Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. – 2001. - №2

5 Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.- С. 107

6 Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30

7 Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

8 Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2. – С. 29

9 Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 86

10 Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.67

11 Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.31.

12 Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 88

13 Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.32.

14 Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.69

15 Хозяйство и право. – 2000.- №10.-С.103

16 Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.- С. 296

17 Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954. – С.103

18 Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. – С.329.

25

Характеристики

Список файлов реферата