32775 (658594)

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

Проблемы, связанные со статусом субъектов строительной деятельности и их заменой в договорных отношениях

В связи с постоянными изменениями и развитием отношений в сфере строительства перечень субъектов строительной деятельности нельзя назвать исчерпывающим. Однако действующее законодательство детально не описывает перечень субъектов строительной сферы, их иерархию, а также не всегда дает им определение.

Путем анализа законодательства можно выделить, как минимум, 7 групп субъектов строительной сферы и охарактеризовать их статус.

Застройщик и Заказчик

Несмотря на большую практическую необходимость, четкого определения понятия основного субъекта строительной деятельности – застройщика и его отличия от заказчика до настоящего времени законом не установлено.

На территории Украины по-прежнему применяется Положение заказчика-застройщика и технического надзора в строительстве, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 г. В соответствии с данным положением под функциями заказчика понимается получение всех разрешительных документов в процессе строительства, утверждение проекта, технический надзор и обеспечение ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Впервые на уровне закона элементы статуса застройщика были упомянуты в Законе Украины от 19.06.2003 г. № 978 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Согласно ст. 4 данного Закона застройщиком могло стать лицо, в установленном законодательством порядке получившее право на использование земельного участка для сооружения объектов строительства и заключившее соглашение с управляющим.

Лишь в Правилах застройки г. Киева, утвержденных решением Киевского городского совета от 27.01.2005 г. № 11/2587, понятия застройщика и заказчика были разделены. При этом определено, что застройщиком является лицо, получившее право на застройку территории, строительство объекта и выполнение функций заказчика. Заказчиками являются юридические или физические лица, которые самостоятельно или по поручению инвестора (собственника объекта недвижимости) размещают заказы и заключают договора на выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ по сооружению зданий и сооружений, прокладке инженерных сетей, сдают объект (сооружение) в эксплуатацию и выполняют прочие функции в соответствии с законодательством. Перечень функций заказчика детально прописан в вышеуказанном Положении заказчика-застройщика и технического надзора в строительстве, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 г.

Также определение понятия «заказчик» можно вывести на основании ст. 875 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), в соответствии с которым заказчик – это сторона договора подряда на капитальное строительство, которая обязуется предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), обеспечить его утвержденной проектно-сметной документацией, принять законченный объект и оплатить произведенные работы.

Таким образом, лицо приобретает статус застройщика как субъекта строительной деятельности с момента получения разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 24 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699-III «О планировании и застройке территории» (далее – Закон о планировании и застройке территории) право на застройку территории удостоверяется разрешением, выдаваемым местным советом, Киевской или Севастопольской городскими государственными администрациями сроком на два года.

Фактически это разрешение может выдаваться в двух формах:

– решение об отводе земельного участка под застройку (автоматически является разрешением на строительство конкретного объекта);

– решение исполкома совета о выдаче разрешения на проектно-изыскательские работы и строительство объекта – в случае, если заинтересованное лицо имеет правоустанавливающие документы на земельный участок либо согласие собственника земельного участка на его застройку, а если участок находится в пользовании – то согласие землепользователя и собственника земельного участка.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 24 Закона о планировании и застройке территории разрешение на строительство не является основанием для начала строительных работ, так как для этого нужно предварительно получить разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции.

Таким образом, статус застройщика шире по содержанию, чем статус заказчика строительства. Фактически застройщик может объединять в себе как функции заказчика, так и функции генерального подрядчика и инвестора. На практике чаще всего сочетание этих функций в одних руках является невозможным или нерациональным, в связи с чем их часть передается на договорной основе третьим лицам, которые специализируются на тех или иных услугах в сфере строительной деятельности.

При этом если застройщик приобретает свой статус в административном порядке (на основании разрешения на строительство как акта органа власти или местного самоуправления), то заказчик строительства как самостоятельный субъект наряду с застройщиком появляется только на основании договорного делегирования застройщиком функций заказчика или их части иному лицу. Данный договор по своему характеру является смешанным и несет в себе одновременно признаки договора поручения, договора на оказание услуг, а также иногда и доверительного управления имуществом. В таком договоре следует четко указывать конкретный перечень функций заказчика, которые передаются застройщиком иному лицу, а также порядок оплаты услуг этого лица.

Органы власти и местного самоуправления

Следует отметить, что этот блок субъектов весьма обширен в силу большой «зарегулированности» строительной отрасли подзаконными актами, что является лишним тормозом в ее эффективном развитии.

К ним относятся:

– органы государственной власти, которые устанавливают основы правового регулирования строительной деятельности (например, Верховная Рада

Украины, Кабинет Министров Украины, министерства и ведомства);

– органы государственной власти, осуществляющие разрешительные и надзорные функции в сфере строительной деятельности (Министерство регионального развития и строительства Украины, Государственная архитектурно-строительная инспекция, Государственный комитет по земельным ресурсам Украины, Санитарно-эпидемиологическая служба Украины,

Государственная экологическая инспекция, Государственная инспекция по контролю за охраной и использованием земель, Государственная инспекция по надзору за охраной труда и котлонадзору, Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку Украины, Государственная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг Украины и др.;

– органы местного самоуправления – органы, которые согласно Конституции и законам Украины управляют имуществом, которое находится в коммунальной собственности, регулируют земельные отношения и осуществляют контроль за соблюдением градостроительного законодательства на соответствующей территории, реорганизуют и ликвидируют коммунальные предприятия, организации и учреждения, а также осуществляют контроль за их деятельностью, решают иные вопросы местного значения, отнесенные законом к их компетенции.

