182567 (629516), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Данный метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж, он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Чем выше рентный доход, тем выше цена продажи, эта взаимосвязь измеряется через валовой рентный мультипликатор как отношение цены продажи рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости широко реализуемой на рынке.
Этапы метода валовой ренты
1.Расчет валового рентного мультипликатора:
а)формирование перечня объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;
б)расчет по средствам деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной плате для получения значений валового рентного мультипликатора;
в)согласование полученных значений мультипликатора для определения его единого значения или диапазона значений которые могут быть применены к оцениваемому объекту.
2.Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
а)определение сопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости.
б)анализ сравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения соответствующих характеристикам объекта оценки;
в)расчет необходимой корректировки для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта;
3.Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
а) умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости, на соответствующее значение мультипликатора полученного на первом этапе.
2. Практическая часть
2.1 Описание объекта недвижимости
Таблица 1
Описание объекта недвижимости для целей оценки
| Характеристика объекта | Примеры |
| Сегмент рынка | Рынок жилых помещений |
| Текущее использование | Квартира |
| Вид данных | Оценка |
| Юридическое описание: | |
| Регион | Саратовская область |
| Район | Г.Маркс |
| Адрес | Ул.Проспект Ленина д.30 кв.30 |
| Право собственности на здание | Полное право собственности |
| Право собственности на земельный участок | Право пользования |
| Участок | |
| Площадь участка | 141 м2 |
| Зона | Жилые помещения |
| Форма | Прямоугольная |
| Топография | Ровный |
| Состояние участка | Имеется посадка |
| Неблагоприятные условия окружающей среды | Затопление, ветер |
| Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений) | Пересечение главной и второстепенной дороги |
| Качество дорог | С твердым покрытием |
| Состояние дорог | Удовлетворительное |
| Доступные инженерные коммуникации | ЛЭП, водопровод, газопровод, сети канализации, телефонная сеть |
| Здания | |
| Год постройки | 1989 год |
| Первоначальная балансовая стоимость | 60000рублей |
| Год последнего капитального ремонта | |
| Количество этажей | 1 |
| Общая площадь | 141 м2 |
| Полезная площадь | 135 м |
| Площадь застройки | - |
| Техническое состояние | Удовлетворительное (21-49%) |
| Фундаменты | Железобетонные |
| Стены | Ж/б плиты |
| Колонны и столбы | - |
| Перекрытия | Ж/б плиты |
| Кровля | Двухскатная покрытая жестью |
| Степень огнестойкости | 2 |
| Коммунальные услуги | Электроснабжение, вода, телефон, газовое локальное отопление, канализация |
| Дополнительные постройки | - |
| Дополнительные удобства | - |
| Помещения | |
| Размещение в здании | Этаж |
| Отделка | Сделан косметически ремонт |
| Вход | Со двора |
| Вид из окон | На улицу |
| Количество телефонных линий | 1 |
| Сведения о доходах | |
| Вид арендной платы | Все помещение |
| Вид договора аренды по сроку | Помесячные |
| Вид арендной платы | Постоянная |
| Ставка аренды | 3000рублей |
| Количество платежей в году | 12 |
| Потери арендной платы | 1460 |
| Операционные расходы, всего, в т. ч.: | 1460 |
| налоги | 460 рублей |
| страховые взносы | - |
| капитальный и текущий ремонт | 500 рублей |
| коммунальные услуги | 500рублей |
| содержание территории | - |
| заработная плата персонала | - |
| расходы на управление | - |
| обеспечение безопасности | - |
| прочие | - |
| Дата оценки | 01.04.2009 г. |
| Вид оцениваемой стоимости | Рыночная |
| Стоимость | 850000рублей |
| Дата предложения/продажи | 06.05.2009 |
| Цена предложения | 1000000 |
| Цена продажи | 900000 |
| Условия продажи | Рыночные |
| Условия финансирования | Рыночные |
| Доля заёмных средств | 20% |
| Сумма займа | 180000 |
| Норма процента | 2% |
| Описание местоположения объекта | |
| Время до центра на общественном транспорте | 14 минут |
| Время до центра на личном транспорте | 2,5 минуты |
| Расстояние до остановок общественного транспорта | 200 метров |
| Ближайший город | Энгельс |
| Расстояние до ближайшей автомагистрали | 1000 метров |
| Расстояние до ж/д станции | 70 километров |
| Ближайшее окружение | |
| Границы окружения | Жилые многоквартирные дома |
| Типичное использование окружения | Жилая недвижимость |
| Основной тип застройки | Уличная |
| Основной тип зданий | Жилые многоквартирные дома |
| Качество застройки | 1985-1995 |
| Полнота застройки | 60% |
| Этажность застройки | Многоэтажная |
| Социальная инфраструктура | Детский сад, аптека, школа |
| Объекты повышенной опасности | - |
| Благоустройство территории | Тротуары, освещение |
| Источник информации | Администрация Марксовского Муниципального образования, отдел архитектуры |
-
Расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Таблица 2
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| № строки | Расчётные показатели | Значение показателя |
| 1. | Стоимость земельного участка, тыс.руб. | 2090,47 |
| 2. | Восстановительная стоимость здания, тыс. руб. | 3358,76 |
| 3. | Прибыль застройщика, тыс. руб. | 1007,63 |
| 4. | Итого затрат на строительство, тыс. руб. | 4366,39 |
| 5. | Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни), тыс. руб. | 69,86 |
| 6. | Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни), тыс. руб. | 74,23 |
| 7. | Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни, тыс. руб. | 986 |
| 8. | Итого физический износ, тыс. руб. | 1130,1 |
| 9. | Устранимый функциональный износ, тыс.руб. | 255,26 |
| 10. | Неустранимый функциональный износ, тыс. руб. | 644,82 |
| 11. | Итого функциональный износ, тыс. руб. | 900,15 |
| 12. | Внешний (экономический) износ, тыс. руб. | 423,20 |
| 13. | Общий накопленный износ, тыс. руб. | 2453,72 |
| 14. | Оценка стоимости недвижимости затратным подходом, тыс. руб. | 4003,14 |
Стоимость 1 м2 жилых помещений составляет 34030 рублей
Стоимость 1м2 городских земель под жилым помещением составляет 14826 рублей.
Расчеты к таблице 2
1.Стоимость земельного участка = Сзем х S3eM (руб)
Где: Сзем - стоимость единицы земельной площади земли; S3eM - площадь земельного участка. = 141Ч14826= 2090466,00 рублей
2. Восстановительная стоимость здания:
Св-ая =Сп.ая-И(руб)
Где: Св-ая - восстановительная стоимость; С„-ая - первоначальная стоимость; И-размер износа.
-
Первоначальная стоимость
Сn-M = CK6*SKe (рУб)(11)
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
