180651 (628742), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

1) наиболее объективный – результат сравнительного подхода;

2) среднедостоверный – результат доходного подхода;

3) наименее объективный – результат затратного подхода.

Рассчитаем степень отклонения более достоверных результатов доходного и сравнительного подходов от наименее объективной стоимостной оценки затратного подходов:

Согласуем результаты сравнительного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом сравнительного подхода – 1375200;

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

Таблица 2.7

Согласование результатов сравнительного и затратного подходов

Подход	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректирован-ная стоимость, $
Затратный	1111254	(1375200-1111254)÷1111254×100%=23,8%	(1375200×3+1111254)÷4=1305588,5	1309213,5
Сравнитель-ный	1375200

Согласуем результаты доходного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом доходного подхода – 1649981.

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

Таблица 2.8

Согласование результатов доходного и затратного подходов

Подход	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректированная стоимость, $
Затратный	1111254	(1649981-1111254)÷1111254× 100% = 48,5%	(1649981×5+1111254)÷6=1557776,5	1560193,2
Доходный	1649981

Согласуем скорректированные результаты стоимости. Поскольку на первом этапе согласования было вынесено экспертное суждение о приоритетности результатов оценки сравнительного подхода над доходным, то для окончательного согласования ранжируем результаты предварительной корректировки:

- определяющий – полученный на первом этапе согласования - 1309213,5;

- поправочный – полученный на втором этапе согласования - 1560193,2.

Таблица 2.9

Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта

Этап согласования	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректированная стоимость, $
Первый	1309213,5	(1309213,5-1560193,2)÷ 1560193,2×100%=16,1%	(1309213,5×2+1560193,2)÷3=1389651,2	1392873,4
Второй	1560193,2

Таким образом, итоговая стоимость, рассчитанная методом интерполяции на базе Наегли, учитывающим экономические, определяющие достоверность результатов, и математические – степень расхождения полученных величин стоимости по оцениваемому объекту, составила округлено 1392873 у.е.. В нашем случае, исходя из предоставленной информации, отражающей те или иные параметры(качественного или количественного характера), показатели доходности, величину затрат на строительство с учетом всех недостатков как объекта, предложенного для проведения оценочной процедуры, так и сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в данном сегменте рынка, при определении степени достоверности того или иного стоимостного результата, Оценщик исходил из следующих суждений:

Результат, полученный методом сравнительного подхода(наиболее объективный) – допуская, что предоставленная информация о сделках с аналогичными, нашему, объектами является качественной и отражает наличие активного и стабильного рынка инвестиций для данного типа собственности, можно сказать, что именно сравнительный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.

Результат, полученный методом доходного подхода (среднедостоверный) – исходя из того, что доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную

на риск их недополучения, Оценщик считает, что методика данного подхода создает картину о рыночной стоимости объекта оценки менее достоверную, чем вышеуказанная методика сравнительного подхода, исключительно опирающаяся на рыночные данные. Негативной стороной доходного подхода является сложность прогнозирования доходов и расходов, на величину которых влияет множество факторов как экономического, законодательного так и политического характера, также низкая достоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

Результат, полученный методом затратного подхода (наименее объективный) – поскольку оцениваемый объект принадлежит сегменту рынка доходной недвижимости, и имеется обширная рыночная информация, можно сделать вывод, что в данном случае важность применения методики затратного подхода не является определяющей и данный подход ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости, приносящих доход, так как не учитывает доходный потенциал.

3. Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямой капитализации, метода инвестиционной группы, техники Эллвуда, традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Информация об объекте оценки приведена в таблице 3.1

Таблица 3.1

Рассмотрим определение стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации.

Прямая капитализация – этот метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода.

Данный метод применяется при следующих условиях:

- наличие активного рынка.

- дата оценки объекта оценки и дата продажи сопоставимого объекта должны совпадать (не более 1-2 месяцев).

- отсутствие задолженности по заемным средствам.

В силу того, что информация, касающаяся объекта оценки не соответствует требуемым условиям для применения метода прямой капитализации, предлагаю отказаться от использования данного метода, поскольку стоимость объекта оценки, определенная с его помощью, не предоставит реальной картины о рыночной стоимости объекта оценки и будет сильно искажена.

В данном случае, более целесообразным, считается применение метода, учитывающего способ финансирования сделки с недвижимостью или метода инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой – от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.

Данный метод применяется в том случае, если оцениваемая недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

C помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амортизацией», поскольку учитывает как возврат собственного капитала, так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита. Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на собственный капитал, а коэффициент капитализации собственного капитала. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации.

Ro = Rе Wск + Rm Wuк, где

Re – коэффициент капитализации на собственный капитал;

Rm – ипотечная постоянная(коэффициент капитализации по ипотке);

Wск – удельный вес собственного капитала;

Wuк – удельный вес заемного капитала.

Вышеприведенная формула полностью соответствует условиям задачи, т.к. применяется в случае, когда в течение анализируемого периода заемщик уплачивает только проценты, а возврат основного долга предусматривается в момент перепродажи недвижимости.

Алгоритм решения:

Определяем удельные веса собственного и заемного капитала.

Wuк = ;

Wuк = = 0,8

Wск = 1- 0,8 = 0,2

В качестве ставки дохода на собственный капитал примем ставку дисконтирования, которая количественно равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объект:

Re = 0,17

Находим ипотечную постоянную, предполагая, что платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Используя таблицы сложного процента находим величину взноса за амортизацию единицы при ежемесячном начислении процентов для периода – 32 года ; 0,010273

ИП(Rm) = 0,010273 12 = 0,1232803

Рассчитываем общий коэффициент капитализации, путем подстановки полученных результатов

Rо = 0,17 0,2 + 0,1232803 0,8 = 0,1326.

Определяем годовой действительный валовый доход, через расчет по имеющимся данным годового потенциального валового дохода:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы;

Определяем годовой чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – ОР;

ДВД = 90000 – (900003%) + 2000 = 89300

ЧОД = 89300 – (900007%) = 83000

Определив общий коэффициент капитализации и годовой чистый операционный доход, рассчитываем стоимость объекта оценки.

V = = 625943 у.е.

Стоимость объекта оценки, полученная данным методом равна 625943 у.е.

Расчет стоимости объекта оценки с использованием методики Эллвуда. Этот метод предлагает способ определения общего коэффициента капитализации по эмпирически найденной формуле, позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы) дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Он также учитывает прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала:

Ro = Ye - m C ± do SFF(n;Ye), где

Ro – общий коэффициент капитализации;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

m – коэффициент ипотечной задолженности;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда;

Характеристики

Список файлов курсовой работы