Инвесторы

К сожалению, законом пока не дано определение понятия «инвестор» в сфере строительства. В связи с этим следует руководствоваться определением этого понятия, сформированным на основании анализа действующего законодательства и подзаконных актов.

За основу можно взять определение, предусмотренное Правилами застройки г. Киева. В соответствии с ним инвесторами являются субъекты инвестиционной деятельности, которые принимают решение о вложении собственных, заимствованных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей в строительство объекта инвестирования, обеспечивают его финансирование и распоряжаются вложенными инвестициями по своему усмотрению с целью получения прибыли (дохода) или социального эффекта.

Такое определение в целом правильно соотносится с общими определениями понятий инвестиций, инвесторов и инвестиционной деятельности, изложенными в Законе Украины от 18.09.91 г. № 1560-XII «Об инвестиционной деятельности».

Можно утверждать, что в сфере строительной деятельности понятие инвестора является родовым, т. е. оно объединяет следующие условные группы лиц в зависимости от степени их участия в проекте:

– генеральный инвестор – инвестор, который самостоятельно полностью финансирует строительство с его начала и до введения объекта в эксплуатацию;

– соинвесторы – инвесторы, которые включаются в процесс финансирования строительства в его процессе совместно с главным инвестором;

– инвесторы-покупатели – конечные потребители инвестиционного продукта, которые в обмен на внесенные собственные инвестиции получают заранее определенные доли в праве собственности на возведенный объект (преимущественно в жилом строительстве).

Участие инвестора как самостоятельного субъекта в процессе строительства осуществляется на договорных началах с застройщиком (либо заказчиком, если ему предоставлены полномочия по привлечению инвесторов). В зависимости от договоренностей, он может также осуществлять и функции иных субъектов строительной деятельности, в т. ч. и генподрядчика, девелопера, заказчика и т. д.

Отношения инвестора с застройщиком могут быть оформлены как договорами инвестирования, договорами о совместной деятельности (кроме жилого строительства), предварительными договорами купли-продажи недвижимости, так и путем приобретения ценных бумаг (облигации, опционы) застройщика-эмитента и институтов совместного инвестирования, а также посредством фондов финансирования строительства. Очень важным здесь является четкое определение порядка передачи подрядчиком возведенного объекта или его части инвесторам, а также установление гарантий этой передачи по завершении строительных работ.

Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Порядком принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 22.09.2004 г. № 1243. Именно после ввода возведенного объекта в эксплуатацию он становится полноценным объектом гражданского оборота и распределяется между инвесторами и застройщиком.

Процедура ввода в эксплуатацию и оформления правоустанавливающих документов на возведенный объект состоит из следующих стадий:

– принятие объекта рабочей комиссией заказчика;

– принятие объекта государственной приемочной комиссией, в которую помимо представителей заказчика и подрядчика входят представители контролирующих органов и местного исполкома (государственной администрации);

– оформление акта ввода в эксплуатацию и его утверждение исполкомом местного совета или государственной администрацией;

– техническая инвентаризация объекта, проводимая местным БТИ;

– оформление свидетельств о праве собственности на объект;

– государственная регистрация указанных свидетельств, которая до настоящего времени также проводится соответствующими бюро технической инвентаризации.

На практике взаимоотношения инвесторов и застройщика по поводу оформления права собственности на возведенный объект реализуются двумя путями:

1) застройщик выступает первичным собственником, т. е. после ввода в эксплуатацию объекта оформляет его целиком в свою собственность, а потом по нотариально заверенным договорам купли-продажи или мены передает его инвесторам. Этот способ используется, когда строительство жилья производилось за счет приобретения инвесторами целевых и дисконтных облигаций, опционов, предварительных договоров купли-продажи;

2) инвестор выступает первичным собственником объекта. В этом случае после принятия комиссией объекта в эксплуатацию для оформления свидетельств о праве собственности застройщик передает в соответствующий исполком местного совета или Киевскую (Севастопольскую) городскую государственную администрацию весь пакет документов, связанных с проведением строительства, в т. ч. перечень инвесторов и полагающихся им помещений в объекте. Свидетельства о праве собственности на конкретные помещения в объекте выдаются на имя соответствующих инвесторов.

Проектировщик

Проектировщик, качество работы которого соответствует цене, является одним из самых востребованных участников строительно-инвестиционного процесса. На законодательном уровне определения этого понятия нет. Вместе с тем, ГСН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной Документации для строительства», утвержденные приказом Госстроя Украины от 20.01.2004 г. № 8, предусматривают, что проектировщик – это юридическое или физическое лицо – субъект хозяйственной деятельности, которое получило лицензию на право разработки проектной документации или ее отдельных разделов.

Таким образом, проектирование как отдельный вид хозяйственной деятельности подлежит обязательному лицензированию.

Следует отметить, что ст. 891 ГКУ и ст. 324 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХКУ) именно на проектировщиков возлагают ответственность за недостатки проектно-сметной документации, выявленные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта. В подобных случаях проектировщики обязаны компенсировать причиненные убытки. Поэтому многие из них страхуют свои риски, а значит, повышают привлекательность для застройщика.

Характеристики

Тип файла документ

Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.

Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.

Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.

Список файлов реферата