182567 (629516), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

Балансовая стоимость — стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения — устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

В мировой практике принято выделять 4 группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника (полезность, замещение, ожидание);

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение);

3. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости(вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение);

4. предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды).

I группа принципов оценки

1. Принцип полезности — означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, а так же от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности:

A)с точки зрения сравнительного подхода, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью;

Б) с позиции затратного подхода, за продаваемый объект недвижимости не целесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки;

B)с точки зрения доходного подхода, стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

2. Принцип замещения — означает, что при наличии определенного количества однородных по полезности или доходности объектов недвижимости, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип заключается в том, что стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

3. Принцип ожидания - определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, желает получить потенциальный собственник.

Данный принцип характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитываться на данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию.

II группа принципов оценки

1.Принцип вклада — предполагает, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формировании полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов:

• земли со строениями или только земли;

• оборудования и технические средства;

• рабочая сила;

• менеджмент.

При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, на сколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Иными словами вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которая является результатом наличия конкретного фактора.

1. Принцип остаточной продуктивности - остаточная продуктивность

2. определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости после того, как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент. Поскольку земля со строениями не подвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудования, технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносить доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов. Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимализации выручки от продажи, минимализации издержек или за счет удовлетворения потребностей потребителей.

3. Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости, т.е. любому типу недвижимости соответствует такое сочетание взаимодействующих элементов, при котором объект недвижимости может быть отчужден по максимальной цене.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями ёмкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку. При этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости, устанавливать требования по сохранению ландшафта, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность - определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположившимися на нем строениями, при реализации различных проектов застройки.

4. Принцип разделения - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделить и соединить, таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная цена недвижимости заключается в том, что она может быть перемещена с одного места на другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому, переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.

Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынки недвижимости, тем ниже степень риска и рациональные затраты, связанные с приобретением недвижимости.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

A)Пространственное разделение — т.е. разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на отдельные участки, подвальное помещение и этажи.

Б) Разделение по видам имущественных прав - т.е. аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций.

B)Разделение по времени владения или пользования - краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

IVгруппа принципов

1. Принцип спроса и предложения — означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь и взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а так же экономическими издержками на строительство или реконструкцию.

Спрос — это предоставленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.

Принцип спроса и предложения объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

2.Принцип конкуренции — означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются по средством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся получить максимальную прибыль.

При этом, высокая норма прибыли стимулирует привлечение капитала на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что, если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик: либо уменьшает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска.

3.Принцип соответствия — состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурно однородности и совместимый характер землепользования.

Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданием местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, высокую стоимость. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии — заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Регрессия - имеет место:

1)Когда объект недвижимости характеризуется изменениями и улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта;

2)При наличии определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социально-экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

1. Принцип изменяющейся внешней среды — предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических и юридических условий, при которых они используются, а так же учет внешнего окружения и перспектив развития района. Данный принцип обязательно учитывается при написании отчета об оценке по средством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

IV группа принципов

Принцип наиболее эффективного использования - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями, и именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и, таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка, не зависимо от того застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

Наиболее эффективное использование определяется, как использование недвижимости, которое:

1. является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжение о соблюдении норм охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, а так же благоустройству прилегающей территории;

2. физически осуществимо, т.е. размер и формы земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовывать выбранный вариант использования;

3)финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестиционного капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальный затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4)обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости;

Наиболее эффективное использование рассматривается в два этапа:

1. если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а так же с учетом перспектив развития района.

2. если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть: ремонт, модернизация или реконструкция.

Сложившееся использование будет продолжаться о тех пор, пока стоимость земли не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

В последнем случае, вариантом наиболее эффективного использования станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае изменения эффективности могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Наиболее эффективное использование может развиваться с течением времени под влиянием различных рыночных стандартов и внешних изменений.

На практике данный принцип является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости, и строиться заключение о ее величине.

Существующие на сегодня в России административные ограничения и зонирования часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимодействуют и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости.

На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости:

• затратный;

• доходный;

• сравнение продаж.

1.2 Характеристика основных подходов и методов оценки недвижимости

Как было сказано ранее, существую три основных подхода к оценке недвижимого имущества: затратный, доходный и сравнительный. Далее в работе будут рассмотрены преимущества и недостатки, а также подробная методика проведения каждого из данных методов.

Доходный подход к оценке недвижимого имущества

Характеристики

Список файлов курсовой работы